Fundrise frente a Roofstock: comparación de plataformas de inversión inmobiliaria
Pregunte a los estadounidenses de clase media qué piensan sobre la diversificación hacia el sector inmobiliario, y muchos descartan la pregunta. Algunos dicen “Ya soy dueño de una propiedad inmobiliaria: mi casa”. Otros dicen “Ya poseo acciones en un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) a través de mi cuenta de corretaje”.
Eso está muy bien, pero tampoco te sirve de mucho a la hora de diversificar tu cartera . Su vivienda es un activo único en un mercado único. Y las acciones de REIT se mueven demasiado sincrónicamente con las acciones porque cotizan en las mismas bolsas.
Es precisamente por eso que muchos inversores han recurrido cada vez más a inversiones inmobiliarias alternativas como Fundrise y Roofstock en los últimos años.
¿Cómo quiere invertir en bienes raíces?
Seamos claros: Fundrise y Roofstock ofrecen servicios completamente diferentes para los inversores.
Fundrise vende principalmente acciones en REIT privados. Estos fondos de inversión combinan la propiedad directa de edificios de apartamentos con préstamos contra propiedades de otros inversores.
Inviertes dinero con Fundrise y ellos lo usan para agregar más inversiones a los fondos de su cartera. Es una forma completamente pasiva de invertir en bienes raíces , que no requiere ningún trabajo de su parte.
Por el contrario, Roofstock ofrece una plataforma para conectar compradores y vendedores de propiedades de alquiler. Roofstock no posee las propiedades en sí (con algunas excepciones); simplemente proporcionan la plataforma para transacciones directas entre compradores y vendedores.
Piense en eBay, pero para activos por valor de cientos de miles de dólares. Los inversores compran propiedades de alquiler directamente y se convierten en propietarios. Eso está muy lejos de poseer acciones en un fondo.
Fundrise contra Roofstock
Debido a que los dos modelos de inversión son tan diferentes, los pros y los contras reflejan los tipos de inversiones inmobiliarias más que estas empresas específicas.
Vale la pena señalar que Roofstock ofrece un modelo de inversión de “acciones” llamado Roofstock One . Los inversores pueden comprar acciones en propiedades de alquiler individuales, que la propia Roofstock ha comprado. Sin embargo, solo está disponible para inversores acreditados y es un servicio complementario en comparación con la plataforma de venta de propiedades de alquiler de Roofstock.
Rendimiento de ingresos
Las propiedades de alquiler pueden generar a los inversores un excelente flujo de caja, en el rango de rendimiento del 6% al 15%. O pueden hacerle perder dinero todos los años si no sabe lo que está haciendo como propietario .
Las propiedades listadas en Roofstock generalmente ofrecen tasas de límite, un sustituto del rendimiento anual, aunque simplificado, en el rango del 4% al 8%. Puede encontrar propiedades con tasas de capitalización superiores al 8%, pero generalmente en vecindarios de menor calidad.
Esa es la compensación cuando compra propiedades llave en mano que necesitan poco o ningún trabajo en una plataforma disponible públicamente en lugar de salir y encontrar ofertas fuera del mercado o comprar reparadores .
Tengo un poco de dinero invertido en Fundrise y he obtenido un rendimiento de ingresos del 5,18% con ellos hasta la fecha. Actualmente tengo mi dinero en su plan de “Ingresos suplementarios”, que enfatiza el rendimiento de los dividendos sobre la apreciación.
Es inquietante que Fundrise haya eliminado sus estimaciones de rendimiento para cada fondo de inversión de su sitio web público. Pero mis ingresos por dividendos hasta la fecha están en línea con lo que anunciaron anteriormente.
Apreciación
Los inversores inmobiliarios no solo se benefician del flujo de caja. A largo plazo, también obtienen un rendimiento a través de la apreciación de valor de sus propiedades.
Por lo general, de todos modos. Las propiedades no siempre aumentan de valor, como lo recuerda muy vívidamente cualquiera que haya vivido la burbuja inmobiliaria y la Gran Recesión.
Aún así, el grupo de datos de inversión Black Knight señala que las viviendas unifamiliares de EE. UU. Han tenido un promedio de apreciación anual del 3.9% durante los últimos 25 años. Cuando se agrega al 5% al 15% en el flujo de efectivo anual, eso hace que comprar y mantener propiedades sea una inversión tentadora.
Las acciones de Fundrise también se aprecian en valor, en función de los valores de propiedad subyacentes de sus fondos. Dependiendo de la estrategia de fondos que elija, puede ver entre 1% y 6% en apreciación, al menos de acuerdo con sus materiales de marketing anteriores.
He ganado alrededor de un 1,65% de apreciación en mis propias inversiones con Fundrise, pero nuevamente, elegí la opción de inversión más orientada a los ingresos.
Aprovechar
Cuando compra una propiedad de alquiler, en Roofstock o en cualquier otro lugar, puede aprovechar el dinero de otras personas para cubrir la mayor parte del precio de compra, en forma de hipoteca . Solo obtiene del 10% al 30% del precio de compra, pero es propietario del activo en su totalidad.
Cuando compra acciones en un fondo Fundrise, no puede obtener una hipoteca para hacerlo. Invierte con su propio efectivo y obtiene un rendimiento solo de esa cantidad.
Diversificación
Es difícil diversificar cuando cada activo individual que compra le cuesta $ 25,000, $ 50,000, $ 100,000 en pagos iniciales y costos de cierre. Cada propiedad de alquiler que compra en Roofstock requiere una gran inversión de efectivo, incluso cuando aprovecha el dinero de otras personas.
Por el contrario, puede invertir $ 1,000 en un fondo Fundrise, que distribuye su dinero entre docenas de proyectos inmobiliarios. Eso incluye tanto las propiedades administradas como de propiedad directa y los préstamos garantizados por bienes raíces.
Si bien Fundrise se enfoca en propiedades de uso residencial, muchas de sus propiedades son grandes edificios multifamiliares, que califican como bienes raíces comerciales.
Tenga en cuenta que Fundrise requiere una inversión mínima de $ 1,000. Permiten inversores no acreditados, a diferencia de muchas inversiones inmobiliarias de crowdfunding . Independientemente de su patrimonio neto, puede invertir en Fundrise.
Mano de obra requerida
Comprar, mantener y administrar propiedades de alquiler requiere mucho más trabajo de lo que la persona promedio piensa. Pruébelo usted mismo antes de criticar a los propietarios por enriquecerse sin “ganárselo”.
Comprar acciones en un fondo, ya sea un ETF o un REIT privado como ofrece Fundrise, no requiere ningún trabajo. Pasas cinco minutos creando una cuenta y transfiriendo dinero a ella, ¡y listo! Tienes una fuente de ingresos completamente pasiva . Incluso puede automatizar sus transferencias e inversiones cada mes.
Control de inversores
Las propiedades de alquiler permiten mucho más control que la mayoría de las inversiones.
Puede predecir los retornos con precisión, al menos para el flujo de caja. Usted conoce el precio de compra, conoce los costos de cierre y cualquier costo de renovación requerido, conoce el alquiler de mercado y conoce o puede pronosticar todos los gastos en curso.
Además, puede elegir las mejores ciudades para invertir en alquiler , los mejores vecindarios y las mejores propiedades en Roofstock.
También controlas cómo administras la propiedad. Con una evaluación agresiva de inquilinos , inspecciones semestrales y ejecución de contratos de arrendamiento, puede mitigar la mayoría de los riesgos que conllevan las propiedades de alquiler.
Los fondos no ofrecen ningún tipo de control. Usted compra a un precio, luego cruza los dedos para que el fondo le pague el rendimiento por dividendo que esperaba y se aprecie en valor como esperaba. Una vez que compra, tiene exactamente una jugada: vender sus acciones, lo que no puede hacer fácilmente con Fundrise, por cierto.
Liquidez
Los bienes raíces en general tienen poca liquidez. Por lo general, pasan meses desde el momento en que decide vender hasta el momento en que realmente se retira de la mesa de liquidación con un cheque.
Lo que no dice nada de sus costos de marketing y ventas. Espere pagar alrededor del 6% del precio de venta solo en comisiones de agentes inmobiliarios. Esto es cierto con Roofstock o en cualquier transacción inmobiliaria.
Vender acciones de Fundrise tampoco es pan comido. Si desea vender sus acciones, debe comunicarse con Fundrise para solicitarlo. No recibe su dinero de inmediato, y si ha sido propietario de sus acciones durante menos de cinco años, puede esperar una multa.
Implicaciones fiscales
Las propiedades de alquiler que se encuentran a través de las acciones de Roofstock y Fundrise se gravan de manera similar.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS, por sus siglas en inglés) grava los ingresos de alquiler a sus tasas de impuesto sobre la renta regulares, aunque puede aprovechar los muchos beneficios fiscales de poseer propiedades de inversión . Mientras tanto, los dividendos de Fundrise se gravan como cualquier otro dividendo .
Cuando vende una propiedad de inversión o acciones de Fundrise o cualquier otro fondo, paga impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias. Sin embargo, con propiedades de inversión de propiedad directa, puede diferir los impuestos sobre las ganancias de capital utilizando técnicas como un intercambio 1031 .
Fundrise ofrece una opción de IRA como una manera fácil de invertir en una cuenta de jubilación protegida de impuestos . Es mucho más difícil invertir directamente en bienes raíces usando una IRA, lo que requiere que configure una IRA autodirigida .
Tarifas específicas de la plataforma
La estructura de tarifas de Roofstock es extremadamente transparente. Cobran a los vendedores una tarifa del 3% del precio de compra y a los compradores una tarifa del 0,5% (con una tarifa mínima de $ 500).
Como fondo que vende acciones, la estructura de tarifas de Fundrise no es tan simple. Cobran una tarifa de asesoría anual de 0.15% del saldo de su cuenta y una tarifa de administración de activos anual de 0.85% (1% de tarifa anual total). Pero después de haber sido estafado por los administradores de propiedades, sé de primera mano cuántas formas tienen de invertir níquel y diez centavos en “gastos”.
En teoría, Fundrise podría cobrar a los inversores por cualquier número de elementos relacionados con la administración de propiedades y simplemente enumerarlos en “Gastos” en lugar de incluirlos en la tarifa de administración.
Por ejemplo, podrían enumerar los gastos de facturación de su equipo de mantenimiento interno a $ 100 / hora cuando solo pagan a los trabajadores $ 20 / hora. O enumere una “tarifa de visita al sitio” cada vez que sus administradores de propiedades visiten una propiedad.
No digo que hagan nada de eso, no tengo la menor idea. Ese es precisamente el punto: nosotros, como inversores, no sabemos qué tipo de magia matemática hacen o no para cambiar los costos, por lo que todo lo que podemos continuar es si nos gustan los rendimientos finales que generan para nosotros. .
El veredicto
Entonces, ¿cómo decide si comprar una propiedad de alquiler en Roofstock o comprar acciones en Fundrise ?
Invierta a través de Roofstock si …
Los inversores que deseen el control, los beneficios fiscales y los rendimientos potencialmente altos que conlleva la propiedad inmobiliaria directa deberían explorar la posibilidad de comprar propiedades llave en mano en Roofstock.
Puede predecir los rendimientos con precisión si sabe lo que está haciendo y puede aprovechar el dinero de otras personas para construir su propia cartera de activos que generen ingresos.
Pero eso plantea un punto importante: solo invierta directamente en propiedades de alquiler si está preparado para aprender cómo hacerlo correctamente. Requiere conocimiento y habilidad para comprar propiedades de alquiler y obtener una ganancia confiable.
Si solo desea una mayor exposición inmobiliaria en su asignación de activos , invierta a través de medios más pasivos.
Consulte nuestra revisión completa de Roofstock para obtener un desglose completo de sus pros y contras, si le intriga la idea de comprar una propiedad de alquiler llave en mano.
Invierta a través de Fundrise si …
¿Solo quiere sentarse y obtener un rendimiento pasivo con una cartera diversificada que incluye bienes raíces? Fundrise te permite hacerlo.
No se necesitan habilidades ni conocimientos. No es necesaria la debida diligencia laboral o inmobiliaria. En cinco minutos, puede configurar su cuenta y comenzar a invertir en bienes raíces .
Por supuesto, tampoco obtiene algunos de los beneficios, como deducciones de impuestos, control sobre sus declaraciones y apalancamiento del dinero de otras personas.
Para la persona promedio que solo busca una diversificación inicial en bienes raíces, Fundrise es un excelente lugar para comenzar. Puede invertir con tan solo $ 1,000 y no tiene que hacer ni aprender nada nuevo.
Comience con Fundrise, y si desarrolla un interés en la inversión inmobiliaria similar a un pasatiempo, comience a aprender sobre la inversión en alquiler. Desarrolle algo de experiencia antes de salir y comprar su primera propiedad de alquiler .
Conclusiones finales
Amigos míos me preguntan todo el tiempo sobre la compra de propiedades de inversión. A la mayoría de ellos les gusta la idea de diversificar su cartera de inversiones para incluir bienes raíces, y muchos se sienten seducidos por la noción de poseer una propiedad de alquiler vacacional o una propiedad de alquiler que podrían reducir en un día.
Les hago a todos la misma pregunta: ¿Está interesado en hacer de las propiedades inmobiliarias un verdadero pasatiempo, en aprender sobre la inversión inmobiliaria como un negocio secundario , o simplemente le gusta la idea de poseer algunas inversiones inmobiliarias e ingresos pasivos?
Porque hay formas más fáciles de obtener ingresos pasivos y diversificarse en el sector inmobiliario. Formas como los REIT y las plataformas de crowdfunding de bienes raíces como Fundrise .
Solo aquellos verdaderamente apasionados por construir un negocio de inversión inmobiliaria paralela deben comprar propiedades de alquiler. Se necesita una gran cantidad de trabajo, desde aprender todas las habilidades que necesita hasta encontrar una buena oferta, establecer contactos con prestamistas y contratistas para evaluar a los inquilinos y más.
He disfrutado de mi carrera como inversionista en bienes raíces, pero definitivamente ha sido una carrera.
