Préstamos de dinero fuerte para renovaciones en bienes raíces: ¿debería obtener uno?
Dependiendo de a quién le pregunte, los préstamos de dinero fuerte son la mejor y más fácil fuente de financiación para los inversores inmobiliarios o los préstamos de pesadilla de último recurso.
Quien tiene razon
Los préstamos de dinero duro no son intrínsecamente buenos ni malos; son simplemente una herramienta de financiación entre muchas en el conjunto de herramientas de un inversor de bienes raíces. Esto es lo que los aspirantes a inversionistas en bienes raíces deben saber sobre los préstamos de dinero fuerte, incluidos sus pros, contras, costos y los momentos correctos e incorrectos para usarlos.
¿Qué es un préstamo de dinero duro?
Un préstamo de dinero fuerte es un préstamo con garantía colateral garantizado contra bienes raíces. Los prestamistas de dinero fuerte generalmente se enfocan menos en el prestatario que los prestamistas hipotecarios convencionales, y más en la propiedad y la calidad del trato en sí. En lugar de prestar del 90% al 95% del valor de la propiedad como los prestamistas hipotecarios convencionales, los prestamistas de dinero fuerte generalmente permiten una relación préstamo-valor (LTV) del 60% al 80%.
Si bien los prestamistas de dinero fuerte también evalúan al prestatario, su enfoque principal es asegurarse de que haya suficiente equidad en la propiedad para que puedan recuperar sus fondos incluso si el prestatario incumple. Examinan el trato para asegurarse de que el prestatario esté comprando por debajo del valor de mercado y podrá crear aún más capital mediante la renovación de la propiedad de manera rentable.
Los prestamistas de dinero fuerte no son grandes bancos o corporaciones. En cambio, tienden a ser empresas pequeñas y ágiles que operan a nivel local, estatal o regional. En la actualidad, hay un puñado de empresas casi a nivel nacional que ofrecen préstamos de dinero fuerte, pero ninguna que opera en los 50 estados. A diferencia de los bancos, que tratan de atender un mercado masivo, los prestamistas de dinero fuerte son prestamistas especializados en préstamos de renovación rápida para inversores inmobiliarios experimentados.
Los préstamos de dinero duro tienden a ser a corto plazo (de seis a 24 meses), solo a intereses y están disponibles solo para propiedades no ocupadas por el propietario. Por el contrario, una hipoteca tiende a estar orientada al prestatario y a largo plazo (de 15 a 30 años).
Los prestamistas hipotecarios convencionales examinan las calificaciones del prestatario, como el historial crediticio , los ingresos, las deudas y relaciones como la relación deuda-ingresos . La garantía, la propiedad, solo necesita tasarse al menos por el precio de compra para satisfacer a los prestamistas hipotecarios convencionales.
Ventajas de los préstamos de dinero duro
Los préstamos de dinero duro existen desde hace mucho tiempo, y siguen siendo la opción de financiación elegida por muchos inversores inmobiliarios, a pesar de la reciente entrada de “disruptores” en el campo, como las plataformas de financiación colectiva inmobiliaria . He aquí por qué los préstamos de dinero fuerte siguen siendo tan populares entre los inversores.
1. Velocidad y flexibilidad
Los préstamos de dinero duro son rápidos y flexibles, dos cualidades apreciadas por los inversores inmobiliarios. He visto el cierre de préstamos de dinero fuerte en tres días de principio a fin.
Esa velocidad a menudo es necesaria para que los inversores inmobiliarios aseguren acuerdos excepcionales al ofrecer un acuerdo rápido y virtualmente garantizado a un vendedor ansioso.
2. Ideal para financiación de renovaciones
Donde brillan los préstamos de dinero fuerte es el financiamiento de renovaciones. La mayoría de los prestamistas de dinero fuerte cubren el 100% de los costos de renovación y liberan los fondos en una serie de giros, basados en un calendario de giros acordado mutuamente (más sobre esto más adelante).
3. El mal crédito no es un factor decisivo
Debido a que los prestamistas de dinero fuerte se enfocan más en la propiedad colateral que en el prestatario, no evitan a los prestatarios con mal crédito . Simplemente cobran tasas de interés y tarifas más altas, y prestan a un LTV más bajo a los prestatarios de mayor riesgo.
4. Flexible sobre el pago inicial
Otra ventaja de los préstamos de dinero fuerte es que a los prestamistas a menudo no les importa de dónde viene su pago inicial . Puede pedirlo prestado a su tía abuela Sue, sacar un adelanto en efectivo de su tarjeta de crédito o vender su riñón en Internet. A la mayoría de los prestamistas de dinero fuerte no les importa porque su enfoque está en la garantía.
Los prestamistas convencionales generalmente no permiten que se tome prestada ninguna parte del pago inicial, ni siquiera de miembros de la familia.
5. Flexibilidad en el tipo de propiedad
Los prestamistas de dinero fuerte también están dispuestos a considerar propiedades únicas que hacen que los prestamistas convencionales sean aprensivos.
Una vez conocí a una mujer que operaba una pensión de uso mixto y cobraba a los inmigrantes indocumentados por habitaciones por semana, sin hacer preguntas. Ningún prestamista convencional tocaría su préstamo, pero el prestamista de dinero fuerte que encontró no se inmutó una vez que vio el alto valor y la equidad en la propiedad.
6. Sin PMI
A diferencia de los prestamistas tradicionales, los prestamistas de dinero fuerte no cobran un seguro hipotecario privado (PMI) , lo que elimina parte de sus altos costos.
Desventajas de los préstamos de dinero duro
Estos préstamos conllevan algunos riesgos considerables que los posibles prestatarios deben comprender.
1. Alto costo de los préstamos
La velocidad y la flexibilidad no son baratas. La mayor desventaja de los préstamos de dinero fuerte, con mucho, es su mayor costo.
Los prestatarios pueden esperar pagar entre el 8% y el 18% en tasas de interés y entre 2 y 6 puntos. (Un “punto”, en la jerga de los préstamos, es una tarifa inicial que se cobra por adelantado entre los costos de cierre, equivalente al 1% del monto del préstamo).
Estas tasas y tarifas varían no solo según el prestamista, sino también según el puntaje crediticio, los ingresos y la experiencia del prestatario. Si ha estado buscando una razón para mejorar su crédito , mejores puntajes crediticios generalmente reducen los costos de su préstamo de dinero fuerte.
Al igual que los prestamistas hipotecarios más tradicionales, los prestamistas de dinero fuerte aumentan sus tasas junto con las tasas de interés en aumento . Después de todo, ellos mismos piden dinero prestado para devolverlo y prestárselo a usted, y trasladan cualquier costo de interés más alto a sus prestatarios.
Además de las altas tasas de interés y los puntos, los préstamos de dinero fuerte también vienen con “tarifas basura” como la mayoría de los préstamos hipotecarios: tarifas de procesamiento, tarifas administrativas, tarifas de revisión de tasaciones y cualquier otra cosa que puedan inventar para separar a los prestatarios de una mayor parte de su dinero.
Y hablando de tasaciones , la mayoría de los prestamistas de dinero fuerte requerirán que use su tasador aprobado, quien puede cobrar tasas más altas que el promedio. Dicho esto, esto es típico de la mayoría de los prestamistas hipotecarios, no solo de los prestamistas de dinero fuerte.
La mayoría de los prestamistas de dinero fuerte también cobran tarifas de inspección por cada sorteo. Envían un inspector a la propiedad en cada fase de la renovación para verificar que el trabajo especificado esté completo antes de lanzar el sorteo.
2. Los términos suelen ser cortos
Primero, los prestamistas de dinero fuerte casi siempre otorgan préstamos a plazos cortos, que generalmente duran de seis a 24 meses. Y no tienen sentido del humor al respecto si no les pagas en ese período. Espere otra ronda de puntos y tarifas si tienen que emitirle otro préstamo.
Dicho esto, debido a que los préstamos son a corto plazo, normalmente solo se pagan intereses. No devuelve el principal, solo los intereses, lo que mantiene los pagos mensuales en un rango soportable a pesar de las altas tasas de interés.
3. Los pagos atrasados tienen sanciones severas
Los prestamistas de dinero duro tampoco tienen sentido del humor sobre los pagos atrasados. Si no realiza un pago, no espere una llamada telefónica amistosa de algún representante alegre en un centro de llamadas para ayudarlo a elaborar un plan de pago. En su lugar, espere un aviso de ejecución hipotecaria inmediata.
Después de todo, todo el modelo de negocio de los prestamistas de dinero fuerte se basa en garantías; su protección contra pérdidas no se basa en un modelo estadístico de su probabilidad de incumplimiento, sino en el cálculo más simple de “¿Podemos recuperar nuestro préstamo si ejecutamos la hipoteca?”
4. Potencial para superar el presupuesto
Un último riesgo, que es inherente a cualquier proyecto de renovación, es sobrepasar el presupuesto. No espere que su prestamista sea comprensivo si su contratista lo golpea con $ 5,000 adicionales en gastos. Se espera que deseche cualquier exceso de su propio bolsillo. Asegúrese de obtener una inspección de la casa antes de comprar para minimizar el riesgo de sorpresas.
Todos estos riesgos se pueden resumir en una sola frase: Cumplir con los términos del préstamo o enfrentarse a una ejecución hipotecaria rápida. Los prestamistas de dinero duro son flexibles antes de pedir prestado mientras estructuran el préstamo. Una vez que la tinta esté en el papel, espere cero flexibilidad.
Cuando tiene sentido obtener un préstamo de dinero fuerte
Los préstamos de dinero duro son increíblemente efectivos para un tipo muy específico de operación de inversión inmobiliaria: la operación de compra-rehabilitación.
En otras palabras, son perfectos para los inversores inmobiliarios que encuentran casas en ruinas o en ruinas, las compran con descuento, las renuevan y luego las venden o refinancian para mantenerlas como propiedades de alquiler a largo plazo.
Los préstamos de dinero duro son excelentes para cambiar casas o renovar alquileres. Sin embargo, debido a sus cortos plazos de préstamo, los inversores deben vender o refinanciar rápidamente una vez que se completen las renovaciones.
Eso significa que necesita una estrategia de salida antes de solicitar un préstamo de dinero fuerte. De hecho, una de las primeras preguntas que hacen los prestamistas cuando solicita un préstamo es si tiene esa estrategia.
Los prestamistas de dinero fuerte no especulan sobre vecindarios prometedores o posibles revalorizaciones o aumentos de alquiler en el futuro. Prestan en función del valor actual y el valor posreparación (ARV) en el mercado actual.
En cierto sentido, es reconfortante tener una mirada objetiva y experimentada que revise sus números y su trato. Si el prestamista encuentra algún motivo de preocupación, se lo indicará rápidamente y lo obligará a justificar la lógica detrás de su trato.
Por último, vale la pena mencionar que la mayoría de los prestamistas de dinero fuerte ya no otorgan préstamos a los propietarios para su residencia principal. Los préstamos de dinero duro no están diseñados para los consumidores y no vienen con las protecciones normales que los consumidores esperan. Están diseñados para inversores inmobiliarios que buscan moverse rápidamente y obtener ganancias.
Dibujar cronogramas y financiamiento de renovación en un préstamo de dinero fuerte
Una vez que un prestamista de dinero fuerte revisa su trato y lo aprueba, ambos se sientan a trazar un cronograma de renovación basado en las reparaciones necesarias.
Un “sorteo” es un reembolso por un conjunto específico de reparaciones o trabajos de renovación. Por ejemplo, el primer sorteo puede incluir el reemplazo de ciertas tuberías y cableado eléctrico. Una vez que se completa este trabajo, el prestamista envía un inspector a la propiedad para confirmar que el trabajo se completó con una calidad aceptable y luego libera el sorteo para reembolsarle por el trabajo.
Vale la pena reiterar ese último punto: usted paga por la mano de obra y los materiales por adelantado, y el prestamista luego le reembolsa.
Una vez que se lanza un sorteo, pasa al trabajo del siguiente sorteo. Para continuar con el ejemplo anterior, el segundo sorteo puede incluir reemplazar los conductos y el horno y la unidad de aire acondicionado y conectarlos.
El ciclo luego se repite: usted llama al prestamista para informarle que el segundo sorteo está completo, ellos envían un inspector para confirmarlo, le entregan el sorteo y así sucesivamente hasta que se completen las renovaciones.
Si eres hábil y quieres hacer algunas de las mejoras del hogar tú mismo , es posible que no tengas suerte. La mayoría de los prestamistas de dinero fuerte solo financiarán las reparaciones realizadas por contratistas con licencia, a menos que tenga un historial comprobado con ellos de trabajo puntual y de alta calidad.
Otras opciones para el financiamiento de renovaciones
Los prestamistas de dinero fuerte no son el único juego en la ciudad, por supuesto. Aquí hay algunas otras opciones que puede considerar para financiar su próxima operación inmobiliaria.
1. Sitios web de financiación colectiva
Hay una línea borrosa entre los sitios web de crowdfunding como GroundFloor y los prestamistas de dinero fuerte, ya que muchos sitios web de crowdfunding se facturan a sí mismos como prestamistas de dinero fuerte.
Como se mencionó anteriormente, los prestamistas de dinero fuerte piden prestado dinero a otros y luego se lo prestan a inversores inmobiliarios. En el caso de los sitios web de crowdfunding, piden prestado dinero al público.
Tienden a ofrecer fuertes rendimientos a los inversores financieros porque otorgan préstamos de mayor riesgo y mayor costo. Pero la mayoría de los sitios web de financiación colectiva solo aceptan dinero de inversores acreditados y requieren inversiones mínimas elevadas.
Ya sea que clasifique los sitios web de financiación colectiva como prestamistas de dinero fuerte o competidores de ellos, son comparables desde la perspectiva del prestatario.
2. Bancos comunitarios
Los bancos comunitarios locales sirven como verdaderas alternativas y competidores de los prestamistas de dinero fuerte. Pero debido a que son bancos locales pequeños, a menudo es una labor intensiva identificarlos y sus condiciones crediticias.
En el pasado, cuando quería pedir prestado a un banco comunitario local, tenía que hacer una búsqueda, hacer una lista de todos los bancos comunitarios dentro de las 50 millas y luego llamar a cada uno de ellos individualmente para preguntar sobre sus precios y condiciones. para préstamos de renovación.
Si eso lo deja preguntándose por qué pasaría por la molestia, considere que los precios de estos bancos a veces son más baratos que los de los prestamistas de dinero fuerte.
Aún mejor para los inversores en alquiler, algunos bancos pequeños todavía ofrecen préstamos de “renovación permanente”, que implican una fase de renovación inicial que se transfiere a una hipoteca permanente a largo plazo una vez finalizada, sin necesidad de refinanciamiento costoso y que requiere mucho tiempo.
Si su estrategia de salida es refinanciar a una hipoteca a largo plazo y mantener la propiedad en alquiler, vale la pena hacer decenas de llamadas telefónicas para tratar de encontrar un prestamista de cartera que ofrezca este elusivo programa de préstamos.
3. Prestamistas de dinero privados
Los nuevos inversores inmobiliarios a menudo confunden “dinero privado” con “dinero duro”. Un préstamo de dinero privado es de un individuo, como un amigo, familiar, conocido o cualquier otra persona que no se dedica a prestar dinero.
A veces invierto dinero con inversores inmobiliarios que conozco personalmente en forma de préstamos privados. Pero no me dedico a prestar dinero; A veces sirvo como prestamista privado, pero no soy un prestamista de dinero fuerte.
Como se describió anteriormente, los prestamistas de dinero fuerte son empresas, incluso si son préstamos individuales de una LLC de propietario único , que se dedican al negocio de prestar dinero a inversores inmobiliarios.
4. HELOC o préstamo con garantía hipotecaria
Si tiene una casa con mucho capital en ella, puede pedir prestado contra su residencia principal para financiar su acuerdo de inversión inmobiliaria en lugar de pedir prestado contra la nueva propiedad.
La ventaja para usted como prestatario es que los préstamos garantizados por su residencia principal son casi siempre más baratos que los préstamos garantizados por propiedades de inversión. Esto se debe a que los inversores siempre incumplirán con sus préstamos de propiedad de inversión antes de incumplir con su préstamo hipotecario, lo que hace que los préstamos para propietarios de viviendas sean un riesgo menor para los prestamistas.
Una opción es una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) de Figure.com . Estas son líneas de crédito rotativas a las que puede recurrir según sea necesario y luego devolverlas cuando lo desee, al menos durante el período de giro inicial, que suele ser de 10 a 15 años. Después de eso, los HELOC generalmente cambian a un período de pago, en el que debe pagar el saldo del principal en un período de 10 a 20 años.
Muchos inversores utilizan un HELOC para financiar sus compras y renovaciones iniciales de propiedades, luego venden o refinancian la propiedad una vez finalizada, pagando el saldo de HELOC. Enjuague y repita hasta el infinito, si tiene suficiente capital en su casa para cubrir estos elevados costos.
Otra opción es un préstamo con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca. En lugar de una línea de crédito rotativa, esta es otra hipoteca contra su casa. Estos préstamos son mucho menos flexibles y, por lo tanto, menos útiles para los inversores inmobiliarios que buscan financiación temporal.
5. Préstamos FHA 203K
Estos préstamos solo se aplican a los propietarios de viviendas que buscan financiar reparaciones en su residencia principal.
Si es propietario de una vivienda, olvídese por completo de los prestamistas de dinero fuerte y hable con un oficial de préstamos de su banco local sobre un préstamo FHA 203K . Estos son significativamente más baratos que los préstamos de dinero fuerte y permiten tanto compras como refinanciamientos.
Lo que no permiten, sin embargo, son las mejoras de viviendas de lujo, por lo que si tiene su corazón puesto en una piscina con un bar en la piscina, comience a ahorrar sus centavos.
6. Efectivo
Muy bien, entonces esta no es una forma de financiamiento. Pero si puede reunir suficiente efectivo para comprar y renovar una propiedad de inversión, puede ahorrarle una enorme cantidad de dinero en intereses y tarifas.
Si tiene suficiente dinero en efectivo, aquí hay algunos consejos que le ayudarán a decidir si debe invertir su dinero en un proyecto inmobiliario o si se utilizará mejor en otro lugar.
Conclusiones finales
Los préstamos de dinero duro son una forma rápida, flexible y conveniente de financiar propiedades de inversión que necesitan renovación.
También son costosos y los prestamistas no dudan en ejecutar la hipoteca si no cumple con su parte del trato.
Bajo ninguna circunstancia debe utilizar un préstamo de dinero fuerte para financiar una residencia principal, incluso si puede encontrar un prestamista de dinero fuerte que todavía preste dinero a los propietarios. (No conozco ninguno que lo haga). Incluso los inversores inmobiliarios deberían considerar todas sus opciones en lugar de simplemente incumplir con un prestamista de dinero fuerte.
El resultado final: conozca sus opciones para financiar acuerdos inmobiliarios mucho antes de hacer su primera oferta.
