Hipoteca a 15 años frente a 30 años: comparación, ventajas y desventajas
Comprar una casa conlleva cientos de decisiones, grandes y pequeñas. Más de unos pocos rodean la hipoteca que utiliza para pagarla.
¿Entre esas decisiones? El plazo de préstamo que desea.
Mientras habla con los prestamistas hipotecarios sobre la financiación de su próxima vivienda, considere los siguientes pros y contras de las hipotecas a 15 años frente a las de 30 años.
Ventajas de las hipotecas a 15 años
Si bien algunas de las ventajas de una hipoteca a 15 años parecen obvias, las implicaciones a menudo no lo son.
Partiendo de la suposición de que elige un préstamo a interés fijo a 15 o 30 años, en lugar de préstamos de nicho como una hipoteca global , que no es una buena opción para la mayoría de los compradores de vivienda, tenga en cuenta estas ventajas de un plazo de préstamo más corto .
Horizonte de deuda más corto
A nadie le gustan las deudas colgando del cuello. Más allá de los intereses y los costos, agrega una fuente de estrés para muchos prestatarios.
Pagar su hipoteca más rápido significa un horizonte más corto para estar libre de deudas . Algunos expertos en finanzas personales, como Dave Ramsey , instan a las personas a que paguen la deuda hipotecaria de su vivienda antes de concentrarse en generar riqueza .
Los préstamos a corto plazo a menudo tienen sentido para quienes planean su jubilación . Cuanto menores sean sus gastos de subsistencia durante la jubilación, menos necesitará sacar de sus inversiones. Y pagar las deudas antes de la jubilación es una de las formas más fáciles de reducir el riesgo como jubilado . Entonces, como una persona de 50 años que planea jubilarse a los 65, un préstamo a 15 años eliminaría el pago de su hipoteca justo a tiempo para la jubilación.
Genere equidad más rápido
Por supuesto, generar equidad en su hogar se siente bien. Pero también viene con varios beneficios tangibles.
Primero, puede eliminar el seguro hipotecario privado (PMI) más rápido, si obtuvo un préstamo conforme en lugar de un préstamo FHA . Los préstamos conformes le permiten solicitar la eliminación del PMI una vez que paga el saldo por debajo del 80% del valor de su vivienda, lo que a su vez le permite ahorrar dinero todos los meses.
Construir el valor acumulado de la vivienda más rápido también le brinda más flexibilidad para mudarse y vender su casa sin tener que gastar dinero en la mesa de liquidación. Cuando compra una casa, sufre una pérdida inicial, pagando miles de dólares en costos de cierre . Cuando vende una casa, sufre otra pérdida, pagando miles más en honorarios de agente de bienes raíces y costos de cierre del vendedor.
La equidad en su casa lo protege contra tener que sacar dinero extra de su bolsillo para cubrir estos costos cuando vende. Lo que a su vez reduce el riesgo de sentirse atrapado e incapaz de moverse, en caso de que surja la necesidad o el deseo.
Tasa de interés más baja
Los prestamistas hipotecarios cobran tasas de interés más bajas por préstamos a corto plazo.
Lo hacen porque cuanto más rápido pague el saldo del préstamo, menor será el riesgo en el que incurrirán. Imagine que dos propietarios idénticos pierden su trabajo y dejan de pagar su préstamo después de cinco años. Un prestatario con un préstamo a 15 años estaría mucho más adelantado en pagar el saldo que un prestatario idéntico con una hipoteca a 30 años. Por lo tanto, si el banco tuviera que ejecutar una ejecución hipotecaria, recuperarían mucho más de su dinero con el prestatario del préstamo a 15 años.
Los prestamistas fijan el precio de los préstamos en función del riesgo. Cuanto menor es el riesgo, menos cobran.
Interés total pagado más bajo
Dejando a un lado la tasa de interés más baja, los prestatarios aún pagan más intereses por préstamos a más largo plazo.
Considere un ejemplo con números reales. Dos prestatarios obtienen préstamos por $ 300,000 a una tasa de interés del 4.5% (no importa que un prestatario a 15 años pagaría una tasa más baja en la vida real).
Un prestatario a 15 años pagaría $ 113,096 en intereses totales durante la vigencia del préstamo. Un prestatario a 30 años pagaría $ 247,222 en interés total, una diferencia de $ 134,126, más del doble del interés total pagado.
Contras de una hipoteca a 15 años
Si los préstamos a 15 años no tuvieran más que ventajas, ¡todos los tomarían prestados!
Pagos mensuales más altos
La diferencia evidente y evidente entre estos dos términos de préstamo es la diferencia en el pago mensual.
Con un préstamo a corto plazo, muchos prestatarios simplemente ven obtener menos casa por más dinero cada mes. Porque cuando se habla de horizontes de deuda en las décadas, los ahorros futuros durante la vigencia del préstamo se vuelven conceptuales y menos reales para la mente humana. Todo se combina como “el futuro lejano”.
Pero el pago mensual más alto es muy, muy real en este momento.
Rigidez en el reembolso
Los prestatarios deben reembolsar los préstamos a corto plazo más rápidamente. Sin excepciones, sin flexibilidad: cancele el préstamo rápidamente, o de lo contrario.
Los prestatarios a más largo plazo pueden optar por pagar el préstamo a un ritmo más flexible; más sobre eso en breve.
Costo de oportunidad
Los préstamos hipotecarios ofrecen el interés más barato de cualquier tipo de préstamo. No solo están asegurados por bienes raíces, sino que por defecto significa literalmente perder el techo sobre su cabeza. Los prestatarios no incumplen a la ligera la hipoteca de su vivienda. Todo esto significa un menor riesgo para los prestamistas y bajas tasas de interés.
Lo que significa que los propietarios pueden pedir dinero prestado a un precio tan bajo que pueden ganar un margen invirtiéndolo en otra parte.
A modo de ilustración, consideremos a mis padres en 2010. Recibieron una ganancia inesperada de dinero y tenían que tomar una decisión: podían cancelar la hipoteca en su totalidad o podían invertir el dinero.
Eligieron pagar su hipoteca porque era seguro, fácil y familiar. Se ahorraron pagando alrededor del 4% de interés APR . Si hubieran invertido ese dinero en el S&P 500 , habrían obtenido un rendimiento anualizado del 11,83% durante ese período, casi el triple de lo que ahorraron en intereses hipotecarios.
En la mayoría de los casos, tiene sentido financiero pagar la deuda lo más rápido posible . Pero los préstamos hipotecarios son tan baratos que a menudo tiene más sentido dejarlos e invertir el dinero extra en otra parte.
Ventajas de una hipoteca a 30 años
Los pros y los contras de las hipotecas a 30 años reflejan lo contrario de los de los préstamos a 15 años.
Pagos mensuales más bajos
Con un plazo de préstamo más largo, obtiene más casa por menos dinero, al menos en forma mensual. Es más probable que pueda mudarse a la casa de sus sueños hoy.
O mudarse a un mejor distrito escolar, a tiempo para el próximo año escolar.
Los pagos hipotecarios mensuales obligatorios más bajos también le brindan más flexibilidad.
Flexibilidad en la velocidad de pago
Con un plazo de 15 años, debes devolverlo en su totalidad en un máximo de 15 años. La única forma de extender el período de reembolso es refinanciar, lo cual es costoso.
Pero los préstamos a 30 años también le permiten cancelar el préstamo en 15 años. O 10 años, o 20, o 24 años, 10 meses y 27 días si así lo desea.
Si tiene dinero extra en un mes determinado, puede destinarlo a su saldo de capital. Cuando los tornillos se aprietan, puede recurrir al pago mensual mínimo obligatorio.
Lo que plantea un punto importante: los préstamos hipotecarios a 30 años reducen sus gastos mínimos de vida, lo cual es útil en emergencias como la pérdida del trabajo . Del mismo modo, los gastos de vida más bajos significan un fondo de emergencia necesario más pequeño .
Flexibilidad para invertir dinero en otros lugares
Los propietarios de viviendas pueden ganar efectivamente un margen en préstamos a bajo interés, como hipotecas. Si pide dinero prestado a un interés del 3% y lo invierte para obtener un rendimiento del 10%, obtiene un margen del 7% sobre ese dinero.
En otras palabras, no hay prisa por reembolsar préstamos a bajo interés si puede obtener un mayor rendimiento en otro lugar. Pagar los préstamos anticipadamente le paga un rendimiento equivalente a los intereses que habría pagado por ellos.
Puedo pensar en muchos lugares en los que puedo invertir dinero para obtener un rendimiento más alto que la tasa de interés que pago en mi hipoteca.
Contras de una hipoteca a 30 años
Así como las ventajas de un préstamo a 30 años reflejan lo contrario de las desventajas de la hipoteca a 15 años, también lo son sus desventajas.
Horizonte de deuda más largo
¿Quién quiere asumir una deuda que dure el resto de su vida? Cuando le dé una patada al balde, preferiría dejar a mi hija con una casa libre y limpia que con una pesada hipoteca.
En realidad, preferiría no tener ninguna deuda antes de jubilarme. Menos deudas significa una jubilación más segura, después de todo.
Simplemente no permita que los prestamistas hipotecarios astutos lo engañen para que refinancia y extienda aún más su horizonte de deuda.
Ganancia de capital más lenta
Pagar su hipoteca más lentamente significa generar capital más lentamente.
Lo que a su vez significa pagar el PMI por más tiempo y un mayor riesgo de que su casa se vuelva patas arriba . La falta de equidad en su casa puede hacer que se sienta atrapado e incapaz de moverse porque las tarifas del agente de bienes raíces y otros costos de liquidación del vendedor lo obligarían a desembolsar dinero en la mesa de liquidación, en lugar de irse con un cheque si vendió.
Tasas de interés más altas
Los prestamistas cobran tasas de interés más altas por préstamos más largos. Período.
Eso significa que incluso si planea cancelar su hipoteca a 30 años en 15 años, y simplemente desea la flexibilidad adicional descrita anteriormente, aún paga una prima por esa flexibilidad.
Interés total pagado más alto
Con plazos de préstamo más largos, se genera un mayor interés total adeudado.
Y tampoco un poco de interés. En el ejemplo anterior, el prestatario paga más del doble del interés total por un préstamo a 30 años – $ 247,222 en comparación con $ 113,096 – por un préstamo de $ 300,000 al 4.5% de interés.
Cómo decidir cuál es el adecuado para usted
Antes de elegir un plazo de préstamo, considere sus necesidades actuales y sus metas financieras a largo plazo . Por ejemplo, si planea jubilarse en los próximos 15 años y desea eliminar su hipoteca antes de jubilarse, esa es una excelente razón para solicitar un préstamo a 15 años.
O su prioridad puede ser comprar su primera casa o mudarse a un mejor distrito escolar para sus hijos lo antes posible. En cuyo caso, es posible que solo pueda pagarlo con los pagos más bajos de un préstamo a 30 años.
Con hipotecas a 30 años, obtiene pagos mensuales bajos y la flexibilidad de liquidar su saldo más lentamente. Pero lo paga con un interés más alto, una ganancia de capital más lenta y un horizonte de deuda mucho más largo.
Como reflexión final, si detalla sus deducciones y planea tomar la deducción de intereses hipotecarios, es posible que el interés más alto de un préstamo a 30 años no le moleste tanto. Pero muchos menos estadounidenses detallan a raíz de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, que hizo que la deducción estándar fuera mucho mayor.
Conclusiones finales
Los prestamistas hipotecarios, la familia y los amigos bien intencionados le brindan consejos sobre el mejor plazo hipotecario. Ignóralos a todos.
Revise cuidadosamente los pros y los contras de una hipoteca a 15 y 30 años, y elija la más adecuada para usted y sus prioridades. Decida lo que decida, opte por una hipoteca de tasa fija a menos que tenga necesidades muy específicas .
Si tiene alguna duda sobre su capacidad para mantenerse al día con pagos más altos, elija el plazo más largo.
