Implicaciones fiscales y consecuencias de una venta corta o una ejecución hipotecaria
Después de la Gran Recesión de 2007 a 2009, millones de estadounidenses enfrentaron el dolor de la ejecución hipotecaria y muchos tuvieron que navegar por el frustrante proceso de ventas al descubierto para vender sus casas.
Incluso después de que la economía se recuperó, los propietarios de viviendas no fueron inmunes a las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto. De hecho, según los datos de una hoja de datos de NeighborWorks America , cada tres meses, un promedio de 250.000 viviendas entran en ejecución hipotecaria.
Las ejecuciones hipotecarias y las ventas al descubierto vienen con una larga lista de repercusiones, pero pocas personas consideran las implicaciones fiscales, al menos hasta que llega el momento de presentar su declaración de impuestos sobre la renta.
Venta corta frente a ejecución hipotecaria
Los propietarios de viviendas que no pueden mantenerse al día con los pagos de su hipoteca generalmente tienen dos opciones: una venta al descubierto o una ejecución hipotecaria.
Venta corta
Una venta corta es un proceso voluntario en el que un propietario vende la casa por una cantidad menor a la que adeuda en la hipoteca. Por ejemplo, el propietario puede vender la casa por $ 150,000, aunque deba $ 200,000 en la hipoteca.
Antes de que pueda llevarse a cabo la venta, el prestamista debe aprobar la decisión de vender la propiedad en descubierto. Por lo general, el prestamista requiere documentación del propietario que explique por qué no puede pagar la hipoteca y una venta al descubierto es la mejor opción.
Una vez que el prestamista acepta la venta corta, la casa sale al mercado. Cualquier oferta hecha en la propiedad va al prestamista, no al propietario, para aceptar, contrarrestar o rechazar.
Una venta al descubierto suele ser una mejor opción que la ejecución hipotecaria porque tiene menos impacto en el crédito del propietario. Según Experian , un préstamo hipotecario liquidado a través de una venta corta generalmente resulta en una caída de 120 a 130 puntos en el puntaje crediticio del propietario, mientras que una ejecución hipotecaria generalmente causa una disminución de 130 a 140 puntos.
Es posible que esa diferencia no parezca mucha, pero según Fannie Mae , puede reconstruir su crédito, y posiblemente incluso obtener otra hipoteca, más rápido después de una venta corta. Usted es elegible para una hipoteca respaldada por Fannie Mae solo dos años después de una venta corta, pero debe esperar siete años después de una ejecución hipotecaria.
Juicio hipotecario
Una ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista recupera una propiedad de un prestatario que ha dejado de pagar su hipoteca. El prestamista desaloja al prestatario e intenta vender la casa.
Si bien las reglas para las ejecuciones hipotecarias varían según el estado, una ejecución hipotecaria puede tener lugar entre tres y seis meses después de que el propietario no realiza un pago hipotecario, asumiendo que el propietario no ha realizado los pagos atrasados ni ha hecho arreglos con el prestamista para modificar sus pagos.
Si sabe que la ejecución hipotecaria es inevitable, es posible que pueda evitar el largo proceso legal con una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria . En este tipo de arreglo, usted acepta entregarle a su prestamista hipotecario la escritura de su casa. Si bien una escritura en sustitución es más rápida y fácil que una ejecución hipotecaria tradicional, las implicaciones fiscales son las mismas.
Dependiendo de las leyes del estado donde se encuentra la propiedad, ya sea en una venta al descubierto o en una ejecución hipotecaria, el prestamista puede exigir al propietario que pague la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el saldo de la hipoteca. Sin embargo, muchos prestamistas aceptan condonar la deuda, que es donde entran en juego las implicaciones fiscales.
Condonación imponible de la deuda
Por lo general, el IRS considera que la deuda condonada es una fuente de ingresos. Por ejemplo, digamos que debe $ 15,000 en una deuda de tarjeta de crédito y negocia con la compañía de su tarjeta de crédito para aceptar $ 5,000 y perdonar los últimos $ 10,000. La compañía de tarjetas de crédito le envía un Formulario 1099-C del IRS para la cancelación de la deuda al final del año, informando esos $ 10,000 como ingresos.
También envían una copia al IRS, por lo que el IRS espera ver esos $ 10,000 reportados en su declaración de impuestos. Dependiendo de su categoría impositiva, la factura fiscal resultante podría ser sustancial.
Sin embargo, el IRS proporciona algunas excepciones a la cancelación de ingresos por deudas . Uno de ellos es la condonación de la deuda de una residencia principal a través de la Ley de Alivio de Deuda de Condonación Hipotecaria.
Historia de la Ley de condonación de la deuda hipotecaria
A finales de 2007, el Congreso aprobó la Ley de Alivio de Deuda de Condonación Hipotecaria para proporcionar una desgravación fiscal a los millones que se vieron obligados a liquidar sus préstamos hipotecarios por menos de la cantidad que debían.
La Ley de Alivio de Deuda de Perdón Hipotecario de 2007 permitió a los contribuyentes excluir de los ingresos hasta $ 2 millones de deuda condonada ($ 1 millón si es casado que presenta una declaración por separado) en su residencia principal debido a la reestructuración de la hipoteca, ejecución hipotecaria o venta corta.
Inicialmente, la ley se aplicó a la condonación de la deuda en los años calendario 2007 a 2012, aunque el Congreso la extendió varias veces. La extensión más reciente se produjo a fines de 2020 con la Ley de Asignaciones Consolidadas (CAA).
Anteriormente, se había permitido que la condonación de hipotecas expirara después de 2020, pero la CAA extendió la condonación para los años fiscales 2021 a 2025. Sin embargo, limitó la deuda condonada máxima excluida a $ 750,000.
Cómo funciona la Ley de condonación de la deuda hipotecaria
Si bien la ley ayuda a reducir su obligación tributaria, no reduce la cantidad de papeleo con el que tiene que lidiar.
Cuando liquida una deuda por menos de lo que debe, su prestamista emite un Formulario 1099-C. Este formulario informa el valor justo de mercado de su casa justo antes de la ejecución hipotecaria y el monto de la deuda condonada.
Para obtener la desgravación fiscal, aún debe informar la cancelación de la deuda en su declaración de impuestos. Usted informa y calcula las consecuencias fiscales de la condonación de deudas en el Formulario 982 .
Debe informar dos posibles consecuencias fiscales:
- Ingresos por cancelación o condonación de la deuda
- Posible beneficio de la disposición de la vivienda
Para calcular la cancelación de la deuda en el Formulario 982, reste el valor justo de mercado de la vivienda (según se informa en el 1099-C, Casilla 7) del monto total de la deuda justo antes de la ejecución hipotecaria. Un número mayor que cero representa un ingreso de condonación de deuda y se traslada a la línea 21 (otros ingresos) de la página 1 de su formulario de impuestos 1040 .
Para calcular la ganancia de la disposición de la vivienda, reste su base ajustada en la vivienda – lo que pagó por la vivienda más mejoras significativas en la vivienda que aumentaron el valor – del valor justo de mercado de la vivienda en el momento de la ejecución hipotecaria (nuevamente, de 1099- C, línea 7).
Si el valor de la vivienda en el momento de la ejecución hipotecaria es mayor que su base ajustada, tiene una ganancia declarable en el Formulario 1040, Anexo D para ganancias y pérdidas de capital.
Pero tenga en cuenta que, como ocurre con la mayoría de los elementos del código fiscal, existen exclusiones y excepciones.
Qué no está cubierto
La explicación del IRS usa la palabra “generalmente”. Es posiblemente la palabra más cargada que aparece en las regulaciones del IRS. Y esta cláusula de escape ambigua aparece en sus regulaciones con bastante frecuencia. En este caso, significa que no todas las ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto están cubiertas, por lo que necesita saber si la ley puede ayudarlo o no.
Hay dos excepciones notables a la ley:
- La ley no cubre segundas residencias ni propiedades de inversión. Si un prestamista perdona su deuda sobre cualquiera de estos tipos de propiedad, debe declararlo como ingreso. Las disposiciones de la ley se aplican solo a su residencia principal.
- Quizás de manera más significativa, la ley sostiene que solo se puede excluir la condonación de la deuda de la residencia principal. Esa es la deuda que se usa para comprar, construir o mejorar sustancialmente su residencia principal o para refinanciar la deuda contraída para esos fines. En pocas palabras, si refinanció la hipoteca de su vivienda (solo una o muchas veces) y sacó efectivo en exceso de su deuda original, no puede excluir ninguna deuda condonada de la parte de retiro de efectivo de su refinanciamiento. Debe declararlo como ingreso imponible.
Por ejemplo, supongamos que sacó una hipoteca de $ 180,000 sobre una casa de $ 200,000. Más tarde, el valor subió a $ 250,000 y usted refinancia para obtener $ 20,000 adicionales en efectivo para pagar las tarjetas de crédito. La diferencia entre la hipoteca original ($ 180 000) y la nueva hipoteca ($ 200 000) es de $ 20 000. Esos $ 20,000 se consideran ingresos sujetos a impuestos después de una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto.
De manera similar, también se excluyen las líneas de crédito con garantía hipotecaria y las segundas hipotecas que usted toma después de comprar su casa. Pero si utiliza los ingresos para realizar mejoras importantes en su hogar, entonces ese dinero está protegido.
Algunas buenas noticias: incluso si se encuentra en una de las excepciones a la ley, puede excluir hasta $ 250,000 ($ 500,000 si es casado que presenta una declaración conjunta ) bajo la exclusión única de una ganancia en una residencia principal .
Opciones si no califica
Si cae en una de estas excepciones o si el IRS encuentra otra razón por la que su cláusula “generalmente” lo bloquea, aún puede encontrar alivio en otras partes del código tributario.
- Quiebra . Si su casa e hipoteca están incluidas y canceladas por quiebra , la deuda condonada generalmente no está sujeta a impuestos.
- Préstamos sin recurso . En varios estados, los préstamos hipotecarios son “sin recurso”, lo que significa que el recurso de su prestamista por incumplimiento se limita al valor de la propiedad garantizada por su préstamo. Es posible que el prestamista no utilice sus otros activos para satisfacer la deuda. El perdón de un préstamo sin recurso no representa ingresos imponibles para el prestatario. Las hipotecas son sin recurso en 12 estados (Alaska, Arizona, California, Connecticut, Idaho, Minnesota, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregón, Texas, Utah y el estado de Washington). Pero consulte con su abogado para ver si existen otras disposiciones en su comunidad.
- Insolvencia . Si sus pasivos totales exceden sus activos totales, entonces es técnicamente “insolvente” y la deuda condonada puede calificar bajo la exclusión por insolvencia. Si es insolvente, el IRS no suele exigirle que incluya las deudas perdonadas en sus ingresos. Si cree que pertenece a esta categoría, hable con su abogado fiscal . Los requisitos de justificación para esta exclusión son considerables y necesita un profesional que lo ayude a preparar la documentación.
Conclusiones finales
Con suerte, una ejecución hipotecaria o una venta corta es una situación única en la vida. Pero si enfrenta el desafío de perder su casa, necesita saber cuáles son las consecuencias e implicaciones fiscales antes de que se acerquen sigilosamente a usted y causen más daño a su presupuesto.
Comprender la Ley de Alivio de Deuda de Perdón Hipotecario puede ayudar a aliviar parte de la carga o al menos evitar que su contador o el IRS lo sorprendan.
La información completa sobre la cancelación de la deuda hipotecaria está disponible en la Publicación 4681 del IRS . Pero es probable que desee contar con la ayuda de un profesional de impuestos calificado a través de una empresa como H&R Block , para manejar el papeleo y los cálculos de impuestos.
