¿Qué es el seguro de título de propiedad? Costos, cobertura y necesidad de la póliza

Cuando se les pide que nombren el tipo más importante de seguro de bienes raíces, muchos propietarios responden con confianza y sin dudarlo ” seguro de propietarios “. Después de todo, las pólizas de seguro para propietarios de viviendas protegen contra pérdidas financieras potencialmente enormes debido a daños por fuego, agua, viento, vandalismo y una serie de otros peligros. ¿Qué podría ser más importante? Bueno, para empezar, asegurarse de que la propiedad cubierta por esa póliza de seguro de vivienda realmente pertenezca a su supuesto propietario.

Para eso está el seguro de título, una forma especial de indemnización de bienes raíces. Cuando una determinada propiedad residencial o comercial cambia de manos, una póliza de título asegura que la propiedad no esté gravada por gravámenes pasados ​​u otros problemas, como un título falsificado y partes inelegibles o incompetentes de una escritura anterior, que podrían afectar la propiedad. legalidad de la transferencia o resultar en costos financieros futuros.

En la mayoría de los casos, los prestamistas y compradores compran pólizas de seguro de título separadas, cada una de las cuales protege sus respectivos intereses en la propiedad. El comprador generalmente paga el costo total de ambas pólizas, aunque a menudo es posible llegar a un acuerdo de costos compartidos con el vendedor (o convencer al vendedor de que asuma toda la carga financiera) en el mercado de un  comprador . El seguro de título generalmente se incluye como costo de cierre en una transacción de bienes raíces.

Ya sea que esté comprando una casa antigua o una casa de nueva construcción , es probable que necesite una póliza de título. Esto es lo que necesita saber sobre esta forma de seguro inusual pero increíblemente común.

¿Qué es el seguro de título?

Aunque el seguro de título existe en la mayoría de los países industrializados, es mucho más común en los Estados Unidos que en otros. Esto se debe en gran parte al hecho de que los gobiernos locales juegan un papel menor en la determinación de la legalidad de las transferencias de propiedad y la propiedad aquí que en casi cualquier otro lugar del mundo.

En la mayoría de los otros países, particularmente aquellos influenciados por el derecho consuetudinario británico, los nuevos propietarios registran el título de propiedad recientemente transferido con el gobierno local correspondiente, que luego actúa como árbitro final de cualquier disputa que surja como resultado de la transacción. Por el contrario, la mayoría de las jurisdicciones estadounidenses simplemente registran cada transferencia de propiedad sin determinar de manera concluyente si es válida o si la propiedad está libre de gravámenes y otros gravámenes. Esa determinación recae en especialistas privados, incluidos los empleados de la compañía de seguros de títulos.

Por qué existe

Lo crea o no, los propietarios no tenían ningún recurso legal contra los títulos de propiedad inválidos o fraudulentos antes de mediados del siglo XIX. En aquel entonces, los compradores tenían que asegurarse de que su título fuera válido. Este fue un proceso arduo y lento que fue prácticamente imposible en los vastos estados fronterizos con carreteras en mal estado y registros de tierras ubicados en el centro y, a veces, con un mantenimiento deficiente.

Este lamentable estado de cosas fue cuestionado y confirmado en el histórico caso Watson v. Muirhead, escuchado por la Corte Suprema de Pensilvania en 1868. La corte dictaminó que Muirhead, un transportista de Pensilvania (profesional de transferencia de bienes raíces), no podía ser considerado responsable de basarse en la opinión errónea de un abogado de que un título en particular estaba libre de gravámenes. En realidad, el título tenía un gravamen preexistente que el abogado examinador no pudo descubrir, lo que resultó en graves problemas financieros para el comprador.

Indignados por la decisión, los terratenientes presionaron a la Legislatura del Estado de Pensilvania para que interviniera. En 1874, el organismo aprobó una ley que permitía el seguro de título. En 1876, se incorporó la primera compañía de seguros de títulos en Filadelfia. Otros estados siguieron su ejemplo, y el resto es historia.

Tipos de seguro de título

El seguro de título se presenta en dos formas básicas: pólizas de prestamista (también conocidas como “préstamos”) y pólizas de comprador. Las políticas de los prestamistas protegen el interés del prestamista hipotecario en la propiedad, que generalmente disminuye con el tiempo. Las políticas del comprador protegen el interés del comprador, que generalmente aumenta con el tiempo.

Las pólizas de los prestamistas permanecen vigentes durante la vigencia del préstamo hipotecario o hasta que se refinancia la hipoteca inicial, momento en el que se emite una nueva póliza de prestamista. Las pólizas del comprador permanecen vigentes mientras el comprador mantenga un interés en la propiedad.

Qué cubre el seguro de título

La mayoría de las otras formas de seguro brindan protección financiera contra pérdidas futuras debido a daños, robos y otros peligros. Por el contrario, gran parte del costo del seguro de título se reserva para problemas pasados ​​con el potencial de afectar negativamente al titular de la póliza actual, y para la mano de obra profesional necesaria para descubrir y rectificar dichos problemas antes de que causen pérdidas financieras.

Buscar título

Aunque las pólizas de seguro de título varían de un estado a otro y de un proveedor a otro, siempre cubren el costo de realizar una búsqueda de título. Una búsqueda de título es un examen exhaustivo de los registros públicos relevantes para determinar si existe algún problema con el título. Estos registros generalmente se mantienen en la ciudad o condado donde se encuentra la propiedad.

Idealmente, una búsqueda de título analiza el historial completo de una propiedad, desde su distribución o subdivisión original. Esto generalmente se hace examinando el resumen de la propiedad, un documento que contiene la cadena completa de propiedad y gravámenes históricos. Sin embargo, dado que los resúmenes pueden estar incompletos o contener información errónea, una búsqueda integral de títulos generalmente se basa en otras fuentes de información, como registros fiscales locales, testamentos de propietarios anteriores y sentencias judiciales aplicables.

Curar o resolver problemas

Las pólizas de seguro de título también cubren el costo de resolver (también conocido como curar) la mayoría de los problemas de título (también conocidos como defectos) descubiertos durante la búsqueda del título. Los defectos comunes incluyen, entre otros, los siguientes:

• Gravámenes fiscales (por impuestos no pagados)
• Gravámenes de construcción, también conocidos como gravámenes de mecánica (para facturas de construcción o renovación impagas)
• Embargos del acreedor (por ejemplo, un saldo impago de una hipoteca preexistente)
• Sentencias judiciales (por ejemplo, una sentencia posterior al divorcio que otorga parte de la propiedad a un excónyuge)

Tenga en cuenta que si la búsqueda del título descubre problemas graves con el título, como evidencia de que la propiedad es propiedad total de un tercero y, por lo tanto, el vendedor actual no puede comercializarla, que uno o más instrumentos de transferencia fueron falsificados, que una parte incompetente (como cuando era menor de edad) estuvo involucrado en una transferencia anterior, o que no hay derecho de acceso a la tierra; el prestamista puede negarse a emitir una hipoteca sobre la propiedad y el comprador puede verse obligado a retirarse.

Costos legales y compensación de pérdidas

Finalmente, las pólizas de seguro de título cubren los costos futuros que surjan de disputas de título. Por ejemplo, el titular de una póliza de seguro de título válida no tendría que pagar de su bolsillo para defenderse de una demanda presentada por contratistas que afirman que sus empresas tenían embargos sobre la propiedad derivados de la factura de renovación impaga de un propietario anterior.

En el caso relativamente raro de que un tribunal dictamine que la transferencia más reciente de la propiedad no es válida, por ejemplo, si se descubre que un propietario anterior transfirió la propiedad a un tercero en un testamento no descubierto hasta ahora, la póliza también compensa al asegurado por cualquier pérdida de equidad en la propiedad. El límite de cobertura de una póliza de seguro de título suele ser igual al valor tasado de la propiedad en el momento en que se emite la póliza, a menos que el titular de la póliza compre una cobertura adicional.

Cómo se determinan los costos de la póliza de seguro de título

A diferencia de muchas otras pólizas de seguro comunes (incluido el seguro de automóvil, el seguro de vida y el seguro de vivienda), las pólizas de seguro de título generalmente requieren un pago único en la fecha de cierre de la transacción o antes. A menos que su aseguradora le ofrezca dividir el pago único en cuotas mensuales más manejables, es muy raro que una póliza de título requiera pagos continuos.

Factores que afectan los costos del seguro de título

Los costos del seguro de título generalmente se dividen en dos categorías amplias: primas y tarifas de servicio. Dentro de cada categoría, los costos se pueden dividir aún más según la cantidad y el tipo de trabajo requerido para suscribir y cumplir con la póliza.

Primas

La prima real que se paga por una póliza de seguro de título en particular depende hasta cierto punto del valor de la propiedad subyacente. Sin embargo, dado que la mayor parte del costo de la póliza cubre el trabajo previo a la transferencia (búsqueda de título, examen y reparación de defectos), el valor de la propiedad no es el factor más importante.

Aquí hay algunos otros factores que afectan las primas:

• Cantidad de trabajo necesario para mantener información precisa y actualizada sobre la propiedad cubierta y las propiedades adyacentes (conocida como planta de título)
• Cantidad de trabajo necesaria para realizar una búsqueda y un examen exhaustivos del título
• Trabajo de campo requerido para curar cualquier defecto o interés adverso
• Costo esperado de compensar al asegurado por cualquier defecto de título

La póliza de seguro de título promedio tiene una prima única de aproximadamente $ 1,000, que cubre todo el trabajo inicial y la cobertura legal y de pérdida continua. Sin embargo, las primas varían sustancialmente, desde unos pocos cientos de dólares hasta más de $ 2,000.

Regulación de la prima

Las regulaciones del seguro de título varían sustancialmente de un estado a otro. En algunas jurisdicciones, las autoridades regulan estrictamente las primas, limitando severamente la forma en que las aseguradoras de títulos pueden estructurar sus pólizas: cuánto pueden cobrar, independientemente de los factores descritos anteriormente. En otras jurisdicciones, la regulación de las primas es más liviana y las aseguradoras tienen más margen para establecer tarifas.

Las formas comunes de regulación de primas incluyen las siguientes:

• Supervisión únicamente . En este esquema, las autoridades reguladoras monitorean las primas del seguro de título de un año a otro, pero no toman ninguna acción directa para establecer tarifas o rangos aceptables. Sin embargo, si las autoridades determinan que una aseguradora en particular está cobrando primas injustamente altas, socavando la competencia o ejerciendo un poder de monopolio sobre la industria local, se reservan el derecho de multar a la aseguradora infractora o instituir controles de primas. Los estados de ejemplo incluyen Georgia e Illinois.
• Promulgación . Las autoridades reguladoras se reúnen regularmente para evaluar el estado de la industria local de seguros de títulos y establecer tarifas o rangos de primas que reflejen esto. Los estados de ejemplo incluyen Texas y Nuevo México.
• Aprobación previa . Cada asegurador de título que opere en el estado, o una organización comercial local que represente a varios aseguradores, debe proponer nuevas tarifas a las autoridades reguladoras locales anualmente. Estas tarifas no se pueden cobrar hasta que las autoridades las aprueben explícitamente. Un estándar relacionado, conocido como “archivo y uso”, requiere que las aseguradoras presenten nuevos programas de tarifas con las autoridades reguladoras y luego esperen para implementarlos hasta que se les notifique que no se ajustarán. Los estados de ejemplo incluyen Nueva Jersey y New Hampshire.
• Archivo y uso . Este es un estándar más ligero y menos común que permite a las aseguradoras cambiar las tarifas como mejor les parezca, siempre que presenten simultáneamente un aviso del cambio a las autoridades reguladoras. Si las autoridades consideran que las nuevas tarifas son injustas después de su revisión, se reservan el derecho de ajustarlas. A mediados de 2015, el único estado de uso y archivo es Wisconsin.

Quién ofrece seguro de título y dónde está disponible

El seguro de título es un producto especializado que parece no ser atractivo para proveedores diversificados de seguros para automóviles y propietarios de viviendas, como Progressive y State Farm. De hecho, según la American Land Title Association (ALTA) , un puñado de aseguradoras suscribe la gran mayoría de las pólizas de seguro de títulos de propiedad de EE. UU. En 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company y Stewart Title Guaranty Company representaron más del 80% del mercado total de seguros de títulos. Las aseguradoras de títulos regionales más pequeñas compensaron la diferencia.

En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, el prestamista hipotecario del comprador, el agente de títulos (compañía de títulos de propiedad) y el agente o abogado de bienes raíces recomiendan un asegurador de títulos para la póliza del comprador, si de hecho el comprador está obligado o elige comprar uno. Dado que los costos del seguro de título y los términos de la póliza rara vez varían mucho entre las aseguradoras que operan en la misma jurisdicción, el comprador generalmente acepta y actúa de acuerdo con la recomendación.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que la ley federal (la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces , o RESPA) prohíbe a estas entidades exigir al comprador que utilice una empresa en particular. Como comprador de bienes raíces, siempre tiene la opción de buscar un seguro de título y elegir el proveedor que mejor se adapte a sus necesidades.

Disponibilidad de seguro de título

El seguro de título es legal y está disponible en 49 estados. La única excepción es Iowa, que prohibió el seguro de título en 1947, poco después de un colapso local de bienes raíces que llevó a la bancarrota a varias aseguradoras con sede en Iowa y resultó en pérdidas masivas no aseguradas para los terratenientes estatales. En Iowa, los abogados examinan los títulos de propiedad y producen opiniones sobre los títulos que resumen la cadena de propiedad y cualquier defecto aparente en el título. Las pólizas de seguro por negligencia de los abogados de Iowa generalmente cubren pérdidas financieras atribuibles a opiniones de título inexactas o incompletas.

Seguro de título frente a costos de opinión sobre el título

A modo de comparación, la opinión de título típica generada por un abogado cuesta entre $ 100 y $ 300 en Iowa, según el tipo de propiedad, la cantidad de propietarios anteriores y la cantidad y complejidad de los gravámenes que puedan existir en la propiedad. Además, el costo de transferir el resumen de la propiedad suele oscilar entre $ 100 y $ 200.

Eso suma un costo total de $ 200 a $ 500, pagado exclusivamente por el comprador, significativamente menos, en muchos casos, que el costo del seguro de título. Aunque el gobierno estatal de Iowa no regula ni la opinión del título ni los honorarios de los resúmenes, la intensa competencia entre los abogados del estado y los profesionales del título los mantiene en niveles razonables.

Sin embargo, tenga en cuenta que las opiniones sobre títulos no son habituales en la mayoría de las jurisdicciones. Incluso si puede encontrar abogados locales dispuestos a escribir una opinión sobre el título de propiedad de la propiedad que está comprando, es posible que sus políticas de negligencia no cubran las pérdidas incurridas debido a una opinión errónea o incompleta. Es probable que corra el riesgo de sufrir esas pérdidas y, en el peor de los casos, podría perder su propiedad como resultado.

Conclusiones finales

Cerrar una casa nueva es un proceso agotador, especialmente para quienes compran una casa por primera vez . Cuando mi esposa y yo cerramos nuestra casa en 2015, nuestra lista detallada de costos de cierre tenía más de una página, en letra pequeña.

Es tentador ver el seguro de título como otro costo de cierre que usted o su vendedor deben pagar a regañadientes. Sin embargo, es mucho más que una línea de pedido desechable. Así como el seguro para propietarios de viviendas brinda protección financiera contra una serie de peligros físicos, el seguro de título protege su interés contra errores pasados, omisiones y actos de fraude. Incluso si su prestamista no le exige que tenga un seguro de título, es difícil imaginar una situación en la que no sea una inversión que valga la pena.

¿Alguna vez ha comprado un seguro de título en una casa o propiedad de alquiler que posee?