Cómo presentar una queja ante la Ley de Vivienda Justa sobre una infracción por discriminación
Según el Informe de Tendencias de Vivienda Justa 2019 de la Alianza Nacional de Vivienda Justa , los estadounidenses presentaron más de 31,000 quejas por discriminación en la vivienda en 2018. Esa cifra representa un aumento del 8% con respecto al año anterior y el número bruto más alto de quejas de vivienda desde 1995, cuando la Feria Nacional Housing Alliance comenzó a rastrear las quejas de vivienda. Ciertos tipos de quejas por discriminación en la vivienda han aumentado aún más rápido; por ejemplo, las quejas por acoso relacionadas con la vivienda aumentaron a casi 900 en 2018 desde 640 en 2016.
La base de estas quejas es la Ley de Vivienda Justa de 1968, una pieza clave de la legislación federal de derechos civiles que prohíbe la discriminación en la venta y alquiler de viviendas y préstamos hipotecarios por motivos de raza, color, religión, origen nacional, estado familiar, sexo y discapacidad. Una variedad de leyes y regulaciones locales y estatales complementan las protecciones de la Ley de Vivienda Justa. Desde la aprobación de la ley, las decisiones de los tribunales federales y estatales han fortalecido y ampliado las protecciones y los poderes de ejecución de la ley.
La Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO), una agencia del Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), investiga las quejas presentadas bajo la Ley de Vivienda Justa, determina si tienen mérito y hace cumplir su resolución. En la práctica, la concientización y el cumplimiento de las violaciones de vivienda justa dependen en gran medida de las actividades de prueba de las organizaciones de ejecución de vivienda justa (FHO) sin fines de lucro. Un informe detallado de 2014 de la Oficina de Investigación y Desarrollo de Políticas de HUD describe el proceso de prueba. Subraya el papel de apoyo vital que desempeñan las FHO en la aplicación de la ley de vivienda justa, sobre todo mediante el uso de una red de evaluadores humanos para descubrir prácticas discriminatorias en el alquiler y venta de viviendas, préstamos hipotecarios y protocolos de seguridad y accesibilidad en comunidades multifamiliares.
Los compradores, inquilinos y prestatarios que crean que han experimentado discriminación en la vivienda también pueden presentar quejas ante las autoridades de vivienda estatales y locales. Hacerlo podría ser ventajoso para los denunciantes en jurisdicciones donde las regulaciones de vivienda justa van más allá de la Ley de Vivienda Justa, como los estados que prohíben explícitamente la discriminación en la vivienda por motivos de orientación sexual o identidad de género.
Hay muchas cosas que debe saber sobre el proceso de presentación de una queja federal por discriminación en la vivienda ante el HUD: consideraciones importantes sobre la presentación previa, qué esperar de la investigación si se acepta su queja y qué recurso puede tomar si la investigación termina de manera insatisfactoria. Es poco probable que su experiencia al presentar una queja de vivienda justa ante las autoridades estatales o locales difiera radicalmente. Pero debe consultar con esas autoridades o con las organizaciones sin fines de lucro de vivienda justa o de asistencia legal en su área para obtener orientación específica sobre qué esperar.
¿Cuándo debe presentar una queja de vivienda justa?
La Ley de Equidad de Vivienda prohíbe la discriminación en la vivienda sobre la base de ciertas identidades o características:
- Raza
- Color
- Sexo
- origen nacional
- Religión
- Estado familiar
- Discapacidad
Aunque la ley no menciona explícitamente la orientación sexual o la identidad de género, puede, sujeto a interpretación judicial , brindar protección limitada a los miembros de la comunidad LGBTQ contra la discriminación por motivos de sexo (especialmente para personas transgénero y miembros de parejas del mismo sexo). ) y discapacidad (por ejemplo, no se le puede negar una vivienda debido a su condición de VIH positivo o un diagnóstico de SIDA). Sin embargo, puede seguir siendo permisible según la letra de la ley (o la falta de ella) discriminar por motivos de orientación sexual o identidad de género en estados que no prohíban explícitamente la discriminación en la vivienda sobre esta base. Para obtener información sobre la ley en su jurisdicción, consulte la lista de estados de HUD con una o ambas protecciones .
Según HUD , las quejas presentadas ante la FHEO se dividen en dos categorías amplias (y pueden calificar para ambas):
- Quejas que involucran discriminación bajo la Ley de Vivienda Justa, incluso en viviendas de propiedad y operación privadas
- Quejas que involucran discriminación en programas de vivienda y desarrollo comunitario, incluidos aquellos financiados por HUD
Una queja por supuesta discriminación en la vivienda puede aplicarse a prácticamente cualquier actividad relacionada con la vivienda, incluido el alquiler o la compra de una vivienda, la obtención de una hipoteca o la búsqueda de asistencia para la vivienda.
El presunto infractor (el objetivo de la queja) puede ser uno o más de los siguientes: un propietario, desarrollador, administrador de la propiedad, agente o corredor de bienes raíces, asociación de propietarios, prestamista hipotecario, proveedor de seguros o personas y autoridades civiles o municipales ( incluidos los funcionarios públicos) cuyas acciones pueden afectar las oportunidades de vivienda. Para las quejas relacionadas con la discriminación en los programas de desarrollo comunitario y de vivienda financiados por HUD, el censo de infractores potenciales es aún más amplio e incluye a cualquier receptor o sub-receptor de asistencia financiera de HUD. Las ofensas dignas de quejarse incluyen, entre otras, las siguientes:
- Negarse a alquilar, vender o negociar el alquiler o la venta de una vivienda
- Negarse a confirmar que la vivienda está disponible para la venta o alquiler
- Desalentar la venta o alquiler de vivienda
- Segregar la vivienda por estado protegido (por ejemplo, agrupar a inquilinos del mismo grupo étnico o racial en el mismo piso de un edificio de apartamentos)
- Mencionar cualquier preferencia prohibida en los anuncios de viviendas.
- Usar diferentes aplicaciones, criterios de selección o calificación, o procesos de calificación, para miembros de una o más clases protegidas, pero no todas o ninguna.
- Acosar a solicitantes, inquilinos u ocupantes
- Condicionando la aprobación de una solicitud de vivienda o préstamo a la respuesta del solicitante al acoso
- Negar a los agentes de bienes raíces o corredores el acceso o la membresía en organizaciones de agentes locales o servicios de listado múltiple
- La negativa de un prestamista hipotecario a proporcionar información sobre oportunidades de préstamos o emitir préstamos hipotecarios a solicitantes que de otro modo califiquen.
- La negativa de un prestamista hipotecario a brindar otra asistencia financiera a solicitantes calificados
- La negativa de una empresa de servicios de préstamos a comprar un préstamo hipotecario
- Tomar represalias contra cualquier persona que presente una queja bajo la Ley de Vivienda Justa, ayude a un denunciante o ayude con la investigación de una queja
Determinar si tiene motivo para presentar una queja
Antes de pasar por el dolor de cabeza de presentar una queja, asegúrese de tener una causa razonable para presentarla y tome las medidas necesarias para aumentar sus probabilidades de éxito.
- Confirme que su queja se encuentra dentro del estatuto de limitaciones . Primero, asegúrese de que no se haya agotado el tiempo de su reclamo. Tiene un año a partir de la fecha de la supuesta discriminación (o el ejemplo más reciente de la misma) para presentar una queja ante la FHEO.
- Determine si su queja constituye una alegación válida de discriminación. En última instancia, es el trabajo de la FHEO evaluar su reclamo y determinar si existe una causa razonable para caracterizarlo como discriminación prohibida. Pero preparar y presentar una reclamación es estresante para el reclamante y requiere mucho tiempo para el reclamante y el investigador. Presentar una reclamación frívola o fácilmente descartada no le sirve a nadie. Además, incluso si el daño que ha sufrido no califica como discriminación prohibida bajo la Ley de Vivienda Justa, es muy posible que tenga otros recursos bajo las leyes de vivienda estatales o federales aplicables. Por ejemplo, si su arrendador no repara la caldera rota de su edificio de apartamentos a pesar de las repetidas quejas de los inquilinos, es probable que tenga motivos para presentar una queja de vivienda segura ante la autoridad de vivienda de su ciudad y presentar una queja ante la Línea de Quejas de Viviendas Multifamiliares de HUD.. También puede tener un recurso informal, como retener el alquiler hasta que el propietario o administrador de la propiedad resuelva el problema.
- Comuníquese con una organización del programa de iniciativas de vivienda justa local para obtener más información y asistencia . Las organizaciones financiadas por el Programa de Iniciativas de Vivienda Justa (FHIP, por sus siglas en inglés) de HUD desempeñan un papel fundamental en la asistencia a las víctimas de discriminación en la vivienda, presuntas y reales, en la realización de investigaciones preliminares de presunta discriminación en la vivienda y en la presentación de quejas por discriminación en la vivienda. Utilice la herramienta de búsqueda FHIP de HUD para encontrar una organización FHIP en su área, luego comuníquese con ella para obtener ayuda para evaluar su queja y determinar si debe seguir adelante.
Presentar una queja de vivienda justa ante HUD: proceso y qué esperar
Después de evaluar su situación y determinar que tiene motivos para presentar una queja por discriminación en la vivienda, usted (con la ayuda de un FHIP si se comunicó con uno) debe preparar y presentar su queja real.
De principio a fin, el proceso implica varios pasos discretos. En cualquier momento durante este proceso, tiene la libertad de contratar a un abogado con experiencia en reclamos de vivienda justa. Sin embargo, a menudo eso es innecesario si trabaja con un FHIP; muchos FHIP tienen abogados en plantilla a tiempo completo o acceso a recursos de asistencia jurídica externa.
1. Reúna la documentación de respaldo
Si la FHEO luego decide investigar formalmente su queja, no esperarán que proporcione toda la información necesaria para llevar a cabo la investigación. Sin embargo, esté preparado para proporcionar una descripción detallada de las circunstancias que precipitaron la queja, que incluyen:
- Dónde ocurrió el evento o los eventos en cuestión
- Cuándo ocurrió el evento o los eventos en cuestión
- Las identidades de otras personas presentes cuando ocurrieron los hechos, independientemente de si están incluidas en las acusaciones.
- Las identidades de otras personas que pueden tener conocimiento o información sobre los eventos en cuestión, incluidas otras que pueden haber experimentado daños similares.
- Cualquier registro o documento físico o electrónico relevante para su queja, como solicitudes de alquiler o hipoteca, documentos de préstamos o divulgaciones de veracidad en la vivienda.
Aunque la Ley de Equidad de Vivienda prohíbe las represalias contra los reclamantes y quienes los ayudan, no debe ponerse en peligro físico ni exacerbar el riesgo de perder la vivienda al reunir la documentación. Si su queja es aceptada, será investigada por profesionales capacitados para recopilar y corroborar registros e información relevantes.
2. Presente su queja
Ahora está listo para presentar su queja a través de su oficina regional de FHEO . Esta parte del proceso implica varios pasos posibles:
- Entrevista de admisión . Al recibir la notificación de su queja, la FHEO realiza una entrevista inicial para determinar si existe una base para presentar una queja por discriminación en la vivienda. Consulte la información de antecedentes y la documentación de respaldo que reunió anteriormente.
- Redacción de quejas . Si la FHEO concluye que existe una base para presentar una queja, el personal de la FHEO puede redactar la queja para su revisión y firma. La FHEO luego notifica a todas las partes de la denuncia, incluidos los acusados de discriminación, sobre la presentación de la denuncia.
- Remisión externa . Dependiendo de la naturaleza de su queja, la FHEO puede concluir que su queja constituye una violación de las leyes de vivienda estatales o locales y remitir el asunto a una agencia estatal o local en el Programa de Asistencia de Vivienda Justa de HUD . En este caso, no trabajará con los investigadores de la FHEO sino con el personal de la oficina del socio correspondiente. No tome esto como un revés; en realidad, podría ser una bendición trabajar con una agencia más pequeña que comprenda a fondo el mercado inmobiliario de su área.
Si cree que corre el riesgo de perder la vivienda debido a la presunta discriminación o represalia por su queja, déjelo en claro lo antes posible durante el proceso. HUD puede estar en condiciones de intervenir o proporcionar asistencia de vivienda antes de que concluya su investigación.
3. Participe en la investigación de su queja por parte de la FHEO
Si FHEO determina que su queja tiene mérito y acepta la presentación o remite su queja, el siguiente paso es una investigación exhaustiva de las acusaciones. Si FHEO sigue siendo responsable de la investigación, asignará uno o más investigadores y notificará a las partes nombradas en la queja. Luego tomará algunos o todos los siguientes pasos de investigación:
- Entrevistarlo a usted y a otras presuntas víctimas de discriminación.
- Entrevistar a otras personas con conocimiento de las acusaciones, incluidos testigos y las partes acusadas de discriminación.
- Inspeccionar propiedades nombradas en las acusaciones
- Recopilación de documentación y registros relevantes
Como parte del proceso de investigación, las partes nombradas en la denuncia pueden proporcionar sus versiones de los hechos y responder a acusaciones específicas. Al concluir la investigación, todas las partes de la queja, el denunciante o los denunciantes y la parte o partes nombradas en la denuncia, reciben informes escritos que describen los hallazgos de FHEO. Aunque los procedimientos de investigación pueden variar un poco en las agencias de vivienda justa estatales o locales, debe esperar que una investigación remitida se desarrolle en gran medida en este sentido.
4. Trabajar con la FHEO en la resolución voluntaria de la denuncia.
A lo largo de su investigación, FHEO actúa como intermediario entre usted y los destinatarios de la denuncia. En esta función, es probable que intente negociar una resolución voluntaria de la queja antes de completar la investigación y comenzar el costoso y lento proceso de adjudicación.
Este proceso es estrictamente voluntario. No está obligado a aceptar ningún acuerdo propuesto, aunque podría sentir cierta presión para hacerlo debido a la persistencia de FHEO junto con la realidad de que el éxito no está garantizado en los tribunales.
Si tiene éxito, el proceso de resolución voluntaria generalmente produce uno de dos tipos de acuerdos (ya veces ambos): un acuerdo de cumplimiento voluntario o un acuerdo de conciliación. Ambos tipos de acuerdos establecen los pasos que las partes acusadas de discriminación deben tomar para hacer las cosas bien, la compensación o reparación (si la hubiera) proporcionada al denunciante, y las reglas básicas que las partes acusadas deben seguir para prevenir daños futuros. Ninguno de los dos excluye el control y la aplicación continuos de HUD. Una vez que todas las partes firman el acuerdo o acuerdos, la investigación concluye.
5. Si la resolución voluntaria es imposible, reciba la determinación de la FHEO
Si no se llega a una resolución voluntaria, la investigación continúa hasta su conclusión. Las investigaciones de FHEO tienen uno de dos resultados:
- Despido, conocido formalmente como una determinación sin causa razonable, si FHEO encuentra que las acusaciones no constituyen discriminación prohibida
- Determinación de causa razonable y cargo de discriminación – esencialmente, un hallazgo de que las acusaciones probablemente constituyen discriminación prohibida.
Si la investigación da como resultado el despido, HUD da por concluido el asunto, aunque los denunciantes pueden solicitar una reconsideración.
6. Si existe una causa razonable, el caso se traslada a una audiencia o tribunal
Si la FHEO determina que las acusaciones tienen fundamento, el caso pasa a la fase de adjudicación. Luego de recibir la notificación de una determinación de causa razonable y cargo de discriminación, todas las partes de la queja, los demandantes y los nombrados en la queja, formalmente conocidos como demandados, tienen 20 días para informar a HUD si prefieren tener el caso. juzgado en un tribunal federal.
Cualquiera de las partes puede manifestar esta preferencia y obligar a todas las partes a comparecer ante un tribunal. Si ninguno lo hace, HUD programa una audiencia ante un juez de derecho administrativo (ALJ) de HUD. Aunque supervisados por el poder ejecutivo en lugar de los tribunales federales, los procedimientos de los ALJ se asemejan a los procedimientos de los tribunales contradictorios, en los que las partes tienen la oportunidad de presentar argumentos, interrogar a los testigos y presentar pruebas favorables a sus reclamos. Sin embargo, son más convenientes y menos costosos. HUD asigna sus propios abogados para que lo representen en estos procedimientos sin costo para usted, por lo que no tiene que preocuparse por contratar a un abogado por su cuenta (aunque puede hacerlo si lo prefiere).
Aunque ahorran tiempo y dinero, las audiencias de los ALJ no siempre son ventajosas para los solicitantes de vivienda justa (o encuestados). Es más probable que los argumentos emocionales golpeen a los miembros del jurado que han sufrido discriminación, y los procedimientos civiles federales brindan más margen para apelar decisiones desfavorables, por ejemplo. Consulte con un abogado para determinar si su caso es bueno para llevarlo a los tribunales.
Si alguna de las partes solicita un juicio en un tribunal federal, HUD remite el asunto al Departamento de Justicia de EE. UU., Que luego presenta una demanda civil en su nombre en la jurisdicción donde ocurrió la presunta discriminación. Aunque el DOJ actúa como su defensor en el caso, es posible que desee contratar a su propio abogado a su cargo, especialmente si espera ser interrogado por los abogados del demandado o de los demandados. En cualquier caso, espere que el juicio dure muchos meses y quizás años después de contabilizar las apelaciones.
Si el juez de derecho administrativo o el juez de la corte federal decide el caso a su favor, su fallo podría proporcionar algunos o todos los siguientes tipos de reparación:
- Honorarios razonables de abogados si contrató a un abogado por su cuenta
- Compensación por daños incurridos como resultado del daño, como gastos de reubicación de su bolsillo
- Alivio equitativo, como proporcionar vivienda o un préstamo que inicialmente se le negó
- Medidas cautelares, como la promesa del demandado de no discriminar en el futuro
- Daños punitivos (compensación económica más allá de lo necesario para reparar el daño en sí)
Qué hacer si se rechaza su queja de vivienda justa
HUD no siempre está del lado de los denunciantes por discriminación en la vivienda. Muchas investigaciones de FHEO dan como resultado una determinación de que no hay causa razonable y nunca pasan a la fase de adjudicación.
Si la investigación de su queja termina con tal determinación, no está al final del camino. Tiene dos opciones principales para recurrir más, una que implica poco esfuerzo y la otra que implica mucho más esfuerzo y gasto.
1. Solicitud de reconsideración por escrito
Puede enviar una solicitud de reconsideración por escrito a la oficina del director de la FHEO en cualquier momento después de la desestimación de su queja. Envíe esta solicitud por correo postal, preferiblemente certificado, para que pueda confirmar su recepción, a:
Director, Oficina de Cumplimiento de la FHEO
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
451 7th St., SW, habitación 5226
Washington, DC 20410-2000
Incluya en su solicitud cualquier información nueva que haya salido a la luz desde la investigación de su queja, como declaraciones del presunto delincuente que podrían respaldar su reclamo de intención discriminatoria o evidencia de acciones posteriores del delincuente que podrían respaldar las acusaciones de un patrón de discriminación.
La Ley de Equidad de Vivienda no exige la reconsideración de los reclamos por discriminación en la vivienda desestimados, y HUD no se adhiere a un proceso de reconsideración formal y estandarizado. Como tal, no se garantiza que su solicitud reciba una respuesta oportuna, y mucho menos una recepción favorable.
2. Presentar una demanda privada
Si su solicitud de reconsideración es denegada o ignorada o simplemente no quiere esperar a recibir una respuesta de la FHEO, puede seguir adelante con una demanda privada contra el presunto infractor.
Debe presentar esta demanda dentro de los dos años posteriores a la fecha más reciente de presunta discriminación o la conclusión de la investigación de HUD sobre su queja, lo que ocurra después, a menos que se aplique alguna de estas dos circunstancias:
- Su queja está actualmente pendiente ante un ALJ
- Firmó un acuerdo de conciliación de HUD para resolver su queja antes de que la FHEO pudiera tomar una determinación oficial de la causa.
Usted es responsable de todos los costos relacionados con su presentación y podría ser responsable de los honorarios legales del acusado si el fallo falla a su favor. Si no puede pagar a un abogado para que lo represente, visite el centro de autoayuda de la corte para obtener información sobre cómo obtener representación legal gratuita sin costo (o con un costo reducido). Alternativamente, puede acercarse a las organizaciones locales de asistencia legal o asistencia para la vivienda y solicitar que lo representen.
Conclusiones finales
La mera existencia de la Ley de Vivienda Justa es un control del comportamiento colectivo de los propietarios, los agentes inmobiliarios, los prestamistas, los funcionarios públicos y otras personas y entidades que de otro modo podrían sentirse libres para actuar según sus prejuicios.
Sin embargo, a pesar de todo su valor, la Ley de Vivienda Justa tiene limitaciones. Sus protecciones no se extienden a acciones negligentes o caprichosas que no son intrínsecamente discriminatorias, como el hecho de que el propietario no repare la caldera rota de un edificio de apartamentos a pesar de las quejas de los residentes. La Ley de Vivienda Justa tampoco protege a los inquilinos o propietarios de viviendas contra el desalojo o la ejecución hipotecaria por razones legales, como no mantenerse al día con los pagos de la renta o la hipoteca. Pero los inquilinos y propietarios de viviendas tienen otros medios de recurso, como retener el alquiler, ingresar al programa de compensación de préstamos de un prestamista o aprovechar las fuentes de asistencia financiera de emergencia para los inquilinos .
¿Alguna vez ha experimentado discriminación en la vivienda? ¿Presentó una queja ante las autoridades locales, estatales o federales?
