¿Cuánta casa puedo pagar? – Calculadora de asequibilidad de la vivienda

La búsqueda de casa es un poco como las citas. A veces, te enamoras de la persona equivocada o de la casa equivocada. No es nada inusual enamorarse perdidamente de una casa que está fuera de su presupuesto. Siente que solo tiene que tenerlo, por lo que tira de todos los hilos que puede para obtener la aprobación de una hipoteca más grande.

Pero una vez que se instala en su nueva y hermosa casa, descubre que no puede relajarse y disfrutarla. Está demasiado ocupado luchando para hacer esos altos pagos hipotecarios mensuales. No le queda dinero para divertirse y está constantemente estresado por pagar todas sus facturas. Ahí es cuando el romance se vuelve amargo.

Para evitar verse atrapado en este tipo de mala relación, debe planificar con anticipación. Antes de comenzar a comprar, averigüe cuánta casa puede pagar. Luego, asegúrese de mantenerse dentro de su presupuesto de compra de vivienda  negándose a mirar cualquier cosa fuera de su rango de precios. De esa manera, no se arriesgará a ser arrastrado por una casa que solo le romperá el corazón.

Los peligros de comprar demasiada casa

Cuando compra más casa de la que puede pagar, no solo está poniendo en riesgo su futuro financiero. También estás sacrificando tu felicidad aquí y ahora. Estos son algunos de los problemas que surgen con una casa demasiado cara:

• Siendo una casa pobre . Ser pobre en la vivienda significa que dedica una gran parte de sus ingresos al pago mensual de la vivienda que no queda nada de sobra. Estás rodeado de magníficas maderas duras y mármol, pero estás arruinado. La alegría de vivir en un exquisito Colonial de cuatro habitaciones se desvanece rápidamente cuando nunca puede permitirse dejarlo, porque incluso una película o una cena fuera de casa es demasiado para su presupuesto.
• Viviendo al límite . Cuando se esfuerza por hacer el pago de su hipoteca cada mes, no hay margen de maniobra en su presupuesto. Si sufre una caída repentina en los ingresos, por ejemplo, porque se reducen sus horas de trabajo, no podrá pagar los pagos en absoluto. Lo mismo podría suceder si sus gastos aumentan debido a problemas de salud o inflación. Eso significa que solo un pequeño contratiempo podría costarle su hogar.
• Riesgo de aumento de los pagos . El riesgo de que no pueda cumplir con el pago de su hipoteca es aún mayor si tiene una  hipoteca de tasa ajustable (ARM) . Los ARM ofrecen una tasa inicial baja, lo que hace que parezca que su pago mensual debería ser fácil de administrar. Sin embargo, esa tasa baja solo es válida por unos pocos años. Después de eso, su pago salta a un nivel basado en las tasas de interés actuales. Si no puede pagar el nuevo pago más alto, tendrá que refinanciar o perderá la casa. Esto es lo que les sucedió a muchos compradores en la crisis hipotecaria de 2008.
• Estrés de dinero . Si tiene suerte, no surgirán problemas como estos. Pero incluso si no lo hacen, el simple hecho de saber que podrían ser una fuente constante de estrés. Vivir con este tipo de estrés todos los días puede dañar su salud y sus relaciones. Puede provocar pérdida de sueño, aumento de la presión arterial e incluso enfermedades cardíacas y accidentes cerebrovasculares. También puede deprimirte e irritarte con tus amigos y familiares.
• Sacrificar los ahorros . Cuando cada centavo sobrante se destina a su hipoteca, no le deja nada para ahorrar. Ya no puede permitirse el lujo de apartar dinero para la jubilación  o ahorrar para la educación universitaria de su hijo . Por el bien de tener un hogar cómodo en este momento, está arriesgando todo su futuro financiero y el de sus hijos.

Determinar lo que puede pagar

Es tentador suponer que la forma más fácil de averiguar cuánta casa puede pagar es preguntárselo a su prestamista hipotecario. Después de todo, imagina, son los expertos. Si dicen que califica para un préstamo de $ 300,000, eso debe significar que puede pagar una hipoteca de $ 300,000.

Desafortunadamente, los prestamistas hipotecarios no son las mejores personas para preguntar. Ellos ganan dinero con préstamos, por lo que les conviene que usted obtenga un préstamo lo más grande posible. Para ello, pueden hacer malabares con todo tipo de figuras, puntos de interés -, ingresos – para llegar a un pago mensual que sólo se ajusta a su presupuesto. Si tienes que estirarte todos los meses para hacer el pago de tu casa, bueno, ese no es su problema, siempre y cuando sigas haciéndolo.

Esto no quiere decir que todos los prestamistas hipotecarios sean deshonestos. La mayoría de ellos no se proponen engañarlo para que obtenga un préstamo que no puede pagar, al menos no a propósito. Pero todavía tienen todas las razones para alentarlo a pedir prestado tanto como pueda. Además, ellos simplemente no saben tanto sobre su situación financiera como usted.

Es por eso que vale la pena verificar las cifras del banco haciendo los cálculos usted mismo. Mire sus finanzas, analice los números y obtenga un pago que se ajuste fácilmente a su presupuesto, no uno que tenga dificultades para cumplir.

Cuando comienza a determinar exactamente cuánta casa puede pagar, las tasas de interés son un primer paso importante. Una diferencia de medio punto puede ser la diferencia entre asequible e inasequible. Dirígete a Credible * y podrás obtener una buena estimación de las tarifas actuales en cuestión de minutos.

Relación deuda-ingresos

Todos los prestamistas utilizan la misma fórmula básica para calcular la cantidad de casa que puede pagar. Se llama relación deuda-ingresos , o DTI. Este es el porcentaje de sus ingresos mensuales que se destina al pago de todas sus deudas, incluida su hipoteca.

He aquí un ejemplo. Lou y Christy tienen un ingreso mensual combinado de $ 7,400. Fuera de esto, pagan:

• Préstamo estudiantil para Lou: $ 600 por mes
• Préstamo estudiantil para Christy: $ 600 por mes
• Préstamo de automóvil: $ 300 por mes
• Pagos mínimos en la tarjeta de crédito de Lou: $ 200 por mes
• Pagos mínimos en la tarjeta de crédito de Christy: $ 150 por mes
• Pagos totales de la deuda : $ 1,850 por mes

Sin embargo, si agregan un pago hipotecario mensual de $ 1,500, el pago total de su deuda aumenta a $ 3,350. Eso elevaría su DTI a más del 45%. En otras palabras, casi la mitad de sus ingresos mensuales se destinarían a sus deudas. La mayoría de los bancos estarían de acuerdo en que es demasiado, por lo que Lou y Christy probablemente no calificarían para este préstamo hipotecario. Al dividir su deuda total por sus ingresos de $ 7,400, su DTI en este momento es del 25%.

Sin embargo, si saldan algunas de sus otras deudas, las cosas se ven mejor. Por ejemplo, si pueden pagar uno de sus préstamos estudiantiles, eso reduciría su deuda total a $ 2,750 por mes, por un 37% de DTI. Pagar ambos préstamos estudiantiles reduciría su deuda a $ 2,150 al mes y su DTI al 29%. Esa es una cantidad que la mayoría de los bancos aprobarían.

Encuentre un pago asequible

Para saber cuánta casa puede pagar, los bancos calculan su DTI de dos formas diferentes. En primer lugar, analizan lo que llaman la “proporción de front-end”. Esta es la cantidad de sus ingresos que su pago mensual de la vivienda (principal, intereses, impuestos y seguro) cubriría por sí solo.

La regla habitual es que su pago no supere el 28% de sus ingresos totales. Por ejemplo, mire a Lou y Christy. Su ingreso mensual es de $ 7,400, y el 28% de eso es de $ 2,072. Ese es el máximo que podrían gastar en el pago de una casa si no tuvieran otras deudas.

Sin embargo, Lou y Christy tienen otras deudas, que también afectan sus ingresos. Para contabilizarlos, los bancos usan el “índice de back-end”. Esta es la cantidad de sus ingresos que se destina a todas sus deudas combinadas.

La mayoría de los bancos dicen que este total no debería sumar más del 36% de sus ingresos totales. Para Lou y Christy, esa cantidad sería de $ 2,664 por mes. Sin embargo, sus otras deudas ya les cuestan $ 1,850 por mes. Eso les deja solo $ 814 por mes para gastar en su hipoteca.

Afortunadamente para ellos, existe una laguna. Los bancos a menudo están dispuestos a estirar el índice de back-end hasta un 43% para “hipotecas calificadas”. Estas son hipotecas que cumplen con ciertas reglas que facilitan su pago. Por ejemplo, no pueden ser hipotecas globales  o préstamos con un período de solo interés.

Con esta regla, Lou y Christy podrían pagar hasta $ 3,182 al mes por todas sus deudas. Menos los $ 1,850 que pagan ahora, eso les deja $ 1,332 por mes para el pago de la casa.

Factores a considerar

Incluso si puede calificar para un préstamo que le otorga un DTI del 43%, eso no significa que sea una buena idea. Si dedica esta gran parte de sus ingresos mensuales a la deuda, solo le quedará el 57% para cubrir todas sus demás necesidades. Debe averiguar si esto es suficiente para vivir antes de tomar una decisión.

Para determinar cuánto puede pagar, considere estos factores:

1. Ingresos mensuales . Lo primero que debe saber es exactamente cuánto dinero gana cada mes. Esto incluye su salario y cualquier otra fuente de ingresos, como inversiones. Su ingreso total es la base para calcular cuánto puede pagar por la vivienda cada mes.
2. Pagos de deuda . Si tiene deudas existentes, entonces una parte de sus ingresos mensuales ya está expresada. Calcule cuánto necesita gastar por mes para pagar cualquier otra deuda que tenga, como préstamos para estudiantes, préstamos para automóviles o deudas de tarjetas de crédito.
3. Otros gastos . Por supuesto, los pagos de deudas no son su único gasto. También debe cubrir otras necesidades como alimentos, servicios públicos, cuidado de niños y transporte. Los prestamistas generalmente no preguntan sobre estos gastos cuando lo consideran para un préstamo. No saben si estás gastando mucho para enviar a tus hijos a una escuela privada o si estás ahorrando mucho viviendo sin coche . Esto es algo que tendrás que averiguar por ti mismo. Mire el presupuesto de su hogar y averigüe cuánto de su gasto mensual se destina a las necesidades que no puede recortar. Si no tiene un presupuesto, este es un buen momento para hacer uno , ya que probablemente lo necesite como propietario.
4. Ahorros . Un gasto mensual final es el dinero que desea ahorrar. Por ejemplo, si reserva $ 250 por mes para ahorrar para la jubilación  o financiar un plan de ahorro  para la universidad para sus hijos, esa es otra parte de sus ingresos que no puede destinar a la vivienda.
5. Fondos disponibles . Comprar una casa no es solo una cuestión de cumplir con los pagos mensuales. También debe tener suficiente efectivo disponible para cubrir el pago inicial y los costos de cierre . La cantidad que pague por adelantado también afectará los pagos mensuales. Si puede pagar un gran pago inicial, no necesitará pedir prestado tanto para su hipoteca, lo que reducirá sus pagos mensuales. Por otro lado, si la cantidad que ha ahorrado no es suficiente para un pago inicial de al menos el 20%, probablemente tendrá que pagar un seguro hipotecario privado  (PMI). Eso agregará entre $ 50 y $ 200 a su pago mensual. Mire todos sus fondos disponibles, como ahorros e inversiones, y averigüe cuánto puede gastar para la compra de su casa.
6. Calificación crediticia . Finalmente, debe considerar su puntaje crediticio. Si tiene un crédito muy bueno o excelente , es decir, un puntaje FICO de al menos 750, calificará para las mejores tasas de interés en su hipoteca, lo que mantendrá sus pagos mensuales bajos. Por otro lado, si tiene un crédito de regular a malo (no mejor de 700), es probable que pague tasas más altas, lo que aumentará sus pagos. Si no sabe qué tan bueno es su crédito, existen varias formas de verificar su puntaje crediticio de forma gratuita . Por lo general, uso Credit Karma para obtener mi puntaje crediticio todos los meses.

Calculadoras en línea

Como puede ver, hay muchos factores que afectan el pago mensual de su casa. Intentar sumarlos todos y averiguar cuánto puede pagar puede ser increíblemente complicado. En algún momento del proceso, es tentador levantar las manos y decidir seguir la estimación del banco después de todo.

Afortunadamente, no tienes que hacer todos estos cálculos tú mismo. Hay muchas calculadoras de asequibilidad en línea que pueden hacerlo por usted. Todo lo que tiene que hacer es ingresar cierta información sobre usted, como sus ingresos, deudas y pago inicial. Luego, la calculadora procesa los números y le dice cuánta casa puede pagar.

Una de mis calculadoras favoritas es de  Zillow . La calculadora de asequibilidad de Zillow tiene dos versiones:

1. La versión rápida y fácil solicita tres números (ingresos, deudas y pago inicial) y arroja un precio máximo de la vivienda.
2. Para una estimación más precisa, puede hacer clic en “avanzado” e ingresar detalles sobre los términos del préstamo. A diferencia de las otras calculadoras, esta también le permite ajustar el DTI objetivo. En lugar de depender de la cifra estándar del 36%, puede establecer el DTI en cualquier parte de sus ingresos que se sienta cómodo gastando en vivienda. Cuanto más baja establezca esta cifra, más seguro podrá estar de que su nueva casa se ajustará fácilmente a su presupuesto.

Preparándose para comprar

En algunos casos, ver cuánta casa puede pagar es un rudo despertar. Incluso puede ser deprimente si el total es tan bajo que simplemente no hay nada en su área que se ajuste a su rango de precios.

Afortunadamente, hay formas de solucionar ese problema. Si pone en orden su casa financiera antes de comenzar a buscar casa, puede estirar su presupuesto para cubrir mucha más casa. A continuación se indican algunos pasos a seguir.

1. Construya un fondo de emergencia

Primero, asegúrese de crear un fondo de emergencia . Ser propietario de una casa es caro e impredecible. Nunca se sabe cuándo comenzará a gotear su techo o cuándo su calentador de agua dejará de ser fantasma. Sin un colchón de efectivo, tendrá que depender del crédito para pagar grandes reparaciones como esta, lo que ejercerá más presión sobre su presupuesto.

Un fondo de emergencia también puede ser de gran ayuda si de repente pierde su trabajo o le reducen las horas. Con mucho dinero en efectivo a la mano, aún podrá realizar sus pagos, por lo que no perderá la casa por la que trabajó tan duro para comprar.

Los expertos dicen que debe tener suficiente dinero en su fondo de emergencia para cubrir al menos seis meses de gastos de subsistencia. Si no tiene tanto, aún no está listo para comprar una casa. Comience a reservar un poco cada mes para acumular sus ahorros y espere hasta que alcance su tamaño completo para comenzar a comprar una casa.

2.Haga un pago inicial

Junto con sus ahorros de emergencia, necesita  ahorrar para un pago inicial : cuanto más grande, mejor. Cuanto más efectivo pueda depositar por adelantado, menos tendrá que gastar en sus pagos mensuales.

Idealmente, querrá depositar al menos el 20% del costo de la casa para no tener que pagar el PMI. Entonces, si desea comprar una casa que valga $ 200,000, debe apuntar a tener $ 40,000 para su pago inicial.

Si aún no se acerca a esa cantidad, debe comenzar a canalizar todo el efectivo adicional que pueda al fondo de su casa. Empiece por retirar parte de su cheque de pago cada mes, incluso antes de cobrarlo, y ponerlo en el fondo. Además de eso, ahorre todas las ganancias extraordinarias en efectivo que se le presenten: un reembolso de impuestos, una bonificación por desempeño, incluso los ahorros en efectivo de su tarjeta de crédito . Puede ahorrar aún más con la aplicación Acorns . Redondea cada compra que realiza, invirtiendo la diferencia. Con el tiempo, todo suma.

3. Limpia tu crédito

Cuanto más alto sea su puntaje de crédito, mejores serán los términos que podrá obtener en su hipoteca. Si su crédito es regular, aumentarlo al rango bueno o muy bueno puede ayudarlo a obtener un préstamo que pueda pagar.

Hay varias formas de mejorar su puntaje crediticio :

• Pague sus facturas a tiempo . El factor más importante en su puntaje crediticio es si paga sus facturas a tiempo. Tener solo unos pocos pagos atrasados ​​puede arruinar seriamente su puntaje. Para asegurarse de que esto no le suceda, configure recordatorios de pago en su cuenta bancaria en línea. El banco le enviará un aviso cada vez que tenga una factura que vence en unos días. O, más fácil aún, use un plan de pago automático de facturas  para pagar su factura tan pronto como la reciba.
• Pagar la deuda . Tener una carga de deuda alta perjudica su puntaje crediticio. Esto se debe a que cuantas más deudas tenga, más probabilidades tendrá de tener problemas para pagar nuevas deudas. Pagar deudas antiguas o cancelar sus saldos mejorará su puntaje crediticio. Como beneficio adicional, también liberará dinero en efectivo adicional para el pago de su casa.
• Aumente sus límites de crédito . Aunque pedir prestado más dinero perjudica su puntaje crediticio,  poder pedir prestado más dinero lo ayuda. Supongamos que tiene una tarjeta de crédito con un límite de $ 1,000. Si aumenta el límite a $ 3,000, su deuda total no ha cambiado, pero ahora está usando solo el 33% de su crédito disponible. Esto significa que ya no está bordeando la ventaja financiera, por lo que su puntaje mejora.
• Pague las facturas con más frecuencia . Incluso si paga sus facturas en su totalidad todos los meses, su informe de crédito no muestra un saldo de $ 0. En cambio, dice que debe el monto de su última factura mensual. Entonces, si cobra $ 1,000 al mes y lo paga todo, todavía parece que tiene una deuda de $ 1,000. Sin embargo, si paga la mitad de su factura antes de tiempo, el monto en la factura cuando la reciba será de solo $ 500. Parece que ha reducido su deuda a la mitad, y no le cuesta ni un centavo más.

4. Pague otras deudas

Como puede ver en Lou y Christy, cuantas más deudas tenga, más difícil será pagar una hipoteca. Pagar deudas antiguas, como un préstamo para estudiantes o un préstamo para automóvil, deja más dinero gratis para el pago mensual de la casa. También mejora sus posibilidades de calificar para un préstamo con buenos términos.

Hay varios métodos diferentes para pagar deudas antiguas :

• Bola de nieve de deuda . Con este método, usted reserva una cierta suma cada mes y la destina todo al saldo más pequeño de su préstamo. Enfocarse primero en su deuda más pequeña lo ayuda a pagarla rápidamente, lo que aumenta su moral. Una vez que se haya ido, puede tomar todo el dinero que solía destinar a esa deuda cada mes y arrojarlo a la siguiente deuda más pequeña. Con el tiempo, la cantidad que ponga para su deuda crecerá y crecerá, y sus deudas desaparecerán una por una.
• Avalancha de deuda . Este método funciona de manera muy similar a la bola de nieve de la deuda, pero primero se concentra en su préstamo con el interés más alto. La deuda con intereses altos le cuesta más dinero cada mes, por lo que pagarla primero le ayuda a reducir su deuda total más rápido.
• Copo de nieve de la deuda . Si no tiene suficiente espacio en su presupuesto para poner una suma fija para pagar la deuda cada mes, aún puede reducir sus deudas a través del copo de nieve de las deudas . Esto significa tomar las pequeñas sumas que pueda apartar cada mes, desde un reembolso de impuestos hasta un cupón de ahorros de $ 10, y ponerlas en su deuda. Con el tiempo, incluso los pagos pequeños como estos se suman. También puede combinar el copo de nieve con el método de bola de nieve o avalancha, agregando estas pequeñas sumas además de su pago mensual regular.
• Refinanciamiento . Si tiene una deuda con intereses altos, puede pagarla más rápido refinanciandola a una tasa más baja. Por ejemplo, se puede utilizar una  transferencia de saldo  o préstamo personal de SoFi para la deuda de tarjetas de crédito de alto interés, puede reducir las tasas de interés de préstamo de estudiante con LendKey , o utilizar un  préstamo de consolidación de deuda . Gastar menos en intereses significa que una mayor parte de su pago mensual se destina al capital, por lo que su deuda se reduce más rápido. Sin embargo, hay una tarifa por refinanciar la deuda, por lo que probablemente no valga la pena hacerlo si los ahorros mensuales son pequeños.

Si logra pagar todas sus antiguas deudas, puede convertir su bola de nieve de deuda en una bola de nieve de ahorros. Simplemente tome la suma mensual que utilizó para pagar su deuda y comience a ahorrarla para el pago inicial. Puede pasar de ver cómo se reduce su deuda a ver cómo su pago inicial aumenta mes a mes.

5. Busque ofertas especiales

Si tiene un presupuesto ajustado, considere programas que puedan ayudarlo a obtener una buena oferta hipotecaria. Muchos gobiernos estatales ofrecen descuentos especiales para quienes compran una vivienda por primera vez. También puede obtener ofertas según sus ingresos, su trabajo o el lugar donde vive. Visite HSH.com para encontrar programas en su estado.

También existen programas que pueden ayudarlo a pagar un pago inicial. Por ejemplo, el Fondo Nacional para Compradores de Vivienda  otorga subvenciones a compradores de ingresos bajos y medios a través de su Programa de Asistencia para el Pago Inicial. Los estados específicos también ofrecen programas para ayudar a los compradores con sus pagos iniciales. Para encontrar uno, busque “asistencia para el pago inicial” con el nombre de su estado.

Conclusiones finales

La conclusión para los compradores de vivienda es que no se esfuerce demasiado. Tal vez podría comprar esa “casa de sus sueños” si agotara su cuenta de ahorros y exprimiera hasta el último centavo de su presupuesto mensual. Pero si sus finanzas cambian, ese sueño podría convertirse en una pesadilla.

Tiene más sentido dejar un poco de espacio para respirar en su presupuesto. De esa manera, si los precios de los alimentos o el combustible suben, su presupuesto no se verá afectado hasta el límite. Si tiene un gasto importante, como reemplazar su horno, tendrá el dinero para pagarlo. Y si pierde su trabajo o parte de sus ingresos, no necesariamente perderá también su casa.

Encontrar la casa adecuada, como encontrar el cónyuge adecuado, lleva tiempo. Es fácil dejarse seducir por la buena apariencia e ignorar todos los inconvenientes que la acompañan. Pero vale la pena esperar una casa que se ajuste tanto a usted como a su presupuesto. Una casa que puede pagar es una casa con la que realmente puede vivir feliz para siempre.

¿Alguna vez se ha enamorado de una casa inasequible? ¿O esperabas algo en tu rango de precios?

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