¿Cuándo debo refinanciar mi préstamo hipotecario?
Si es dueño de su casa, refinanciar su hipoteca es probablemente la medida más rentable que puede hacer para aprovechar las bajas tasas de interés . Debido a que una tasa de interés hipotecaria más baja significa un préstamo de menor costo en general, una tasa de interés más baja siempre es una bendición para los solicitantes de refinanciamiento, incluso si no es el objetivo principal.
Y hay muchas buenas razones para refinanciar una hipoteca – “refinanciamiento”, en el lenguaje de la industria – más allá de fijar una tasa más baja.
Puede permitirle cancelar su seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda (FHA), reestructurar un préstamo jumbo como un préstamo convencional para acelerar su progreso hacia la propiedad libre y clara, o usar el capital que ha acumulado en su casa para financiar un proyecto de mejoras para el hogar.
Pero, ¿el hecho de que pueda encontrar fácilmente una buena razón para refinanciar su hipoteca significa que debería hacerlo?
¿Debería refinanciar? Razones comunes para refinanciar una hipoteca
Depende.
Si está seguro de que puede ahorrar más durante la vigencia de su préstamo refinanciado de lo que pagará en costos de cierre y otros gastos incidentales, el refinanciamiento tiene sentido desde un punto de vista financiero.
Si la comparación entre su préstamo original y su nuevo préstamo no es exactamente igual, tal vez porque el nuevo préstamo tiene un plazo más largo o incluye un componente de retiro de efectivo, entonces sus beneficios (como un pago mensual más bajo o costo, financiamiento de alto valor en dólares) debe superar los costos.
Antes de que pueda determinar eso, debe aprender más sobre por qué desea refinanciar su hipoteca, cómo calcular los costos netos de refinanciamiento y cuándo puede responder afirmativamente a la pregunta: “¿Debería refinanciar mi hipoteca?”
Consejo profesional : si está pensando en refinanciar su hipoteca, consulte Axos Bank para encontrar algunas de las tasas más bajas disponibles.
Las razones más comunes para refinanciar una hipoteca incluyen:
- Reducir el pago mensual del préstamo
- Reducir la tasa de interés del préstamo o evitar un aumento de la tasa
- Acelerar la liquidación del préstamo
- Cancelación del seguro hipotecario de la FHA
- Retirar a un excónyuge de la hipoteca
- Aprovechar el valor líquido de la vivienda sin obtener un préstamo o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda
Si alguna de estas razones le parece atractiva, su respuesta a la pregunta de si debe refinanciar la hipoteca de su vivienda es solo un sí provisional.
No llame a su oficial de préstamos todavía. Primero, comprenda lo que realmente implica cada objetivo de refinanciamiento, cómo los aspectos de su perfil de prestatario (como su puntaje de crédito ) podrían afectar sus posibilidades de aprobación y la tasa de préstamo de refinanciamiento, y si es el momento adecuado para apretar el gatillo.
1. Reducir su pago mensual
Obtener un pago mensual más bajo es una de las razones más comunes para refinanciar una hipoteca. A menudo es incidental a otros objetivos de refinanciamiento, como cancelar las primas del seguro hipotecario de la FHA o evitar el inminente aumento de la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable .
Lograr un pago mensual más bajo es mucho más fácil cuando las tasas de interés vigentes son más bajas que cuando solicitó su primera hipoteca.
Si su puntaje de crédito, ingresos y relación deuda-ingresos (sus deudas elegibles divididas por su ingreso bruto) siguen siendo los mismos o han mejorado desde entonces y ha acumulado al menos un 20% de capital en su casa, probablemente ganó ‘ No tiene problemas para calificar para una tasa de interés más baja cuando las tasas vigentes son bajas.
Un crédito, ingresos o capital social más bajos o una relación deuda-ingresos más alta podrían resultar en términos menos favorables a pesar de las tasas vigentes más bajas.
Sin embargo, una tasa de interés más baja no garantiza un pago mensual más bajo. Es casi seguro que su prestamista se ofrecerá a transferir los costos de cierre de su préstamo a su capital, ahorrándole un pago de bolsillo al cierre.
Los costos de cierre de los préstamos de refinanciamiento convencionales generalmente oscilan entre el 2% y el 6% del monto del préstamo refinanciado, probablemente agregando miles al capital y una cantidad no insignificante a su pago mensual.
Si su hipoteca original tiene menos de cinco años, su refinanciamiento también podría desencadenar una multa por pago anticipado: hasta el 5% del saldo en algunos casos, pero es más probable que sea inferior al 3%. Aún así, eso es un gran éxito.
La combinación de los costos de cierre y prepago es la razón por la que los expertos recomiendan pensar dos veces antes de refinanciar a una tasa inferior a 150 puntos básicos por debajo de la hipoteca original cuando el objetivo principal es un pago mensual más bajo.
Si las tasas de interés no son apreciablemente más bajas cuando refinancia, aún puede reducir su pago mensual alargando el plazo de su préstamo.
Por ejemplo, si ha estado pagando su hipoteca a 30 años durante ocho años y, por lo tanto, le quedan 22 años de plazo, refinanciar el saldo restante en un nuevo préstamo a 30 años distribuye los pagos del préstamo durante ocho años más y probablemente logre un pago menor.
Pero pagará más intereses durante la vigencia del préstamo y tardará más en obtener la propiedad de vivienda libre y clara, un objetivo clave para la mayoría de los propietarios que esperan permanecer en sus casas a largo plazo. Por lo general, los solicitantes de refinanciamiento refinancian en préstamos con términos iguales al resto de los términos de sus préstamos originales.
2. Reducir la cantidad total de intereses pagados
Una tasa de interés más baja es a menudo un requisito previo (e incidental a) lograr un pago mensual más bajo. Pero a veces, la tasa de interés más baja es un medio para otro objetivo importante: reducir la cantidad total de intereses pagados durante la vigencia del préstamo.
La forma más eficaz de reducir la cantidad total de intereses pagados durante la vigencia de su préstamo es refinanciar a un plazo más corto.
Por ejemplo, en el ejemplo anterior, podría refinanciar su préstamo a 30 años con 22 años restantes en un préstamo a 15 años, reduciendo siete años de su tiempo total de pago. Los préstamos a corto plazo suelen tener tasas de interés más bajas, lo que aumenta los ahorros potenciales.
El resultado de un préstamo a plazo más corto suele ser un pago mensual más alto. Si su presupuesto tiene espacio limitado para absorber un pago más alto, refinanciar a un plazo de préstamo más corto no es factible a menos que pueda encontrar gastos para recortar o medios para obtener ingresos adicionales a largo plazo.
3. Refinanciación de un préstamo Jumbo en un préstamo convencional
Debido a que las compañías hipotecarias de vivienda respaldadas por el gobierno federal Fannie Mae y Freddie Mac no las garantizan, los préstamos jumbo no conformes son más riesgosos para los prestamistas. En consecuencia, casi siempre tienen tasas de interés más altas que los préstamos conformes (convencionales).
Si el saldo restante de su préstamo gigante es menor que el límite de préstamo conforme de aproximadamente $ 550,000 (y hasta un 50% más alto en los mercados inmobiliarios costosos), podría reducir significativamente su tasa de interés y los costos de interés de por vida refinanciando en un préstamo convencional.
Su nuevo préstamo debe permanecer por debajo del límite de préstamo conforme después de contabilizar los costos de cierre incorporados.
4. Acelerar la amortización de su préstamo
Acelerar la liquidación es otro trabajo para los préstamos de refinanciamiento a corto plazo.
Si puede permitírselo, adelantar en el tiempo la fecha de liquidación final de su préstamo produce beneficios sustanciales para el presupuesto, el flujo de caja y la capacidad de ahorro de su hogar (y, por lo tanto, la solidez financiera a largo plazo de su hogar).
La eliminación de los pagos de capital e intereses, probablemente el componente más grande de su pago combinado de vivienda, mayor que los impuestos a la propiedad y el seguro, libera un espacio considerable en su presupuesto.
Dicho esto, debe calcular los números para confirmar que un pago mensual más alto funciona dentro de las limitaciones de su presupuesto actual. De lo contrario, podrían surgir algunas decisiones difíciles para reducir costos.
5. Evitar un ajuste de tasa al alza
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) parece un buen negocio al principio. Durante el plazo inicial de la hipoteca, normalmente de cinco a siete años, la tasa de interés permanece fija, a menudo a un nivel más bajo que las tasas de refinanciamiento que prevalecen en las hipotecas a 30 años.
El ajuste de cuentas llega al final del plazo inicial, cuando la tasa es elegible para ajustarse por primera vez. Si las tasas de interés vigentes han aumentado en el ínterin, la tasa aumenta y podría aumentar (o disminuir) cada año a partir de entonces, según los términos del préstamo.
Aunque los topes sobre los aumentos de tasas y pagos brindan cierta protección a los prestatarios, los aumentos de las tasas ARM pueden ser difíciles de absorber. Es por eso que muchos prestatarios ARM optan por refinanciar en préstamos hipotecarios convencionales de tasa fija antes del primer aumento de tasa.
Incluso teniendo en cuenta una multa por pago anticipado, esta medida podría reducir drásticamente los costos de los préstamos cuando las tasas vigentes son altas, al tiempo que garantiza una medida de previsibilidad en torno a los pagos futuros de la hipoteca.
6. Cómo deshacerse del seguro hipotecario anual de la FHA
Deshacerse del seguro hipotecario de la FHA es otro objetivo de refinanciamiento que puede reducir los costos de préstamos de por vida. En consecuencia, es mejor hacerlo lo antes posible. Las primas hipotecarias anuales de la FHA pueden superar el 1% del principal del préstamo, según el plazo, la fecha de emisión y el pago inicial original.
Las primas anuales del seguro hipotecario de la FHA permanecen vigentes durante la vigencia de los préstamos con las siguientes características:
- Emitido después del 3 de junio de 2013
- Pago inicial de menos del 10% del valor de la vivienda
La única forma de deshacerse de los pagos anuales del seguro hipotecario de estos préstamos es refinanciar a un préstamo convencional una vez que haya alcanzado al menos el 20% del capital social.
Los préstamos de la FHA emitidos después del 3 de junio de 2013, con pagos iniciales superiores al 10%, cuentan con un seguro hipotecario anual durante 11 años. Dependiendo del monto de su pago inicial y del plazo del préstamo, debe alcanzar el 20% de capital mucho antes de ese momento.
Comprenda que el refinanciamiento de la FHA a uno convencional no eliminará retroactivamente la prima de seguro hipotecaria inicial del 1,75% que se cobra a todos los préstamos de la FHA. Si transfirió ese saldo al capital de su préstamo original, se transferirá a su préstamo refinanciado.
7. Aprovechando la equidad en su hogar
Aprovechar el valor líquido de su vivienda se vuelve más realista con cada año que pasa, asumiendo que el valor de mercado de su vivienda se mantiene estable o aumenta con el tiempo.
Un préstamo de refinanciamiento que le permite aprovechar el valor líquido de su vivienda se conoce como refinanciamiento con retiro de efectivo . Puede utilizar el dinero en efectivo para financiar un proyecto de reparación o mejora del hogar, consolidar una deuda con intereses más altos o cubrir los principales gastos de vida, como la matrícula universitaria.
Algunos prestamistas emiten préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo de hasta el 85% del valor tasado de la vivienda, pero la mayoría de los capitalistas tienen un límite del 80%. En otras palabras, para determinar aproximadamente cuánto efectivo puede extraer en un refinanciamiento con retiro de efectivo, debe:
- Determine el valor de mercado actual de su casa (una estimación razonable de su probable valor de tasación)
- Reste el 20% de ese valor
- Reste el saldo restante de su hipoteca original
La equidad es tu amiga aquí. Cuanto más tenga, más efectivo podrá pedir prestado.
8. Retirar a un excónyuge o pareja del título
Eliminar el nombre de un ex socio de su hipoteca es más un asunto práctico que una medida para ahorrar dinero.
Sin embargo, ciertamente puede reducir el pago mensual de su hipoteca y los costos de los préstamos de por vida si las tasas han bajado desde la emisión de su hipoteca original. De cualquier manera, anote esto como un costo más de divorciarse .
Si necesita refinanciar su hipoteca para retirar a su ex cónyuge o pareja del título, hágalo lo antes posible después de acordar que se quedará con la casa.
Comprenda que debe calificar para el préstamo por su cuenta sin la ayuda del puntaje crediticio o los ingresos de su excónyuge, que pueden haberse incluido en la hipoteca original. Si espera que esto sea difícil, puede obtener un aval o vender la casa directamente.
Cálculo de sus ahorros proyectados y punto de equilibrio
No sabrá con certeza si tiene sentido refinanciar su préstamo hipotecario hasta que sepa cuánto puede ahorrar al hacerlo y cuánto tiempo debe mantener el nuevo préstamo hasta alcanzar el punto de equilibrio.
Cálculo de los costos y ahorros proyectados de su préstamo de refinanciamiento
Los préstamos de refinanciamiento siempre conllevan costos de cierre. Muchos activan las sanciones por pago anticipado de los préstamos originales.
Los costos de cierre suelen oscilar entre el 2% y el 6%. Ese es un lapso bastante amplio: una diferencia de $ 8,000 en un préstamo de $ 200,000.
No tendrá una buena idea de dónde caerán sus costos de cierre hasta que realmente solicite su préstamo. Incluso entonces, la cantidad exacta probablemente variará hasta que cierre.
Aún así, puede tener una idea de cuánto costará su préstamo antes de solicitarlo sumando sus costos de cierre posibles y probables:
- Una tarifa de originación de hasta el 1,5% del valor del préstamo.
- Una tarifa de tasación que probablemente no exceda los $ 500
- Las primas del seguro de título probablemente oscilen entre $ 400 y $ 1,000 (posiblemente más bajas para el seguro de título de “reemisión” )
- Una tarifa de liquidación que probablemente no supere los $ 1,000
- Puntos de descuento , que cuestan el 1% del valor del préstamo con una reducción de la tasa de interés del 0,25%
Estos costos realmente pueden sumarse.
El lado positivo es que es poco probable que se acerquen a lo que pagó para cerrar su préstamo de compra porque algunos costos de cierre de compras importantes no se aplican a las refinanciaciones: por ejemplo, comisiones de corredores, búsqueda de título, inspección de la vivienda y tarifas de transferencia.
Una vez que tenga una estimación del costo de cierre, calcule la multa por pago anticipado de su préstamo original, si corresponde. Los documentos de su préstamo contienen toda la información que necesita para hacer esto, y el sitio web de su administrador probablemente también lo tenga.
Si tiene alguna pregunta, llame directamente a su administrador para obtener una respuesta directa.
Muy a menudo, la multa por pago anticipado es un múltiplo de una parte del interés mensual pagado, por ejemplo, el 80% del interés pagado durante seis meses.
A partir de aquí, encontrar el costo financiero inicial de su refinanciamiento es sencillo. Simplemente agregue su costo total para cerrar su multa por pago anticipado. Haga esto nuevamente una vez que presente la solicitud utilizando los números más firmes que reciba en la divulgación de su préstamo.
Calculando su punto de equilibrio
A continuación, debe calcular su punto de equilibrio. Si su objetivo de refinanciamiento es principalmente financiero, es decir, no necesita eliminar a un excónyuge del título o lograr alguna otra meta no financiera, entonces refinanciar no tiene sentido si no alcanza el punto de equilibrio del préstamo.
En la práctica, el refinanciamiento puede no tener sentido incluso si simplemente no paga el préstamo. El proceso en sí requiere mucho tiempo y pone los nervios de punta. Sin embargo, exactamente cuánto necesita ahorrar para justificar el esfuerzo es una pregunta que solo usted puede responder.
Para calcular su punto de equilibrio probable antes de presentar la solicitud, use una calculadora de refinanciamiento de hipotecas ( esta de MoneyGeek.com funciona bien).
Encuentre su pago de capital e intereses mensual esperado ingresando la tasa de interés, el plazo y el capital de su préstamo de refinanciamiento. Agregue su impuesto a la propiedad mensual, seguro de propiedad, seguro hipotecario privado (si corresponde) y tarifas de HOA (si corresponde) utilizando la información de su administrador hipotecario actual.
Reste los costos mensuales que no se aplicarán a su préstamo de refinanciamiento, como la prima anual del seguro hipotecario de la FHA. Esto le da el pago mensual total esperado de su préstamo de refinanciamiento.
Luego, reste el resultado del pago mensual de su hipoteca actual. Este número es cuánto espera ahorrar cada mes mediante la refinanciación.
Finalmente, divida el costo total de su préstamo de refinanciamiento por sus ahorros mensuales esperados y redondee al número entero más cercano.
Esa es la cantidad de meses que le tomará alcanzar el punto de equilibrio de su préstamo de refinanciamiento, suponiendo que no haya cambios en la tasa de interés de su préstamo original u otros componentes de su pago mensual.
Si su punto de equilibrio parece llegar antes que la fecha de liquidación esperada de su préstamo original o la fecha más temprana en la que planea vender su casa, puede ahorrar dinero a largo plazo refinanciando. Cuanto más tiempo permanezca en su hogar, más podrá ahorrar.
Conclusiones finales
Si tiene un objetivo de refinanciamiento claro en mente y espera permanecer en su casa el tiempo suficiente para cubrir los gastos de su nuevo préstamo hipotecario, refinanciar su préstamo actual probablemente sea la decisión correcta.
Incluso si no espera alcanzar el punto de equilibrio de su préstamo de refinanciamiento porque el propósito del préstamo (por ejemplo, financiar un proyecto importante de mejoras para el hogar) no es compatible con ese objetivo, debe refinanciar su hipoteca si comprende completamente lo que está firmando. para.
Eso es tanto más cierto en un entorno de tasas bajas cuando los costos de refinanciamiento son más bajos en la línea de base que cuando las tasas vigentes son más altas.
Después de revisar los pros y los contras de refinanciar un préstamo hipotecario y familiarizarse con el proceso de refinanciamiento hipotecario real , ahora está listo para atacar mientras el hierro está caliente.
