Hipoteca con pago global: qué es y cómo funciona
Las hipotecas vienen en muchas variedades. Un tipo de hipoteca menos conocido es la hipoteca de pago global, a veces llamada simplemente hipoteca global. A menudo un misterio para los compradores de vivienda, este tipo de hipoteca viene con términos inusuales, un potencial para grandes ahorros y un riesgo enorme.
¿Qué es una hipoteca global?
Una hipoteca de pago global es un préstamo hipotecario a corto plazo con pagos mensuales bajos en el que la mayor parte del préstamo vence al final del período del préstamo.
A diferencia de una hipoteca típica, el saldo de una hipoteca global no está diseñado para amortizar completamente (reducir a $ 0 mediante pagos de deuda) durante todo el plazo de pago del préstamo. En cambio, el prestatario paga la mayor parte del préstamo en un pago único al final del plazo.
¿Cómo funciona una hipoteca global?
Los préstamos globales pueden ser cualquier préstamo con un calendario de pago de una suma global, incluidos préstamos para automóviles, préstamos personales e hipotecas. La suma global puede vencerse en cualquier momento durante el plazo del préstamo, pero la mayoría de las veces debe pagarse al final.
Los términos de la hipoteca global pueden ser tan cortos como 18 meses, pero por lo general son de cinco a siete años.
Los pagos mensuales durante el plazo del préstamo son:
- Intereses solamente . Usted paga los intereses que se acumulan cada mes, por lo que su pago al final es la cantidad total que pidió prestada.
- Equilibrio e interés . Realizará pagos para los intereses y el capital, por lo que su pago al final es menor que el monto total que pidió prestado.
Si realiza pagos de saldo e intereses, su pago hipotecario mensual es similar a lo que pagaría con una hipoteca a 30 años, excepto que el saldo vence después de unos pocos años.
Si realiza pagos solo de intereses, su pago mensual es más bajo de lo que pagaría con una hipoteca típica, y debe la cantidad que pidió prestada en una suma global después de algunos años.
Las tasas hipotecarias globales suelen ser más bajas que las de las hipotecas a más largo plazo, y las hipotecas globales pueden ser préstamos de tasa fija o variable. Las hipotecas globales tienden a tener costos de cierre más bajos , por lo que pueden ser más fáciles de pagar o calificar para una hipoteca típica.
Ejemplo de pago global
Digamos que está comprando una casa por $ 250,000. Usted hace un pago inicial de $ 50,000 y pide prestada una hipoteca de pago global de siete años de $ 200,000 a una tasa de interés fija del 4.5%.
Si realiza pagos de saldo e intereses de $ 1,013 por mes durante 83 meses, deberá un pago global de $ 175,066 después de siete años, según la calculadora global de hipotecas de MortgageCalculator.org . Habrá pagado $ 59,176 en intereses.
Con la misma hipoteca en un plazo típico de 30 años, pagaría $ 1,013 por mes. Durante la vigencia del préstamo, pagaría los $ 200,000 que pidió prestados más $ 164,680 en intereses.
¿Qué sucede si no puede pagar un pago global?
Las hipotecas de pago global presentan un riesgo para los propietarios de viviendas porque cuentan con poder pagar un gran pago dentro de cinco o siete años. Sin embargo, los prestatarios tienen opciones para deshacerse de un pago global.
Cómo deshacerse de un pago global
Tiene cuatro opciones principales para cumplir o eliminar su obligación de pago global de la hipoteca:
- Paguelo . La opción más simple, pero quizás no la más fácil, es ceñirse al plan original y hacer el pago global para liquidar su préstamo.
- Vende la casa . Si puede vender la casa por más de lo que debe en un pago global, puede cancelar la hipoteca y obtener ganancias de la venta de la casa.
- Refinanciamiento . Los prestatarios comúnmente refinancian la hipoteca antes de que venza el pago global. Esto puede cambiar la tasa de interés y extender el plazo de reembolso para configurarlo con pagos mensuales continuos.
- Reiniciar . Una hipoteca de pago global podría tener la opción de restablecerse al final del plazo. Estas a veces se denominan hipotecas globales “convertibles” y el prestamista escribe los términos cuando usted obtiene el préstamo original. Por ejemplo, una hipoteca globo convertible de 3/27 comenzará con tres años a la tasa de interés original y luego le dará la opción en el cuarto año de pagar el saldo o convertir el préstamo en una hipoteca de tasa fija, completamente amortizada a 27 años con una nueva tasa de interés basada en las tasas de mercado.
Vender una casa con una hipoteca de pago global
Los propietarios de viviendas que planean vender rápidamente después de comprar una propiedad a menudo se benefician de los bajos intereses y los bajos pagos mensuales de una hipoteca de pago global. Ahorrará dinero siempre que pueda vender la casa con una ganancia antes de que venza el pago global.
Este plan puede beneficiar a los compradores de viviendas que planean mudarse dentro de unos años, a los compradores que desean cambiar propiedades para obtener ganancias y a los desarrolladores comerciales que desean construir y vender propiedades.
El riesgo en este plan es el momento. Podría terminar necesitando vender una propiedad en un mercado a la baja cuando los precios son bajos o los compradores escasean. Pierde dinero o enfrenta una ejecución hipotecaria si no puede vender por más de lo que debe en la hipoteca.
Refinanciamiento frente a reinicio
Refinanciar o restablecer una hipoteca global le permite al prestatario disfrutar del período inicial de bajo interés y pago bajo mientras evita el pago global.
Aceptar una hipoteca global convertible ahora podría ponerlo en desventaja si espera que su crédito mejore en los próximos años. El prestamista establece los términos de restablecimiento en función de su puntaje crediticio actual , por lo que los intereses y los términos pueden ser menos favorables que los que obtendría al refinanciar un nuevo préstamo.
Refinanciar en el futuro cuando haya creado un mejor crédito parece prudente, pero corre el riesgo de tener que refinanciar durante un período en el que las tasas de mercado son altas. En primer lugar, contratar una hipoteca a tasa fija a 30 años podría resultar más beneficioso desde el punto de vista financiero.
Sin embargo, la refinanciación podría ser su mejor opción si no puede permitirse realizar el pago global a su vencimiento. En ese caso, incluso una tasa de interés más alta es mejor que una ejecución hipotecaria.
¿Es una buena idea una hipoteca global?
Las hipotecas globales conllevan riesgos y recompensas que las hacen una buena o mala opción para diferentes tipos de compradores.
Pros
- Las tasas de interés suelen ser más bajas que con las hipotecas estándar de tasa fija a 30 años.
- A menudo, es más fácil calificar para este tipo de hipoteca.
- Los costos de cierre suelen ser más bajos.
- Los pagos mensuales son más bajos, especialmente si realiza pagos solo de intereses.
- Paga menos intereses durante la vigencia del préstamo.
Contras
- Debe devolver la mayor parte del préstamo, potencialmente cientos de miles de dólares, en un solo pago.
- Contar con vender la casa, refinanciar o reajustar el préstamo corre el riesgo de tener términos desfavorables en un mercado pobre.
- Los pagos de intereses solamente no le permiten acumular valor líquido en la vivienda.
¿Quién debería obtener una hipoteca con pago global?
Debido al riesgo para los prestatarios, las hipotecas globales son más comunes en bienes raíces comerciales, donde las empresas pueden absorber pagos globales inoportunos, que en los compradores de viviendas privadas. Pero algunos compradores de viviendas particulares también pueden beneficiarse de este tipo de hipoteca.
Una hipoteca con pago global podría ser adecuada para usted si:
- Te mueves a menudo . Cuando sepa que venderá su casa dentro de siete años, independientemente del mercado, un préstamo a corto plazo puede tener sentido.
- Volteas casas . Cuando compra una casa con la intención de venderla en aproximadamente un año, una hipoteca global podría ayudarlo a comenzar con costos iniciales más bajos.
- Estás al principio de tu carrera . Si espera tener ingresos significativamente más altos en unos pocos años y podría pagar un pago global o pagos mensuales más altos después de restablecer la hipoteca, el préstamo podría ser una buena opción.
- Estás generando crédito . Si espera mejorar su crédito en unos pocos años, es posible que pueda refinanciar el préstamo más adelante a un plazo más largo a una tasa de interés más favorable, dependiendo de las tasas del mercado en el futuro.
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM), que comienza con un período de tres a siete años a una tasa de interés fija baja y luego cambia a una tasa variable por el resto del plazo del préstamo, puede ofrecer la mayoría de los mismos beneficios con menos riesgo. que una hipoteca global. Sin embargo, un ARM puede tener costos de cierre más altos y ser más difícil de calificar.
Conclusiones finales
Cuando salieron al mercado por primera vez, las hipotecas globales solo estaban disponibles para inversores inmobiliarios. Por lo general, tienen sentido para los compradores de viviendas que planean cambiar una propiedad rápidamente para asegurarse de tener suficiente dinero para realizar el pago global. Estas hipotecas ofrecen el beneficio de bajos costos de cierre, bajas tasas de interés y bajos pagos mensuales, lo que hace que la inversión en la vivienda sea más asequible.
Ahora que las hipotecas globales están disponibles para los compradores de vivienda para cualquier propiedad, tiene la opción de utilizar una para su residencia principal. Pero los beneficios desaparecen en gran medida si planea quedarse en su casa más allá de la duración del préstamo.
Los prestamistas pueden promover hipotecas globales a prestatarios con mal crédito como una forma de obtener una tasa de interés favorable, pero tenga cuidado con los riesgos. Si no puede pagar el pago global cuando se debe, podría enfrentar una ejecución hipotecaria. O tendrá que refinanciar la hipoteca y arriesgarse a condiciones menos favorables. Considere una hipoteca de tasa ajustable u otras opciones para que los compradores de viviendas de bajos ingresos obtengan beneficios similares sin el riesgo.
