Costo real de la propiedad de la vivienda: gastos totales, tarifas e impuestos ocultos
La decisión de alquilar o comprar una casa no se reduce simplemente a comparar el alquiler de mercado de un vecindario con el pago de capital e intereses que costaría una hipoteca. Tampoco, para el caso, se trata de poder elegir sus propios colores de pintura o derribar paredes.
Ser propietario de una casa cuesta mucho más dinero de lo que el comprador promedio por primera vez se da cuenta. Más allá de los dólares y los centavos, también conlleva riesgos y desventajas menos tangibles.
Antes de emitir un cheque por $ 300,000 para comprar una casa, tenga en cuenta los siguientes costos y riesgos.
Costos financieros de la propiedad de la vivienda
Algunos de los costos financieros para ser propietario de una casa son obvios. Otros, no tanto.
A medida que crea un presupuesto mensual y planifica la cantidad de vivienda que puede pagar, asegúrese de incluir todos los costos en sus cálculos.
Mantenimiento, reparaciones y mejoras de capital
Los nuevos propietarios casi nunca dejan de subestimar el costo de mantenimiento, reparaciones y mejoras de capital.
Cada artículo de una casa viene con una fecha de vencimiento. Desde el calentador de agua hasta el horno, las tuberías hasta los conductos, el cableado, la estructura, las vigas, el piso, el techo, el panel de yeso, incluso la pintura de las paredes, todo se deteriora con el tiempo.
Escucho a los propietarios decir cosas como “Bueno, este año mi presupuesto se perdió porque tuve que reemplazar la caldera, pero el próximo año volveré a encarrilar mis ahorros para la jubilación “. Excepto que no lo harán, porque el año que viene será el techo. El año siguiente será el calentador de agua. Luego reemplazando las alfombras, y así sucesivamente, ad infinitum.
Aún debe incluir los gastos irregulares en su presupuesto mensual, aunque no lo afecten todos los meses. Como arrendador, hago un presupuesto del 10% al 15% del alquiler cada mes para reparaciones y mantenimiento. Entra en una cuenta separada que toco cuando recibo una gran factura de reparación.
La cantidad exacta que debe presupuestar cada mes para las facturas inevitables de mantenimiento y reparación de su hogar depende de la edad, el tamaño, el valor y el estado general de su casa. A pesar de todo su encanto, las casas antiguas requieren más mantenimiento . Y las casas más caras requieren acabados y materiales más exclusivos.
Considere apartar el 15% de su pago hipotecario mensual en una cuenta de ahorros de alto rendimiento separada en CIT Bank . Puede dejarlo intacto hasta que le llegue una factura de mantenimiento del hogar.
Cuidado del césped y paisajismo
Aparte de los condominios, la mayoría de las casas tienen terrenos circundantes, que requieren mantenimiento propio.
Como mínimo, eso generalmente significa pasar una hora aproximadamente cada fin de semana cortando el césped, al menos durante los meses más cálidos. O pagarle a alguien para que haga el trabajo por usted. Pero también podría significar cuidar arbustos, arbustos, jardines, árboles y otra vegetación en su propiedad.
De hecho, es posible que también necesite rastrillar las hojas, quitar las malas hierbas, limpiar las canaletas, quitar la nieve, el hielo salado y, de lo contrario, mantener ordenadas las áreas al aire libre. Como habitante de un apartamento que alquila mi casa a pesar de poseer otras propiedades de alquiler, no tengo que preocuparme por estos dolores de cabeza y costos.
Tarifas de condominio o HOA
Por supuesto, podrías comprar tu propio apartamento, más conocido como condominio . Pero aún así terminaría siendo responsable de mantener los jardines y las áreas comunes.
En este caso, esa responsabilidad viene en forma de cuotas mensuales de condominio. Por lo general, cuestan cientos de dólares cada mes, lo que reduce realmente su presupuesto mensual.
Incluso muchas casas unifamiliares incurren en tarifas similares, ya que los propietarios pagan a una asociación de propietarios (HOA) cada mes. Aunque generalmente es menor que las tarifas del condominio, aún debe hacer todo el cuidado del césped y el mantenimiento de su hogar, además de pagar las tarifas mensuales. Y luego tiene el privilegio de que le digan lo que puede y no puede hacer en su casa, como agregar un cobertizo o una cerca en su jardín, si su HOA tiene tales restricciones.
Como advertencia final, recuerde que estas tarifas pueden cambiar. Puede comprar una casa con una tarifa mensual de $ 100, solo para duplicarla el año siguiente. O podría ser golpeado con una tasación especial: una tarifa única para pagar un gran gasto comunitario, con el que puede o no querer tener nada que ver, pero debe pagar de todos modos.
Impuestos de propiedad
Entre los gastos de propiedad de vivienda más obvios, cada propietario de cada estado debe pagar impuestos sobre la propiedad. Varían enormemente, desde una media de $ 658 por año en Alabama hasta una asombrosa factura fiscal media de $ 7,800 en Nueva Jersey, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas .
Tenga en cuenta que la factura de impuestos a la propiedad existente cuando compra una propiedad no representa necesariamente la factura que pagará como propietario. Los gobiernos locales buscan cualquier excusa para evaluar los valores de la propiedad más altos: mejor para aumentar los impuestos, querida. Y la excusa más fácil del libro es la transacción de compra.
Espere que su municipio local aumente su evaluación de impuestos al precio de compra que pagó. Eso significa que tiene que calcular la factura futura del impuesto a la propiedad según la tasa de impuestos local y su precio de compra. Luego pronostique un aumento del 2% en los impuestos a la propiedad cada año a partir de entonces.
¡Bienvenido a la propiedad de vivienda!
Seguro para propietarios de casas
Es posible que haya pasado sin seguro de inquilinos como inquilino, pero no puede omitir el seguro de propietarios como propietario.
Para empezar, su prestamista hipotecario requiere evidencia de cobertura todos los años, sin excepciones. Si no se los proporciona, saldrán y comprarán cobertura para usted, generalmente a tarifas exorbitantes, y luego le facturarán.
Pero incluso si compró una casa en efectivo, aún necesita un seguro de propietario . De lo contrario, se encontrará viviendo en la calle la próxima vez que se rompa una tubería, se produzca un incendio o se produzca cualquier otro desastre demasiado común. PolicyGenius le permite comparar varias aseguradoras en minutos. Encontrará la cobertura que necesitará a un precio asequible.
Seguro hipotecario
Si realiza un pago inicial inferior al 20%, su prestamista le exige que pague el seguro hipotecario. Cada mes.
Entre los préstamos conformes, como los programas de préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac, los prestamistas lo llaman seguro hipotecario privado (PMI) . Entre los préstamos de la FHA, se llama prima de seguro hipotecario (MIP). Pero la diferencia no termina en la nomenclatura: los prestatarios pueden solicitar eliminar el PMI de su pago mensual cuando su saldo cae por debajo del 80% del valor de la propiedad. Los prestatarios con préstamos de la FHA ahora deben pagar el MIP durante toda la vigencia de su préstamo, independientemente de cuánto paguen su saldo.
Cuando busque hipotecas, asegúrese de obtener estimaciones de los costos del seguro hipotecario si planea depositar menos del 20%.
Utilidades
De todos los gastos anteriores, probablemente esté más familiarizado con los servicios públicos. Muchos inquilinos ya pagan estos y conocen el ejercicio.
O creo que lo hacen. Pero como alguien que ha vivido en todo, desde un pequeño apartamento con eficiencia energética moderna hasta una casa histórica de 150 años de antigüedad, puedo asegurarle que las facturas de servicios públicos abarcan desde un “leve inconveniente” hasta “no hay forma de que esto pueda ser exacto”. wow, estoy jodido “.
Obtenga el mejor sentido posible para las facturas de servicios públicos típicos antes de comprar una casa. Eso incluye no solo la factura del mes pasado, sino también las facturas normales de cada temporada. Las facturas de energía pueden triplicarse entre el clima suave de octubre y las ventiscas de enero.
Ah, y el tamaño importa. Cuanto más grande sea la casa que necesita para calentar, enfriar y encender, más altas serán sus facturas de energía.
Riesgos y costes menos tangibles
Las desventajas de ser propietario de una vivienda no terminan con los dólares y los centavos. Asegúrese de comprender completamente los siguientes riesgos antes de firmar en la línea de puntos.
Pérdida de movilidad y flexibilidad
Los inquilinos pueden mudarse a una nueva casa cuando reciben una oferta de trabajo en otra ciudad, o quedan embarazadas o necesitan mudarse con sus padres ancianos. Los propietarios de viviendas no pueden hacerlo, al menos no sin incurrir en enormes costos y dolores de cabeza.
Cuando compra una casa, sufre una pérdida inicial debido a los costos de cierre . Con el tiempo, recuperará gradualmente esa pérdida a medida que acumule capital, tanto del pago del saldo de su hipoteca como, con suerte, de la apreciación del valor de su propiedad. Luego, cuando va a vender, paga decenas de miles de dólares en costos de cierre adicionales, esta vez del lado del vendedor de la transacción.
En otras palabras, se necesita tiempo para que los propietarios acumulen suficiente valor líquido para cubrir ambas rondas de costos de cierre, tiempo durante el cual usted está efectivamente atrapado en la propiedad de la casa si no quiere asumir una pérdida.
El riesgo (y el estrés) de la depreciación
Pregúntele a cualquiera que haya vivido la burbuja inmobiliaria y la Gran Recesión, y le contarán tantas historias de terror como pueda soportar sobre lo que sucede cuando el valor de la vivienda cae.
Sucede. Los precios de las viviendas no son un ascensor que solo sube. Y puedo decirte de primera mano que no es divertido cuando $ 50,000 del valor de la vivienda se evaporan aparentemente de la noche a la mañana.
En el mejor de los casos, te hace sentir más pobre y limita tus opciones de mudanza. En el peor de los casos, puede atraparte en una casa en la que ya no quieres vivir, potencialmente con una pareja con la que ya no deseas compartir la vida.
Riesgos no asegurados para la propiedad
El seguro para propietarios de viviendas no cubre todas las fuentes imaginables de daños a su propiedad.
No cubre inundaciones externas, por ejemplo. Eso requiere un seguro contra inundaciones por separado, que puede resultar costoso si su propiedad se encuentra en una llanura aluvial o en senderos frecuentes de huracanes.
El moho tampoco está necesariamente cubierto por su seguro de vivienda. Las aseguradoras generalmente solo cubren la reparación del moho, que puede costar cientos de miles de dólares, si el moho fue causado por un “peligro cubierto”.
Asimismo, el seguro para propietarios de viviendas normalmente no cubre los daños causados por las termitas. O ataques terroristas. O actos de guerra, o actos del gobierno.
Hablando de eso, el seguro ciertamente no cubre los cambios en la regulación de la vivienda. Las reglas actuales sobre la pintura con plomo, el asbesto y el radón son muy diferentes a las de hace 50 años, lo que hace que muchos propietarios se atasquen con el proyecto de ley para que sus hogares cumplan con las nuevas regulaciones.
Se requiere más disciplina y presupuesto
Como inquilino, no tengo que presupuestar las reparaciones de la casa cada mes. Cuando era propietario de una casa, lo hice.
Pagué miles de dólares para las actualizaciones de la casa cada año que viví en mi propia casa. Me tomó más tiempo del que me gustaría admitir antes de establecer un fondo de emergencia separado para el mantenimiento y las reparaciones de la casa.
Al contrario de la mensajería popular, no todo el mundo debería ser dueño de su propia casa. No todo el mundo tiene los medios o la disciplina financiera necesarios para apartar dinero extra cada mes para gastos irregulares, o la responsabilidad de cuidar constantemente un activo tan caro. Conócete a ti mismo: si tienes dificultades para mantener un presupuesto mensual y un fondo de emergencia con al menos uno o dos meses de gastos, entonces esfuérzate por pagar las deudas no garantizadas y mejorar tu educación financiera antes de comprar una propiedad inmobiliaria.
Falso sentido de riqueza
Demasiados propietarios sienten una falsa sensación de riqueza cuando descubren que tienen capital en su casa. “¿Tengo $ 100,000 en equidad en mi casa? ¡Genial! ¿Cómo lo aprovecho? “
A menudo proceden a hacer precisamente eso, sacando capital al contraer deudas. Estas nuevas deudas les cuestan dinero en intereses y hacen que su patrimonio neto caiga en la dirección equivocada.
El valor acumulado de la vivienda puede hacer que se sienta rico, pero a diferencia del dinero en inversiones reales, el valor acumulado de la vivienda no “funciona para usted” mediante la capitalización . Y la única forma productiva de darse cuenta de ese dinero es vendiendo su casa.
Conclusiones finales
Comprar una casa es uno de los compromisos financieros más grandes que ha hecho en su vida. No lo ingrese a la ligera, y ciertamente no justifique su decisión con una lógica tortuosa como “pero es una inversión” o “pero obtendré grandes exenciones fiscales”. Su casa no es una verdadera inversión a menos que piratee la casa o genere ingresos a partir de ella, y el 90% de los estadounidenses toman la deducción estándar según el Centro de Política Fiscal , anulando cualquier deducción de impuestos para propietarios de viviendas.
La propiedad de vivienda ayuda a muchos estadounidenses a aumentar su patrimonio neto y les brinda la alegría de tener un control más completo sobre su hogar. Sin embargo, también conlleva enormes responsabilidades, costos y riesgos que muchos compradores de vivienda pasan por alto en su entusiasmo por comprar la casa de sus sueños.
Como regla general, no compre una casa si no está razonablemente seguro de que vivirá allí durante al menos tres años, y preferiblemente cinco años. Nunca sienta vergüenza por alquilar, que viene con ventajas como flexibilidad, responsabilidades mínimas de mantenimiento y reparación, menores riesgos financieros y un presupuesto más fácil.
Compre una casa si es el momento adecuado, pero no la fuerce e incluya todos los costos y riesgos en su decisión.
