¿Debo ahorrar para el pago inicial de una casa o saldar una deuda?

Cuando se está preparando para comprar una casa, es importante poner en orden sus finanzas. No solo tendrá que organizarse para completar la solicitud de préstamo, sino que también desea optimizar sus finanzas para mejorar sus posibilidades de ser aprobado para un préstamo y calificar para una tasa de interés más baja y un monto de hipoteca mayor.

De hecho, la cantidad que tiene para el pago inicial es fundamental para esta determinación, al igual que una evaluación de su deuda existente. Pero esto crea un enigma. Si ya tiene un pago inicial saludable y un poco de deuda, ¿qué puede hacer? ¿Paga la deuda y realiza un pago inicial menor, o mantiene intactos tanto la deuda como el pago inicial?

La respuesta a esa pregunta no es difícil, pero requiere un examen detenido de su situación personal, como la cantidad del pago inicial que puede pagar, la deuda que tiene, la tasa de interés y el monto de la hipoteca. desea calificar.

El proceso de solicitud

Cuando solicite una hipoteca, el banco o corredor tomará en consideración los ingresos que recibe de forma regular, así como los pagos de la deuda que tiene actualmente. Esto les dará una idea de cuánto dinero puede gastar cada mes para destinarlo al pago de la hipoteca.

Con base en esto, sus otros activos, su historial crediticio y su pago inicial, el banco o corredor determinará el monto de la hipoteca que pueden ofrecerle ya qué tasa.

Caso de estudio

Piense en Jim, que se está preparando para comprar su primera casa. Tiene muy buen crédito y se lleva a casa $ 36,000 al año después de impuestos. Jim también tiene una deuda de tarjeta de crédito de $ 10,000, que tiene un pago mínimo de $ 250 por mes, pero no tiene ninguna otra deuda. Jim ahorró $ 20,000 para su pago inicial y está buscando una hipoteca de tasa fija a 30 años. Asumiremos que el seguro del hogar cuesta $ 800 por año y los impuestos a la propiedad son $ 2,000.

Si Jim usa $ 10,000 de su pago inicial para pagar la deuda, calificará para un monto de hipoteca diferente que si no paga ninguna deuda y pone los $ 20,000 completos. Suponiendo que Jim pueda calificar para una tasa de interés del 6%, así es como funcionan los números. Además, la consideración del seguro hipotecario privado, o PMI, no afecta significativamente esta comparación y se excluye en aras de la simplicidad.

Pago inicial de $ 20,000, $ 250 por mes en deuda de tarjeta de crédito

Pago inicial de $ 10,000, sin deuda

¡Esa es una gran diferencia! Jim puede calificar para una hipoteca que es $ 30,000 más si paga su deuda, aunque su pago inicial sea la mitad del monto. ¿Por qué es tan grande la diferencia?

Cómo se determina el monto del préstamo

Tiene que ver con cómo el banco calcula lo que puede pagar. Generalmente, el banco tomará un porcentaje de sus ingresos mensuales totales (36% es común) y asumirá que es la cantidad que puede pagar por todas sus deudas, incluida la hipoteca.

En otras palabras, los pagos de su deuda existente reducirán directamente la cantidad que el banco cree que puede pagar para el pago de su hipoteca, seguro de propietario de vivienda , impuestos y PMI, si es necesario. Una vez que han determinado la cantidad de pago mensual que puede pagar, extrapolan el monto de la hipoteca para la que califica.

Debido a la naturaleza de estos cálculos, el pago inicial solo aumenta el monto total de la hipoteca para la que califica, dólar por dólar. Es decir, si califica para una hipoteca de $ 150,000 y tiene $ 10,000 adicionales para depositar, puede calificar para una hipoteca de $ 160,000. Pero dado que la deuda existente afecta la cantidad que el banco cree que puede pagar, también limita el tamaño de su hipoteca. De hecho, cancelar la deuda aumentará el monto de la hipoteca para el que califica en aproximadamente tres veces más que simplemente ahorrar el dinero para un pago inicial.

Por lo tanto, en términos generales, tiene más sentido pagar la deuda existente si desea maximizar el monto de su préstamo.

consideraciones adicionales

También hay otro aspecto en esta consideración. La tasa de interés de la deuda de tarjetas de crédito es a menudo mucho más alta que la tasa de interés de una hipoteca, y ciertamente es cierto en el caso de Jim. Además, puede deducir los intereses hipotecarios de sus impuestos y, por lo tanto, reducir aún más la tasa que paga efectivamente por su préstamo hipotecario.

Dado que casi siempre es mejor cambiar deuda con intereses altos por deuda con intereses bajos, la decisión de Jim desde esta perspectiva es una obviedad. Sin mencionar que incluso si coloca el pago inicial completo de $ 20,000 en su casa, aún debe pagar el PMI, que es un gasto mensual adicional si el pago inicial es inferior al 20%.

Excepciones

Pero hay algunas situaciones en las que destinar una parte de su pago inicial a la deuda no es necesariamente la medida más inteligente:

1. Si puede disminuir sus requisitos de pago mínimo

Dado que el banco utiliza sus pagos mínimos requeridos para calcular la cantidad de préstamo que puede pagar, la disminución de los pagos mínimos, incluso temporalmente, puede aumentar el monto de su préstamo sin que usted tenga que saldar ninguna deuda. Además, esto se hace mejor con préstamos que desea mantener, como aquellos con tasas de interés cercanas o incluso por debajo de la tasa de interés de la hipoteca.

Por ejemplo, muchos préstamos para estudiantes se incluyen en esta categoría y pueden permitirle modificar su plan de pago durante uno o dos años, lo que facilita la calificación para un préstamo más grande sin tener que pagar la deuda estudiantil a bajo interés.

o deuda de tarjeta de crédito, además de pedirle a su empresa una reducción en sus requisitos de pago mínimo, podría considerar una transferencia de saldo a una tarjeta de crédito con una tasa APR más baja o un período promocional libre de intereses. Sin embargo, no abra una nueva tarjeta demasiado cerca del momento en que solicita su hipoteca, ya que esto puede afectar su puntaje crediticio a corto plazo.

2. Si no puede pagar una gran parte del pago inicial

Si bien existen opciones de hipoteca de pago inicial cero, es probable que pague tasas de interés mucho más altas. Ahorrar su dinero para que pueda proporcionar incluso un pequeño pago inicial, 3,5% por ejemplo, puede ahorrarle más dinero a largo plazo que pagar su deuda.

Sin embargo, esto depende de si puede calificar para un préstamo de pago inicial bajo o nulo, la tasa de interés que se le ofrecerá y la tasa de interés actual de su deuda existente.

3. Si puede evitar pagar un seguro hipotecario privado

Si no pagar una deuda existente le permitirá realizar un pago inicial equivalente al 20% del precio de venta de su vivienda, puede evitar pagar un seguro hipotecario privado. Esto puede ahorrarle dinero con el tiempo siempre que la tasa de interés de su deuda existente no sea muy alta.

4. Si no necesita maximizar el monto de su préstamo

Si no necesita calificar para un préstamo grande, guarde su dinero en efectivo para tenerlo a mano en el cierre y cuando se mude a su nueva casa. Aquí es cuando es probable que surjan gastos inesperados y puede evitar asumir deudas adicionales pagándolas de su bolsillo.

Conclusiones finales

Si está buscando una hipoteca, intente jugar con  la Calculadora de casas nuevas de Bankrate , que generó los números utilizados en el estudio de caso anterior. Primero, busque las casas específicas que le interesan. Luego, ingrese el precio, la información del impuesto a la propiedad y una estimación de los costos del seguro de los propietarios en la calculadora. (Intente pedir a otros propietarios de viviendas o a un agente de seguros local un presupuesto de seguro).

Vea para cuánto califica inicialmente y si el pago de deudas aumentará la cantidad. Tampoco olvide tener en cuenta las tasas de interés de su deuda existente. Por ejemplo, incluso si puede reducir la tasa de su hipoteca en un porcentaje completo aumentando su pago inicial, ¿a qué interés se encuentra la deuda que de otro modo podría haber pagado? Recuerde, el interés de la hipoteca de la vivienda es deducible de sus impuestos.

Si recién está comenzando a buscar una casa, juegue con la calculadora de arriba y considere las diferentes formas de gastar su pago inicial. Tampoco deje que el banco decida lo que puede pagar. Si el banco cree que puede manejar un pago de hipoteca de $ 2,000 por mes, pero sabe que no puede, no ingrese a uno solo porque el banco lo diga. Encuentre una casa que pueda pagar cómodamente, para que pueda estar seguro de hacer todos sus pagos mensuales y disfrutar de su nueva casa sin estrés.

¿Alguna vez se ha enfrentado a la decisión de ahorrar para el pago inicial de una casa o saldar una deuda? ¿Con cuál fuiste y por qué?