11 estrategias de salida de bienes raíces para obtener ganancias de inversión bajas o nulas
Los propietarios de viviendas se benefician de la apreciación, los ahorros forzosos en forma de reembolso del principal para las hipotecas y, a menudo, los costos anuales de vivienda más bajos en comparación con los inquilinos locales.
Estas ventajas se ven agravadas por un código fiscal que favorece a los propietarios. Más allá de la simple propiedad de una vivienda, los inversores inmobiliarios pueden reducir sus impuestos a través de innumerables estrategias e incentivos.
Sin embargo, cuando llega el momento de vender, muchos propietarios se enfrentan a una conmoción por su posible factura de impuestos. Entonces, ¿cómo pueden los propietarios reducir, o mejor aún, eliminar sus impuestos cuando van a vender?
Estrategias comunes de salida de bienes raíces
Pruebe estas estrategias de salida de bienes raíces con impuestos bajos y sin impuestos para mantener más de sus ganancias de bienes raíces en su bolsillo y fuera de las garras del Tío Sam.
1. La exclusión del propietario de vivienda
Para empezar, los propietarios obtienen una exención fiscal inherente cuando venden su casa, con ciertos requisitos y restricciones, por supuesto. Si es propietario de una vivienda que vende su residencia principal, es probable que no tenga que pagar impuestos sobre sus ganancias por la apreciación del valor de la vivienda desde que la compró.
Los propietarios de viviendas solteros pueden excluir los primeros $ 250,000 en ganancias de sus ingresos imponibles, y el número se duplica para las parejas casadas que declaran conjuntamente. A veces llamada Exclusión de la Sección 121 , evita que la mayoría de los estadounidenses de clase media tengan que pagar impuestos sobre las ganancias de la venta de viviendas.
Cualquier ganancia superior a $ 250,000 ($ 500,000 para parejas casadas) se grava a la tasa impositiva de ganancias de capital a largo plazo. Más sobre eso en breve.
Sin embargo, para calificar para la exclusión, los propietarios deben haber sido dueños de la propiedad y haber vivido en ella durante al menos dos de los últimos cinco años. No tienen que ser consecutivos; Si vivió en la propiedad durante un año, se mudó durante tres años y luego volvió a vivir un año más antes de venderla, califica.
Si desea vender una propiedad que no ocupa actualmente como su residencia principal y desea evitar impuestos a través de una Exclusión de la Sección 121, considere mudarse a ella durante los próximos dos años antes de venderla.
2. Opte por ganancias de capital a largo plazo en lugar de a corto plazo
Si posee una propiedad, o cualquier activo para el caso, por menos de un año y la vende para obtener ganancias, generalmente paga impuestos a las ganancias de capital a corto plazo . Las ganancias de capital a corto plazo reflejan su nivel de impuesto sobre la renta regular.
Sin embargo, si conserva un activo durante al menos un año antes de venderlo, califica para la tasa impositiva más baja sobre las ganancias de capital a largo plazo. En el año fiscal 2020, los contribuyentes solteros con un ingreso bruto ajustado (AGI) de menos de $ 40,000 no pagan impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo; lo mismo ocurre con los contribuyentes casados con un AGI menor de $ 80,000. Los contribuyentes solteros con ingresos entre $ 40,001 y $ 441,450 y los contribuyentes casados entre $ 80,001 y $ 496,600 pagan ganancias de capital a largo plazo a una tasa impositiva del 15%, y las personas con altos ingresos por encima de esos umbrales pagan el 20%.
Mantenga sus propiedades de inversión y alquileres de vacaciones durante al menos un año si puede. Puede ahorrarle mucho dinero en impuestos.
3. Aumente su base de costos documentando las mejoras
Si dormiste a lo largo de Contabilidad 101 en la universidad, tu base de costos es lo que gastaste para comprar un activo. Por ejemplo, si compra una propiedad por $ 100,000, eso constituye su base de costos, más la mayoría de sus costos de cierre también cuentan para ello. Llamémoslo $ 105,000.
Supongamos que vive en la propiedad durante 20 meses, haciendo algunas mejoras en el hogar mientras está allí. Por el bien de este ejemplo, supongamos que gastó $ 15,000 en nuevas ventanas y un nuevo techo.
Luego vende la propiedad por $ 160,000. Debido a que vivió allí durante menos de dos años, no califica para la exclusión de propietario de vivienda. Después de pagarle a su agente de bienes raíces y otros costos de cierre del vendedor, se retira de la mesa con $ 150,000.
¿Cuánto posee en impuestos a las ganancias de capital?
Suponiendo que obtenga suficientes ingresos para tener que pagarlos, le debe al IRS $ 30,000 en ganancias de capital: $ 150,000 menos su base de costo de $ 105,000 menos los $ 15,000 adicionales en mejoras de capital. Si puede documentar esas mejoras, es decir, debe conservar sus recibos y facturas en caso de que lo auditen .
En este ejemplo, su factura del impuesto a las ganancias de capital ascendería a $ 4,500 (15% de $ 30,000) si documenta las mejoras de capital, en lugar de $ 6,750 (15% de $ 45,000) si no lo hace.
4. Haga un intercambio 1031
La sección 1031 del código tributario de los EE. UU. Permite a los inversionistas transferir sus ganancias de la venta de una propiedad a la compra de una nueva propiedad, difiriendo su impuesto a las ganancias de capital hasta que vendan la nueva propiedad.
Conocido como un ” intercambio de tipo similar ” o intercambio 1031, solía poder hacer esto con activos que no fueran bienes raíces, pero la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 excluía la mayoría de los otros activos. Sin embargo, sigue siendo una excelente manera de evitar los impuestos sobre las ganancias de capital sobre los bienes raíces, o al menos de posponerlos.
Los inversores inmobiliarios suelen utilizar los intercambios 1031 para superar las propiedades, abasteciendo su cartera con propiedades cada vez más grandes con un mejor flujo de caja. Todo sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital cuando venden para intercambiar.
Imagínese que compra su primera propiedad de alquiler por $ 100,000. Después de los gastos, gana alrededor de $ 100 por mes en flujo de efectivo, lo cual es bueno, pero ciertamente no se jubilará temprano .
Luego, gasta el próximo año o dos ahorrando más dinero para invertir y se fija en una propiedad de alquiler de tres unidades que cuesta $ 200,000. Para recaudar dinero para el pago inicial, vende su propiedad de alquiler anterior y obtiene una ganancia neta de $ 20,000 en el momento del cierre. Por lo general, tendría que pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre esos $ 20,000, pero debido a que los destina a una nueva propiedad de alquiler, los aplaza.
En lugar de $ 100 por mes, obtiene $ 500 por mes en la nueva propiedad.
Después de uno o dos años de ahorro, encuentra una propiedad de seis unidades por $ 400,000. Luego vende su unidad de tres para recaudar dinero, y nuevamente usa un intercambio 1031 para transferir sus ganancias a la nueva propiedad de seis unidades, nuevamente aplazando su factura de impuestos sobre las ganancias.
La nueva propiedad le rinde $ 1,000 por mes en flujo de efectivo.
De esta manera, puede seguir ampliando su cartera de bienes raíces para generar un flujo de efectivo cada vez mayor, al tiempo que difiere sus impuestos sobre las ganancias de capital de las propiedades que vende. Si alguna vez vende estas propiedades sin un intercambio 1031, deberá impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias que haya diferido en el camino. Pero hasta entonces, no es necesario que pague al tío Sam ni un centavo en ganancias de capital.
5. Pérdidas de cosecha
Invierte en suficientes activos y terminarás con algunos deficientes. Puedes sentarte sobre ellos, esperando que se den la vuelta. O puede venderlos, comerse la pérdida y reinvertir el dinero en otra parte para obtener mayores ganancias.
Resulta que hay un momento particularmente bueno para aceptar pérdidas de inversión: el mismo año en que vende una propiedad para obtener importantes ganancias de capital. Conocido como pérdidas de recolección , puede compensar las ganancias de un activo asumiendo pérdidas en otro.
Supongamos que vende una propiedad de alquiler y obtiene una buena ganancia de $ 50 000. Ligeramente asqueado por la noción de pagar impuestos sobre las ganancias de capital, recurre a su cartera de acciones y decide que ha tenido suficientes acciones o fondos mutuos que han tenido un rendimiento inferior durante años. Los vende por una pérdida neta de $ 10,000 y reinvierte el dinero en (con suerte) activos de mejor rendimiento.
En lugar de adeudar impuestos sobre las ganancias de capital sobre $ 50,000, ahora los debe sobre $ 40,000, porque compensa sus ganancias con las pérdidas realizadas en otras partes de su cartera.
6. Invierta a través de una cuenta IRA Roth autodirigida
¿Quiere tener más control sobre sus inversiones IRA ? Siempre puede configurar una IRA autodirigida , a través de la cual puede invertir en bienes raíces si lo desea.
Como cualquier otra IRA, puede abrirla como una cuenta Roth IRA , lo que significa que deposita dinero después de impuestos y no debe impuestos sobre las declaraciones. Sus inversiones, en este caso, una cartera de bienes raíces, se aprecian y generan ingresos de alquiler libres de impuestos, que puede seguir reinvirtiendo en su IRA Roth autodirigida hasta que cumpla 59 años y medio. Después de eso, puede comenzar a sacar cheques de alquiler y vender propiedades, todo sin tener que pagar impuestos sobre sus ganancias.
Solo tenga en cuenta que configurar una IRA autodirigida implica algo de trabajo y gastos de su parte. Solo lo recomiendo para inversores inmobiliarios profesionales con la experiencia necesaria para obtener mayores rendimientos de las inversiones inmobiliarias que en otros lugares.
Pro punta : Además de poseer propiedades físicas a través de una auto-IRA, también puede utilizar su auto-dirigido IRA para invertir en bienes raíces a través de plataformas como Fundrise o planta baja .
Mantenga propiedades para pasarlas a sus hijos
“Estrategia de salida” no siempre significa “vender”. La salida podría ocurrir en la forma de su plan de sucesión .
O, para el caso, a través de métodos de transferir la propiedad de las propiedades a sus hijos mientras aún respira. Hay varias formas de hacerlo, pero considere las siguientes opciones como las más simples.
7. Deje la propiedad en su testamento
En 2020, los primeros $ 11.58 millones en activos que deje atrás están exentos de impuestos sobre el patrimonio . Eso le deja mucho espacio para que pueda dejar bienes raíces a sus hijos sin que ellos se vean afectados por una factura de impuestos del Tío Sam.
Y, bueno, las propiedades de alquiler pueden resultar una excelente fuente de ingresos pasivos para la jubilación. Generan ingresos continuos sin necesidad de venta de activos, lo que significa que no tiene que preocuparse por las tasas de retiro seguras o el riesgo de secuencia de devoluciones con sus propiedades de alquiler. También se ajustan a la inflación, ya que aumenta los alquileres cada año. Puede delegar el trabajo contratando a un administrador de la propiedad, y una vez que sus inquilinos finalmente paguen su hipoteca, su flujo de efectivo realmente se disparará.
Además, puede dejar que sus hijos se molesten en contratar a un agente de bienes raíces y vender la propiedad después de que abandone este plano mortal. Mientras tanto, puede disfrutar del flujo de caja.
8. Obtenga un préstamo con garantía hipotecaria
Imagine que compra una propiedad de alquiler mientras trabaja y, al jubilarse, finalmente paga la hipoteca. Por supuesto, puede disfrutar de un mayor flujo de efectivo, pero también puede retirar dinero a través de un préstamo con garantía hipotecaria .
De esta manera, sacas casi tanto dinero como ganarías vendiendo. Excepto que no tiene que renunciar a la propiedad, puede seguir ganando flujo de efectivo como alquiler. Dejas que tus inquilinos paguen tu hipoteca por ti una vez, todo mientras obtienes algo de flujo de efectivo. ¿Por qué no dejar que lo hagan por segunda vez?
Usted saca todo el capital , se llega a mantener el activo, y no debe impuestos sobre ganancias de capital. Ganar ganar ganar.
Puede seguir la misma estrategia con su residencia principal, pero en ese caso incurrirá en más deudas personales y gastos de manutención. No es lo ideal, pero tienes otra opción cuando se trata de tu hogar.
9. Obtenga una hipoteca inversa
De manera similar, puede obtener una hipoteca inversa sobre su residencia principal si tiene capital que desea aprovechar. Estos varían en estructura, pero le pagan una suma global ahora, o pagos mensuales continuos, o una combinación de ambos, todo sin requerir pagos mensuales de su parte. El proveedor hipotecario recupera su dinero cuando usted vende o patea el cubo, lo que ocurra primero.
En el caso de los jubilados, una hipoteca inversa les ayuda a evitar gastos de subsistencia más elevados y, al mismo tiempo, utiliza el valor líquido de la vivienda como fuente adicional de ingresos. Y, por supuesto, no paga impuestos sobre las ganancias de capital sobre la propiedad, porque no la vende.
10. Refinanciar y agregar a su hijo a la escritura
Mi socio comercial recientemente fue a vender una propiedad de alquiler a su hijo para que se mudara con su nueva esposa. Pero el plan se descarriló cuando el prestamista hipotecario rechazó la solicitud de préstamo del hijo.
Así que adoptaron un enfoque más creativo. Mi socio comercial y su esposo refinanciaron la propiedad para sacar la mayor cantidad de efectivo posible, y la compañía de títulos de propiedad agregó a su hijo y su esposa a la escritura y al pagaré de la hipoteca. El hijo y la nuera se mudaron a la propiedad y se hicieron cargo de los pagos de la hipoteca. Mi pareja y su esposo se llevaron el efectivo y, mientras permanezcan en la escritura, su participación en la propiedad pasará a la generación más joven tras su muerte.
De esta manera, también agilizan la herencia, ya que la propiedad no necesitará pasar por un proceso sucesorio.
Sin embargo, esta estrategia tiene dos desventajas para mi pareja y su esposo. Primero, siguen siendo responsables de la hipoteca: si su hijo no cumple, siguen estando legalmente obligados a realizar los pagos. En segundo lugar, los prestamistas hipotecarios no prestan el valor total de la propiedad cuando emiten un préstamo de refinanciamiento, por lo que mi socio no recibió tanto dinero en efectivo como podría recibir si hubiera vendido la propiedad al por menor.
Por supuesto, tampoco tuvo que pagar a un agente de bienes raíces para comercializarlo. Y cualquier pequeño déficit de efectivo proveniente del refinanciamiento en lugar de la venta directa se podría cobrar como un “pago inicial” de su hijo, o simplemente podría encogerse de hombros y pensar en ello como un regalo.
Otras estrategias de salida
11. Done la propiedad a una organización benéfica
Por último, siempre puede evitar impuestos entregando la propiedad a la organización benéfica que elija .
Sin maniobras inteligentes ni lagunas fiscales. Solo un acto de generosidad para ayudar a aquellos que necesitan el dinero más que tú o el Tío Sam.
Al donar bienes raíces, no solo evita pagar impuestos sobre sus ganancias, sino que también puede deducir el valor, en este caso el capital, de su declaración de impuestos. Pero tenga en cuenta que el IRS analiza de cerca las deducciones caritativas , especialmente las del tamaño de una casa, y es posible que escuche de ellos exigiendo más información.
Conclusiones finales
Los propietarios tienen muchas estrategias de salida a su disposición para minimizar los impuestos sobre las ganancias de capital. Pero no asuma que todas estas opciones durarán para siempre: con un déficit presupuestario federal cada vez mayor, espere que las tasas impositivas aumenten y las reglas impositivas favorables a la inversión sufran. Es posible que sus impuestos suban durante la jubilación , no bajen.
Ya sea que sea dueño de un imperio inmobiliario o simplemente de su propia casa, elija la estrategia que mejor se adapte a sus necesidades y trate de mantener una mayor parte de sus ganancias en su propio bolsillo.
¿Cuáles son sus estrategias de salida para sus propiedades? ¿Cómo planea minimizar su carga tributaria?
