Préstamos hipotecarios globales: definición, ventajas y desventajas del uso para bienes raíces
Para los inversores inmobiliarios , hacer malabares con múltiples acuerdos y préstamos inmobiliarios puede resultar complicado.
Los préstamos generales a menudo ayudan a simplificar las cosas. Los prestatarios obtienen un solo préstamo para cubrir varias propiedades.
Aun así, los préstamos generales vienen con sus propias peculiaridades y tienen sus pros y sus contras. Antes de firmar un préstamo global como inversor, asegúrese de comprender exactamente en qué se está metiendo.
¿Qué es un préstamo global?
Un préstamo global es simplemente un préstamo que se adjunta a varias propiedades de inversión inmobiliaria.
Por ejemplo, si compra una cartera de cinco propiedades, un préstamo general le permite obtener una hipoteca que cubre los cinco edificios. El prestamista aplica un gravamen sobre cada propiedad, por lo que si no paga su préstamo, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de las cinco propiedades para recuperar su dinero.
Los prestamistas generalmente incluyen una cláusula de liberación, que permite al prestatario vender propiedades individuales mantenidas como garantía como parte de un préstamo global. Sin embargo, requieren que el prestatario reembolse una parte del préstamo en el momento de la venta o que coloque el dinero en otra inversión. Luego, el prestamista aplica un gravamen a la nueva propiedad de inversión como reemplazo de la propiedad en garantía vendida.
Eso mantiene su garantía (sus propiedades restantes aseguradas por el préstamo general) suficiente para cubrir el riesgo de su préstamo.
¿Quién obtiene préstamos generales?
Las hipotecas generales son exclusivamente para inversores y desarrolladores inmobiliarios, no para propietarios.
Los inversores pueden utilizar préstamos globales de muchas formas para invertir en bienes raíces . Los propietarios pueden obtener una hipoteca general para comprar una cartera de propiedades de alquiler llave en mano , como se describe anteriormente. Aletas podrían hacer lo mismo, para comprar varias casas que necesita reparaciones para renovar y dar la vuelta , todos con un préstamo. A medida que venden propiedades, generalmente reembolsan una parte de su préstamo.
Los promotores inmobiliarios utilizan préstamos generales para comprar grandes extensiones de terreno que planean subdividir en muchas unidades. A medida que construyen y venden esas unidades, pueden reembolsar partes del préstamo o destinar el dinero a agregar más propiedades a la cartera.
Las empresas con múltiples ubicaciones y propiedades comerciales también pueden utilizar préstamos globales. Eso podría significar refinanciar varios préstamos existentes en un préstamo global o usar un préstamo global para comprar varias ubicaciones nuevas de una sola vez.
Cuándo debe utilizar una hipoteca global
Como se mencionó anteriormente, puede utilizar un préstamo global en el momento de la compra o puede refinanciar para consolidar varias hipotecas en un solo préstamo.
Tiene sentido utilizar un préstamo global en el momento de la compra si planea comprar varias propiedades simultáneamente. También puede negociar una financiación escalonada si compra varias propiedades en rápida sucesión, pero no de forma simultánea.
Otra posibilidad con las hipotecas generales incluye comprar solo una propiedad nueva, pero asegurar el préstamo con otras propiedades que posee como garantía adicional. Los inversores inmobiliarios a veces hacen esto en lugar de realizar un pago inicial de la nueva propiedad.
Por ejemplo, supongamos que posee una propiedad por valor de $ 100,000, pero solo debe $ 50,000 por ella. Quiere comprar otra propiedad por $ 100,000 y el prestamista exige un pago inicial de $ 20,000.
En lugar de desembolsar los $ 20,000 en efectivo, ofrece su propiedad existente como garantía adicional para el nuevo préstamo hipotecario. El prestamista acepta financiar los $ 100,000 para que usted compre su nueva propiedad, pero pone gravámenes sobre ambas propiedades. Ahora tienen el primer (y único) gravamen sobre su nueva propiedad y tienen un segundo gravamen sobre su antigua propiedad.
Ventajas de los préstamos globales
Las hipotecas globales tienen varias ventajas para los inversores inmobiliarios.
Para empezar, pueden ahorrar en tarifas de prestamista y costos de liquidación al realizar un cierre combinado en lugar de tener que pagar por separado varios. Los prestamistas cobran tarifas fijas además de los puntos, y esas tarifas fijas se acumulan rápidamente. Las compañías de títulos de propiedad también cobran muchas tarifas fijas por cada cierre. Con los préstamos generales, los prestatarios pueden pagar esas tarifas fijas una vez, en lugar de en cada acuerdo.
Además de ahorrar dinero, combinar el financiamiento de varias propiedades en un solo préstamo también puede simplificar sus finanzas y su flujo de caja. En lugar de realizar un seguimiento de 20 pagos y préstamos hipotecarios, solo necesita realizar un seguimiento de uno o dos.
Al comprar nuevas propiedades, las hipotecas generales pueden reducir o eliminar potencialmente su pago inicial si utiliza el capital de una propiedad existente para un préstamo con garantía cruzada. Considérelo una forma más de sacar capital de sus propiedades , y una que no requiera un acuerdo totalmente separado con los costos asociados.
Los préstamos más grandes a menudo significan más espacio de negociación para usted como prestatario. Los prestamistas no necesitan cobrar tantos puntos en un préstamo de $ 1 millón para que valga la pena, en comparación con cinco préstamos de $ 200,000. De manera similar, los prestatarios a menudo también pueden negociar tasas de interés más bajas.
Desventajas de los préstamos generales
Las hipotecas generales vienen con su parte de riesgos y desventajas.
Para empezar, puede ser difícil encontrar prestamistas que ofrezcan estos préstamos. Hasta este punto de su carrera como inversionista en bienes raíces, es posible que haya establecido relaciones con dos o tres prestamistas, ninguno de los cuales podría ofrecer préstamos generales. Eso te obliga a salir y construir nuevas relaciones con los prestamistas que lo hacen.
Espere un escrutinio más intensivo por parte del prestamista para estos préstamos más grandes y complejos. En lugar de utilizar un suscriptor de variedad de jardín, los gerentes de los bancos podrían suscribir estos préstamos más grandes ellos mismos. Los prestamistas pueden hacer más preguntas de sondeo y requerirle documentación y papeleo más extensos. Es posible que requieran puntajes de crédito más altos que sus productos de préstamo típicos.
Los préstamos generales suelen tener plazos de préstamo más cortos que los préstamos hipotecarios tradicionales. En lugar de los plazos de préstamo de 25 o 30 años a los que está acostumbrado, los prestamistas suelen limitar los préstamos generales a 10 a 15 años. Eso podría venir en forma de un pago global , o el préstamo podría amortizarse por completo durante esos 10 a 15 años. En el caso de la amortización a corto plazo, eso significa pagos mensuales más altos.
Por último, los préstamos generales agrupan el riesgo de muchas propiedades en un solo préstamo. Si no paga ese préstamo, podría perder todas las propiedades garantizadas por él debido a una ejecución hipotecaria, no solo una. Por el contrario, si tiene préstamos separados para cada propiedad, en una crisis podría aislar sus pérdidas a una propiedad siempre que pueda hacer sus otros pagos mensuales.
Dónde puede pedir prestados préstamos generales
Los prestamistas hipotecarios convencionales no suelen permitir préstamos generales. Los prestamistas comerciales, los prestamistas de cartera, que mantienen los préstamos en sus propios libros en lugar de venderlos, y los prestamistas de dinero fuerte a menudo los permiten.
No se equivoque, estos prestamistas generalmente cobran más que su prestamista hipotecario personal. Pero también permiten mucha más flexibilidad y, como inversor inmobiliario, esa flexibilidad suele ser necesaria.
Llame a los bancos comunitarios locales para preguntar si ofrecen préstamos globales para inversores inmobiliarios. También puede comunicarse con prestamistas de cartera, como Préstamos para viviendas y Financiamiento de viviendas para alquiler, para solicitar información sobre ellos. Para préstamos comerciales, asegúrese de elegir un prestamista comercial, porque incluso muchos prestamistas de cartera solo manejan propiedades residenciales (unifamiliares y multifamiliares de 2 a 4 unidades).
Palabra para los sabios: comience a construir estas conexiones ahora, antes de que realmente tenga un acuerdo urgente en la línea. Los inversores inmobiliarios deben poder moverse rápido y cerrar acuerdos rápidamente, de lo contrario corren el riesgo de perder el trato por completo.
Conclusiones finales
El propietario promedio de una propiedad familiar con un par de unidades en el lado de su trabajo de tiempo completo probablemente nunca necesitará obtener grandes préstamos generales. Pero para los desarrolladores inmobiliarios y los inversores inmobiliarios a tiempo completo, los préstamos generales pueden ayudarlos a escalar sus carteras de inversión de forma más rápida y económica.
Empiece a expandir su red de prestamistas ahora, antes de que tenga un buen negocio en riesgo de fracasar. Piense en términos de construir un conjunto de herramientas de financiamiento de muchas opciones diferentes para comprar su próxima propiedad de inversión , o cartera de propiedades.
