¿Necesito un seguro contra inundaciones? – Qué cubre y costos de la póliza

Crecí en una zona accidentada y semirrural. La casa de mi infancia se encontraba en la ladera de una colina sobre un río estrecho pero enérgico. Desde nuestra ventana delantera, el río apenas se veía entre los árboles. Lo recuerdo principalmente como la pieza central de una reserva natural popular a poca distancia de nuestra casa.

Nuestro vecino, cuya casa se encontraba a lo largo de la orilla del río río abajo de la reserva, tuvo una experiencia muy diferente. Cuando las circunstancias eran las adecuadas, una gran tormenta de nieve seguida de un calentamiento repentino o una sucesión de fuertes lluvias primaverales, todo su jardín se convertía en un lago. A veces tardaba días en drenar. Cuando finalmente lo hizo, a menudo fue un desastre. Después de las peores inundaciones, el agua se derramaría sobre los límites de su propiedad e inundaría la carretera principal, cortando temporalmente el área inmediata. Afortunadamente, nuestra casa siempre estuvo muy por encima de la línea de flotación.

Cuando era niño, era ambivalente sobre la difícil situación de mi vecino. Su propiedad era más bonita que la nuestra. Gran parte del año podía mirar por la ventana trasera a un suave canal rodeado de majestuosos árboles. Los animales salvajes (ciervos, pavos, aves acuáticas, coyotes y alguna que otra nutria de río) frecuentaban el área. Pero cuando el río se desbordó, me pregunté cómo podría hacer frente. Incluso en los años secos, su sótano probablemente se inundó un par de veces, y los años húmedos deben haber sido una lucha constante.

Entonces no sabía nada del seguro contra inundaciones. Ahora que lo hago, espero que mi antiguo vecino lo tuviera, aunque es posible que no haya sido cubierto por los eventos más localizados que solo afectaron a su casa. Si vive en un área propensa a inundaciones o está pensando en mudarse a una, podría considerar agregarla a su arsenal de cobertura. Esto es lo que necesita saber sobre el seguro contra inundaciones antes de determinar si tiene sentido para su hogar.

¿Qué es el seguro contra inundaciones?

Una póliza de seguro contra inundaciones generalmente se emite con un plazo de un año que cubre los daños a la vivienda y la propiedad debido a las inundaciones. La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) define una “inundación” como “una condición general y temporal de inundación parcial o completa de dos o más acres de tierra normalmente seca o de dos o más propiedades, al menos una de las cuales es propiedad del titular de la póliza. propiedad.”

Según FEMA, una inundación puede ser cualquiera de los siguientes:

Por lo general, estas condiciones son causadas por la acción de las olas a largo plazo, en casos exacerbados por el aumento del nivel del mar, o eventos meteorológicos discretos y predecibles, como huracanes o tormentas eléctricas. Sin embargo, también pueden ser causados ​​por eventos más raros o impredecibles, como un tsunami generado por un terremoto o la falla de una presa.

Los eventos de inundación que se originan en el interior, debido a la rotura de tuberías, por ejemplo, no están cubiertos por el seguro contra inundaciones. Sin embargo, pueden estar cubiertos, total o parcialmente, por pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas.

Tenga en cuenta que la definición de inundación de FEMA cubre más que solo agua estancada en áreas bajas. De hecho, cubre casi todos los tipos de inundaciones que se originan fuera del hogar, a diferencia de los eventos en interiores. Incluso si vive en una ladera y no se considera en riesgo de una inundación típica de agua estancada, aún podría correr el riesgo de sufrir daños por un deslizamiento de tierra o una escorrentía.

Las pólizas de seguro contra inundaciones pueden cubrir a los propietarios de viviendas en riesgo (incluidos los propietarios de condominios) y propietarios de negocios por daños estructurales y la pérdida de la vivienda o el contenido del edificio. El seguro contra inundaciones también está disponible para inquilinos en riesgo, principalmente para el contenido de la vivienda.

¿Quién ofrece seguro contra inundaciones?

Es importante tener en cuenta que las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas  y de inquilinos no cubren los daños causados ​​por inundaciones que se originan fuera de la casa (a diferencia de una tubería reventada dentro de la casa). Según el Instituto de Información de Seguros , casi la mitad (43%) de los propietarios de viviendas estadounidenses creen erróneamente que sus pólizas de seguro de vivienda cubren esas inundaciones. Esta percepción errónea común lleva a muchos propietarios de viviendas en riesgo a renunciar al seguro contra inundaciones.

Entonces, ¿quién lo ofrece? El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), también conocido como FloodSmart. El NFIP se fundó en 1968 y actualmente trabaja con alrededor de 80 compañías de seguros privadas, como Allstate y Liberty Mutual , para brindar cobertura contra inundaciones a propietarios e inquilinos en riesgo. Las pólizas aprobadas por el NFIP se pueden comprar directamente de las compañías de seguros participantes o de agentes autorizados para vender sus pólizas.

Sin embargo, no todas las compañías de seguros con sede en EE. UU. Ofrecen seguros contra inundaciones. Si tiene cobertura para inquilinos o propietarios de viviendas a través de una empresa que no participa en el NFIP, debe buscar otro proveedor.

Además, no todas las comunidades se han adherido a los requisitos de gestión de llanuras aluviales del NFIP, que rigen la zonificación, la construcción de edificios, la ubicación de infraestructura y otros aspectos del entorno construido en áreas propensas a inundaciones. Si su condado o ciudad no ha aceptado esos requisitos, su póliza puede tener una prima más alta en comparación con pólizas similares en las comunidades participantes, o es posible que no pueda obtener una póliza. Sin embargo, decenas de miles de comunidades participan, por lo que es muy probable que la suya también lo haga.

Cómo funciona el seguro contra inundaciones

La disponibilidad, el costo y la cobertura del seguro contra inundaciones dependen en gran medida de la geografía. FEMA mantiene alrededor de 100,000 mapas de riesgo de inundaciones (también conocidos como mapas de seguros de riesgo de inundaciones o FIRM) que cubren una parte significativa de la masa continental de EE. UU. Cada mapa separa su área de cobertura en zonas de seguro contra inundaciones, áreas en las que el riesgo de inundaciones es aproximadamente igual. Los límites de las zonas generalmente siguen los contornos de elevación y los accidentes geográficos, con las áreas de mayor riesgo a lo largo de las riberas de los ríos, costas y cañones, y las áreas de menor riesgo en terrenos altos y estables.

Zonas de seguro contra inundaciones

Hay tres tipos amplios de zonas de seguro contra inundaciones. Los dos primeros se dividen en subzonas para indicar los gradientes de riesgo dentro de ellos:

• Áreas de alto riesgo o áreas especiales con peligro de inundación . Si su propiedad se encuentra en un Área Especial de Riesgo de Inundaciones  y tiene una hipoteca residencial o comercial de un emisor de hipotecas asegurado y con licencia federal, debe tener un seguro contra inundaciones. Se recomienda encarecidamente a los inquilinos, pero no se les exige, que tengan un seguro contra inundaciones. Las áreas especiales de riesgo de inundaciones se definen como las que tienen un 1% o más de probabilidad de inundaciones en un año determinado. Sus límites exteriores a veces se denominan Elevación de inundación base, y la inundación base se refiere a la llamada inundación de 100 años, o la peor inundación que se espera que ocurra en esa ubicación dentro de un período de 100 años. En los mapas de riesgo de inundaciones, las áreas especiales de riesgo de inundaciones se indican con combinaciones de letras y números que comienzan con las letras “A” o “V”.
• Áreas de riesgo moderado a bajo . Estas áreas tienen un menor riesgo de inundaciones: entre 0,2% y 1% para riesgo moderado, y menos del 0,2% para riesgo bajo, en un año determinado. Sin embargo, en parte porque cubren mucho más terreno, siguen siendo responsables de una cantidad significativa de reclamaciones por inundaciones del NFIP y reciben una asistencia sustancial distribuida por desastres por inundaciones. Nadie que viva, trabaje o sea dueño de una propiedad en estas áreas está obligado a tener un seguro contra inundaciones, aunque el NFIP recomienda que lo haga. En los mapas de riesgo de inundaciones, las áreas de riesgo moderado a bajo se indican con las letras “X” (sombreadas o sin sombrear), “B” y “C”. Dentro de esta amplia categoría de riesgo, “B” indica el riesgo más alto, “X” indica riesgo medio y “C” indica el riesgo más bajo.
• Áreas de riesgo indeterminado . Estas áreas no son inmunes a las inundaciones, pero no se han evaluado formalmente en cuanto a peligro de inundaciones. Están marcados con una “D” en los mapas de riesgo de inundaciones. Aunque el NFIP no recomienda ni requiere explícitamente un seguro contra inundaciones en estas áreas, sí asegura las propiedades dentro de ellas.

El primer paso para determinar si debe obtener cobertura de seguro contra inundaciones, y cuánto podría costar, es consultar el mapa de riesgo de inundación de su área y averiguar en qué zonas y subzonas vive o posee una propiedad. Para encontrar su mapa, busque La base  de datos del mapa de riesgos de seguros contra inundaciones de FEMA por dirección, nombre de la comunidad o coordenadas de latitud y longitud.

Cómo se determinan los costos de la póliza de seguro contra inundaciones

El seguro contra inundaciones es inusual en el sentido de que el NFIP establece y fija las primas en función de su evaluación del riesgo de inundación de los asegurados, los límites de cobertura, los deducibles y la antigüedad y los componentes materiales de las estructuras cubiertas. Las primas no varían entre las aseguradoras, por lo que no es necesario comparar precios para obtener un mejor trato.

Sin embargo, el NFIP ocasionalmente modifica sus métodos de evaluación de riesgos, lo que podría afectar el riesgo percibido de su hogar. Y, de vez en cuando, el programa puede aumentar las tasas en todos los ámbitos para tener en cuenta la inflación .

Factores que pueden reducir las primas de su seguro contra inundaciones

Los factores generales que pueden reducir los costos de su seguro contra inundaciones incluyen los siguientes:

• Política de riesgo preferida . Para calificar para una tarifa de Póliza de Riesgo Preferida, la propiedad cubierta debe estar fuera de una Zona Especial de Riesgo de Inundación (Zonas B, C y X) y tener un historial de pérdidas favorable, lo que significa que no ha tenido un reclamo por pérdidas importantes. Las pólizas de riesgo preferidas indican las propiedades de menor riesgo en áreas que han sido mapeadas para riesgo de inundaciones. Sus primas suelen ser de un 5% a un 10% más bajas que las de las pólizas estándar de bajo riesgo.
• Seguro colectivo contra inundaciones. Este tipo de seguro, indicado por un Certificado de seguro contra inundaciones, solo se emite después de una declaración presidencial de desastre, que generalmente se emite después de un evento meteorológico u otro desastre natural que causa inundaciones a gran escala. Según el NFIP, los propietarios pueden recibir certificados de seguro contra inundaciones independientemente de si viven en una zona especial de riesgo de inundaciones o si el emisor de la hipoteca les exige tener un seguro contra inundaciones. Aunque los beneficiarios técnicamente pueden optar por no participar en las pólizas grupales de seguro contra inundaciones indicadas en sus certificados, aquellos que opten por no participar pueden ser descalificados de la asistencia por desastre en el futuro, por lo que si elige no aceptar su póliza grupal, podría enfrentar costos enormes en caso de que una La inundación subsiguiente da como resultado una declaración de desastre que cubre su propiedad. Las pólizas de seguro contra inundaciones grupales vienen con términos especiales de tres años y primas fuertemente subsidiadas, a menudo menos del 50% del costo de una póliza de seguro contra inundaciones individual estándar para la misma área. Los residentes que necesiten o deseen seguir teniendo seguro contra inundaciones después del plazo de tres años de la póliza grupal deben comprar una póliza estándar y pagar las primas completas.
• Participación en el sistema de calificación de la comunidad . Las comunidades del NFIP que exceden los estándares mínimos de protección contra inundaciones y mitigación de daños pueden obtener créditos a través del Sistema de Calificación Comunitaria , un programa de incentivos del gobierno federal. Las comunidades obtienen crédito invirtiendo en iniciativas de educación para propietarios de viviendas, códigos de construcción estrictos y medidas adicionales de protección contra inundaciones. Los créditos se traducen aproximadamente en descuentos en las primas para los asegurados en esas comunidades. Estos descuentos pueden variar hasta el 10% para las propiedades de riesgo moderado a bajo (no SFHA) que aún no califican para las primas de la póliza de riesgo preferido, y hasta el 45% para las propiedades de alto riesgo. Las políticas de riesgo preferidas no se ven afectadas por la participación del sistema de clasificación de la comunidad.
• Derechos adquiridos del mapa de inundaciones . En ciertos casos, los propietarios cuyos mapas de riesgo de inundaciones se hayan cambiado para reflejar un mayor riesgo pueden fijar las primas más bajas pagadas antes del cambio. Por separado, los edificios construidos en áreas de alto riesgo antes del mapeo del riesgo de inundaciones pueden calificar para primas subsidiadas, particularmente si tienen un valor histórico, aunque el NFIP no dice cuánto pueden reducir las primas los subsidios.
• Sistemas de protección contra inundaciones . Las propiedades en áreas de alto riesgo protegidas por sistemas de protección contra inundaciones a gran escala, como los diques a lo largo de la parte baja del río Mississippi, pueden calificar para primas más bajas. La reducción de la prima es aproximadamente equivalente a la diferencia entre una póliza de alto riesgo y una póliza de riesgo moderado, aunque las circunstancias individuales (como la elevación precisa de la estructura cubierta y si el dique ha fallado alguna vez) pueden afectar la reducción exacta. Los sistemas de protección contra inundaciones que califiquen deben estar clasificados para proteger contra una inundación de 100 años o más. Para un ejemplo del mundo real, según  PBS , el sistema de diques construido para reemplazar el que falló en el huracán Katrina está clasificado para resistir una inundación de 100 años.

Tipos de pólizas de seguro contra inundaciones: qué cubre el seguro contra inundaciones y cuánto cuesta

Dependiendo de su ubicación, riesgo de inundación, si está asegurando su residencia o negocio, y si es propietario o alquilado , puede elegir entre varios tipos de pólizas de seguro contra inundaciones: solo contenido residencial (propiedad personal), edificio y contenido residencial, contenido comercial (inventario y equipo comercial), y edificio y contenido comercial.

Cuando los costos se indican para los tipos de póliza a continuación, se aplican a los residentes y propietarios de negocios en zonas de inundación de riesgo moderado a bajo que califican para el programa de primas de la Póliza de Riesgo Preferido y eligen un deducible de $ 1,000. En otras palabras, se trata de primas para las pólizas de menor riesgo disponibles.

En áreas de riesgo alto e indeterminado, las primas dependen en gran medida de las circunstancias individuales, como la elevación de los edificios en su propiedad, las características del terreno cercano y el historial reciente de inundaciones. En consecuencia, las primas varían ampliamente y son difíciles de estimar. Sin embargo, particularmente en áreas de alto riesgo, es probable que sean sustancialmente más altas que las primas que se indican a continuación. Si vive en un área de riesgo alto o indeterminado, debe hablar con un agente autorizado que conozca sus circunstancias.

Política de solo contenido (cobertura de propiedad personal)

Dado que no cubre los daños al edificio principal o las dependencias de una propiedad, ni los costos asociados de limpieza y reparación, una póliza de seguro contra inundaciones de solo contenido no es ideal para propietarios de viviendas y propietarios comerciales. Se adapta mejor a los habitantes de propiedades de alquiler y propietarios de negocios que alquilan espacio en un edificio comercial.

Los límites de cobertura residencial (tanto para inquilinos como para propietarios de viviendas) varían de $ 8,000 a $ 100,000, según FEMA . Los límites de cobertura no residencial (comercial) oscilan entre $ 50 000 y $ 500 000. Tenga en cuenta que es significativamente más económico asegurar únicamente los contenidos sobre el suelo.

• Qué está cubierto : La cobertura generalmente incluye pertenencias personales, como dispositivos electrónicos, ropa, muebles y vehículos sin motor como bicicletas, si se guardan en el interior. También incluye cortinas y tratamientos de ventanas no estructurales, acondicionadores de aire portátiles y de ventana, electrodomésticos de cocina portátiles como hornos microondas, alfombras y tapetes impermanentes, lavadoras y secadoras, congeladores y la comida que contienen, y los primeros $ 2,500 en artículos de alto valor, como obras de arte originales y ropa de diseñador.
• Lo que no está cubierto : Los artículos no cubiertos generalmente incluyen automóviles y repuestos para automóviles y artículos alojados fuera del área cubierta, como un cobertizo externo sin una póliza separada o un sótano si no hay cobertura subterránea. Tampoco están cubiertos el dinero en efectivo, los objetos de valor (como joyas y obras de arte) que superen el límite de $ 2,500 y los daños causados ​​por moho, hongos y humedad a largo plazo. Los gastos de vivienda temporal y reubicación tampoco están cubiertos, pero generalmente están incluidos en una póliza para inquilinos o propietarios de viviendas.
• Costo de las pólizas residenciales : para un límite de cobertura de $ 8,000, espere pagar en el vecindario de $ 50 a $ 100 por año. Para un límite de cobertura de $ 50,000 (el monto medio), espere pagar dos o tres veces ese rango. Por $ 100,000, espere pagar de cuatro a seis veces ese rango.
• Costo de las pólizas no residenciales : para las pólizas de $ 50,000, las primas por encima y por encima / por debajo del suelo suelen oscilar entre aproximadamente $ 200 y $ 400. Por $ 250,000 en cobertura (el límite medio de cobertura), las primas respectivas son aproximadamente tres veces ese rango. Por $ 500,000 en cobertura, las primas respectivas vienen en alrededor de cinco veces ese rango.

Política de construcción y contenidos

Las pólizas que cubren tanto los edificios como su contenido son más completas y, por lo tanto, se adaptan mejor a los propietarios de viviendas y a los propietarios comerciales. Los límites de cobertura de edificios residenciales para casas de una a cuatro familias oscilan entre $ 8,000 y $ 100,000 por contenido y $ 20,000 a $ 250,000 para estructuras.

Las estructuras residenciales con más de cuatro unidades se consideran “propiedades generales”. La cobertura de contenido para estas propiedades también varía entre $ 8,000 y $ 100,000 mientras que los límites de cobertura estructural aumentan de $ 50,000 a $ 500,000. Tanto el contenido como los límites de cobertura estructural para edificios comerciales que contienen negocios oscilan entre $ 50,000 y $ 500,000.

• Qué está cubierto : Además de todo lo que cubre la póliza de solo contenido, los artículos cubiertos suelen incluir el edificio en sí, incluidos los cimientos y las paredes del cimiento; sistemas eléctricos y de fontanería; Equipo de HVAC, incluyendo aire acondicionado y calefacción centralizados; calentadores de agua y hornos; refrigeradores, estufas para cocinar, lavavajillas y otros aparatos de cocina; alfombras permanentes (no alfombras de área); paneles de pared empotrados, gabinetes, estanterías para libros y centros de entretenimiento; persianas de ventana estructurales; garajes separados, que no excedan el 10% del total de pies cuadrados construidos de la propiedad; y remoción de escombros después de la inundación. Los edificios separados, como las casas de huéspedes y los cobertizos, requieren una política separada incluso si se encuentran en la misma propiedad zonificada.
• Lo que no está cubierto : además de las exclusiones bajo la póliza de solo contenido, los artículos no cubiertos y las pérdidas generalmente incluyen pérdidas financieras debido a la interrupción del negocio, la imposibilidad de ir al trabajo o la pérdida del uso de la propiedad cubierta. Las estructuras externas sin pólizas de seguro contra inundaciones separadas, la infraestructura externa, como sistemas sépticos, pasillos, terrazas separadas, patios y muebles de jardín, tampoco están cubiertas.
• Costo de pólizas residenciales : Para pólizas de contenido estructural de $ 20,000 / $ 8,000, espere primas anuales de entre $ 100 y $ 200 para estructuras residenciales sin sótanos y de $ 150 a $ 300 para estructuras con sótanos u otros recintos subterráneos. Para las pólizas de $ 125,000 / $ 50,000, espere primas aproximadamente el doble de ese rango. Para una cobertura de $ 250,000 / $ 100,000, espere que las primas sean aproximadamente del 25% que las pólizas de $ 125,000 / $ 50,000. Tenga en cuenta que estas cifras están sujetas a cambios.
• Costo de las pólizas no residenciales : para las pólizas de $ 50,000 / $ 50,000, las primas que no son del sótano y del sótano oscilan entre $ 600 y $ 1,200, respectivamente. Para una cobertura de $ 250,000 / $ 250,000, las primas cuestan entre dos y tres veces más. Por $ 500,000 / $ 500,000 en cobertura, las primas cuestan de cuatro a cinco veces más.

Consideraciones especiales para sótanos y áreas debajo de la planta baja

Dado que los sótanos, los sótanos de huelga y los espacios de acceso de niveles inferiores se encuentran parcial o totalmente bajo tierra, son mucho más propensos a sufrir inundaciones y daños por inundaciones. Además del simple hecho de que tener un sótano probablemente aumente la prima del seguro contra inundaciones, este y otros espacios subterráneos pueden estar sujetos a ciertas limitaciones de cobertura.

Aunque debe hablar con su agente de seguros o con el representante de la compañía para obtener una contabilidad completa de las exenciones de su póliza y los límites de cobertura, el seguro contra inundaciones (independientemente del tipo de póliza) generalmente no cubre los siguientes elementos en sótanos, sótanos de huelga, espacios de acceso de niveles inferiores, y otras partes subterráneas de su hogar:

Los elementos que normalmente se cubren en sótanos y espacios similares incluyen los siguientes:

Es especialmente importante comprender estas limitaciones y consideraciones si su espacio habitable principal se encuentra parcialmente bajo tierra, como en el caso de un apartamento en el sótano o una casa de dos niveles.

Periodo de espera

Las pólizas de seguro contra inundaciones generalmente entran en vigencia 30 días después de la fecha de emisión. En otras palabras, no puede hacer un reclamo por un evento que ocurre menos de un mes después de comprar su póliza.

Hay algunas excepciones a esta regla del período de espera de 30 días:

• Cicatrices de quemaduras recientes en tierras federales . La propiedad cubierta se encuentra en un terreno administrado o de propiedad federal que ha sido dañado por un incendio forestal contenido hace menos de 60 días y ahora está inundado.
• Requisitos estrictos para los prestamistas hipotecarios . La propiedad cubierta se encuentra fuera de un área especial de riesgo de inundaciones, pero su prestamista hipotecario aún requiere que obtenga un seguro contra inundaciones, ya sea antes o después de cerrar su préstamo. Dado que esto puede resultar en una lucha por la cobertura, su póliza generalmente cubre las reclamaciones realizadas dentro de los 30 días posteriores a su emisión.
• Hipotecas en SFHA . La propiedad cubierta se encuentra dentro de un área especial de riesgo de inundaciones y usted obtiene un seguro contra inundaciones como requisito de una hipoteca nueva, extendida o renovada. Nuevamente, debido a la naturaleza acelerada de dicha póliza, generalmente cubre las reclamaciones realizadas dentro de los 30 días posteriores a su emisión.
• Revisión del mapa de riesgo de inundaciones . Su mapa de riesgo de inundaciones ha sido revisado y su propiedad ahora se encuentra dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundaciones. En este caso, debe comprar su póliza dentro de los 13 meses posteriores a la revisión del mapa para ser elegible para la exención del período de espera.

Conclusiones finales

Mucha gente tiene una relación de amor y odio con el lugar donde vive. En muchos casos, ese sentimiento complicado se puede atribuir a la geografía, la geología o el clima. Para los californianos costeros, dice el cliché, los terremotos, la sequía, los incendios forestales y los deslizamientos de tierra son un comercio aceptable para el clima templado y la belleza accidentada. Los residentes de los estados del Medio Oeste y de las Llanuras equilibran los bajos costos de vida y las comunidades amigables con inviernos gélidos y tormentas severas de verano.

Las personas que viven muy cerca del agua, ya sea a lo largo de ríos rebeldes o océanos propensos a tormentas, aceptan el riesgo de inundaciones potencialmente catastróficas a cambio de acceso al agua a pedido y excelentes vistas. Tu patio trasero podría estar lleno de sorpresas, algunas agradables y otras no tanto. Depende de usted preparar y celebrar en igual medida.