¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)? Cómo evitar pagarlo

Si mira su estado de cuenta mensual de la hipoteca y ve una línea para “PMI”, está pagando por un seguro hipotecario privado. Probablemente le cueste entre $ 50 y $ 200 por mes, según el saldo de su préstamo y su tasa de PMI.

Pero, ¿por qué lo pagas? Básicamente, su prestamista le exige que pague las primas de una póliza de seguro que las reembolsa parcialmente en caso de que no pague su hipoteca. Discutiremos cuándo debe tener PMI, qué protege este seguro, quién debe tenerlo y las formas de evitar pagarlo.

Relación préstamo-valor (LTV)

La relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) es lo que el prestamista analiza para determinar si usted debe pagar el PMI y cuándo puede dejar de pagarlo. Para calcular esta proporción, tome el monto del préstamo y compárelo con el valor actual de su casa. Por ejemplo, si su hipoteca es de $ 150 000 y su casa vale actualmente $ 200 000, su relación préstamo / valor es del 75%.

Cuando compra una casa nueva, su prestamista comparará el monto de su pago inicial con el precio de venta para determinar la relación entre el préstamo y el valor. Entonces, si compra una casa por $ 200,000 y realiza un pago inicial de $ 20,000, su relación préstamo / valor es del 90%. Por lo general, si su relación préstamo / valor es superior al 80%, se le pedirá que pague el PMI.

¿Qué es el seguro hipotecario privado?

Cuando solicita una hipoteca, el prestamista quiere asegurarse de que su casa tenga suficiente valor líquido para pagar el saldo del préstamo en caso de que usted incurra en incumplimiento y entre en ejecución hipotecaria. Pero dado que las casas embargadas a menudo se venden con un “descuento”, los prestamistas quieren un colchón de al menos el 20%. En otras palabras, quieren estar razonablemente seguros de que pueden recuperar el dinero que le prestaron si la casa tiene que venderse a un precio más bajo que el precio de venta original.

Sin embargo, esto no significa que los prestamistas no estén dispuestos a emitir préstamos cuando usted deposita menos del 20%. Simplemente le cobran más por el privilegio a través de PMI. De esta forma, obtienes una hipoteca y ellos minimizan el riesgo de ofrecerte un préstamo. El seguro hipotecario privado es una póliza de seguro real emitida por una compañía de seguros que beneficia a su prestamista. Si su casa entra en ejecución hipotecaria y el prestamista no puede recuperar el saldo pendiente vendiendo la casa, la compañía de seguros que emitió su PMI pagará la diferencia al prestamista.

El PMI se denomina “privado” porque solo se ofrece a empresas privadas y no a agencias gubernamentales o prestamistas hipotecarios públicos. Los programas públicos, como los programas hipotecarios de la FHA y VA, tienen su propio seguro hipotecario, pero se administra de manera diferente y se administra internamente. Sin embargo, una diferencia notable entre el PMI y el seguro hipotecario adjunto a muchos préstamos FHA y VA es que este último nunca vence. En otras palabras, seguirá pagando el seguro hipotecario de los préstamos de la FHA y del VA incluso después de que la relación préstamo-valor haya caído por debajo del 80%.

¿Quién necesita un seguro hipotecario privado?

Por lo general, si su relación LTV es inferior al 80%, está libre. Sin embargo, si tiene un crédito deficiente o se le considera de alto riesgo para el prestamista, es posible que deba llevar un PMI incluso si tiene una relación préstamo / valor del 70%, 60% o incluso 50%.

Es posible que se le considere de “alto riesgo” si ha vendido varias casas recientemente, ha sido embargado o si tiene un ingreso inestable o indocumentado. Sin embargo, esto debe estar claramente establecido en los documentos de su préstamo y, si no está seguro de cómo funciona, obtenga una respuesta clara de su oficial de préstamos antes de firmar.

Cómo evitar pagar un seguro hipotecario privado

¡La mejor manera de evitar pagar el PMI es no tenerlo en el préstamo para empezar! Si está comprando una casa nueva, pero no tendrá un pago inicial significativo, pídale sugerencias a su oficial de préstamos para evitar el PMI.

En el pasado, una opción popular era la hipoteca 80-10-10 o piggyback, que utilizaba una combinación de una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria y su pago inicial para reducir la relación entre el préstamo y el valor de la hipoteca principal. Esto todavía puede estar disponible a través de algunos prestamistas en la actualidad.

Pero si ya estás en una hipoteca que tiene PMI, tienes dos opciones para quitarlo:

1. Cumplir con la relación préstamo-valor

Si su préstamo está cerca del umbral del 80% o cualquier umbral que su prestamista haya estipulado en la documentación inicial de la hipoteca, el prestamista eliminará automáticamente el PMI. En la práctica, la mayoría de los prestamistas esperan hasta el 78%, pero si llama y pregunta, lo eliminarán antes.

Dado que su prestamista calculará el LTV del precio de compra original, deberá realizar un seguimiento del valor de mercado actual de su casa. En otras palabras, si su casa ha aumentado de valor, puede obtener una tasación profesional y presentarla al prestamista como prueba de que el valor ha aumentado.

Si bien las tasaciones profesionales generalmente cuestan unos pocos cientos de dólares, esto puede ser un dinero bien gastado si lo deja sin pagar el PMI varios meses o años antes de lo que lo hubiera hecho de otra manera.

2. Refinanciar la hipoteca

Antes de refinanciar una hipoteca , compare el gasto con los ahorros mensuales. También asegúrese de comparar manzanas con manzanas. En otras palabras, si le quedan 25 años de su préstamo actual, solicite cotizaciones del prestamista para una hipoteca de 25 años sobre el saldo actual de su préstamo y vea cómo se suman las cifras.

Si su préstamo actual requiere PMI y uno nuevo no, y si también califica para una tasa de interés más baja, un refinanciamiento probablemente tenga sentido. Por ejemplo, supongamos que su préstamo actual requiere una relación préstamo / valor del 70% antes de que pueda dejar de pagar el PMI y su relación préstamo / valor actual es del 75%.

Si su crédito ha mejorado desde que solicitó la hipoteca original, es posible que pueda refinanciar en una nueva hipoteca donde el umbral para el PMI sea del 80%. Esto significa que no tendría que pagar PMI con la nueva hipoteca.

Pero para determinar si este refinanciamiento realmente le ahorra dinero, mire cuánto tiempo lleva recuperar sus costos de cierre a través de sus ahorros mensuales y asegúrese de estar en la casa todo ese tiempo. Nuevamente, y esto no se puede exagerar, asegúrese de comparar manzanas con manzanas cuando revise las cotizaciones de los prestamistas: el nuevo plazo y el saldo del préstamo deben ser los mismos que los de su hipoteca actual.

Conclusiones finales

Pagar un seguro hipotecario privado es a menudo un costo necesario si desea comprar una casa sin un pago inicial significativo. Sin embargo, debe comprender los términos de su contrato hipotecario actual y calcular la relación préstamo-valor para evitar pagar más de lo absolutamente necesario.

Además, saber cuándo y cómo eliminar el PMI reducirá su factura hipotecaria mensual. Siga los consejos anteriores y la próxima vez que solicite una hipoteca, asegúrese de comprender las reglas del PMI y pida una aclaración antes de firmar.

¿Paga un seguro hipotecario privado? ¿Cuáles son algunos de los pasos que está tomando para eliminarlo de su préstamo hipotecario?