Credito y debito

¿Qué es un préstamo simplificado de refinanciamiento de la FHA? Pautas del programa

Si tiene una hipoteca de la FHA existente , puede calificar para un tipo especial de producto de refinanciamiento conocido como refinanciamiento simplificado de la FHA. Aunque es importante hacer su debida diligencia y considerar cuidadosamente otras opciones de refinanciamiento, así como la opción de no hacer nada, los propietarios de viviendas que refinancian a través de este programa a menudo pueden reducir sus pagos mensuales totales en un 5% o más.

Un refinanciamiento simplificado de la FHA no es para todos los propietarios que tienen una hipoteca FHA existente. Aquí hay un vistazo más de cerca a los detalles del programa de refinanciamiento simplificado de la FHA, posibles tarifas y gastos, requisitos de elegibilidad e idoneidad general.

Refinanciamiento optimizado de la FHA: características y beneficios

El refinanciamiento simplificado de la FHA a veces se denomina “refinanciamiento de FHA a FHA” para distinguirlo de los productos de refinanciamiento que no son de la FHA.

El refinanciamiento simplificado de la FHA tiene cierto parecido con el refinanciamiento simplificado de VA , también conocido como IRRRL. Sin embargo, el refinanciamiento simplificado de VA solo está disponible para los miembros del servicio militar elegibles y sus familias inmediatas, mientras que el refinanciamiento simplificado de la FHA está disponible para la mayoría de los propietarios de viviendas con préstamos FHA existentes que no sean deficientes.

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), todas las refinanciaciones simplificadas de la FHA deben cumplir con ciertos criterios de calificación:

El préstamo hipotecario (hipoteca actual) que se va a refinanciar ya debe estar asegurado por la FHA. Los préstamos convencionales y otros préstamos hipotecarios que no pertenecen a la FHA, incluidos los préstamos VA, no son elegibles.
El prestatario debe estar al día con los pagos del préstamo existente.
El refinanciamiento debe resultar en un “beneficio neto tangible” para el prestatario, definido en términos generales como dejar al prestatario en una mejor posición financiera que el préstamo hipotecario de la FHA existente.
Los prestatarios no pueden retirar más de $ 500 en efectivo del préstamo refinanciado, sin incluir los reembolsos de los saldos en garantía no utilizados del préstamo existente. Los prestatarios que deseen retirar más efectivo deben optar por un refinanciamiento de retiro de efectivo de la FHA , un tipo de préstamo diferente que no es elegible para el proceso simplificado.
El monto del préstamo no se puede aumentar para incluir o “envolver” los costos de cierre, siendo la única excepción las primas de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP).

1. No se requiere tasación

Uno de los mayores beneficios de un refinanciamiento simplificado de la FHA es la falta de un requisito de tasación. En la mayoría de las circunstancias, los prestatarios no necesitan encargar una tasación de vivienda nueva durante un refinanciamiento de FHA a FHA. Esto reduce los costos de cierre entre $ 200 y $ 500, dependiendo del costo de la tasación del prestamista.

2. Refinanciamiento simplificado con calificación crediticia versus sin calificación crediticia

Los préstamos de refinanciamiento simplificados de la FHA vienen en dos variedades: con calificación crediticia y sin calificación crediticia.

Un préstamo sin calificación crediticia utiliza la información de calificación del préstamo existente para suscribir el préstamo de refinanciamiento, eliminando la necesidad de que el prestatario vuelva a presentar información detallada para la verificación de ingresos, activos y empleo.

Un préstamo con calificación crediticia requiere una nueva verificación de crédito: un ” tirón fuerte ” en el que el prestamista obtiene el informe crediticio del prestatario. También puede requerir una reevaluación de los ingresos del prestatario (verificación de ingresos), la relación deuda-ingresos y otras calificaciones de suscripción. Estos requisitos pueden alargar el proceso de cierre y hacer más trabajo para los prestatarios, y también podrían afectar temporalmente las calificaciones crediticias de los prestatarios .

En ambos casos, al menos un prestatario de la hipoteca anterior debe permanecer en el nuevo préstamo. Según la política actual de la FHA, se permite un refinanciamiento hipotecario que no califica para crédito solo cuando todos los prestatarios de la hipoteca anterior permanecen en el nuevo préstamo, a menos que se haya asumido la hipoteca anterior o uno o más prestatarios originales puedan ser eliminados legalmente del título y nuevos Préstamo por muerte, divorcio o separación legal.

Los prestatarios pueden agregarse a las hipotecas que califican con y sin crédito.

3. Exenciones de origen

La naturaleza “simplificada” del refinanciamiento simplificado de la FHA se debe en parte a la rapidez del proceso de originación. Además de renunciar al requisito de tasación, el refinanciamiento simplificado de la FHA exime algunos otros pasos requeridos en los préstamos de compra y algunos préstamos de refinanciamiento que no son de la FHA. Éstas incluyen:

Verificar la inelegibilidad del prestatario debido a una deuda no tributaria en mora
Verificar la inelegibilidad del prestatario debido a una deuda tributaria federal en mora
Aplicar criterios de elegibilidad y aceptabilidad de la propiedad
Aplicación de los límites legales de la Ley Nacional de Vivienda
Aplicación de límites hipotecarios a nivel nacional
Limitaciones de préstamo a valor (LTV) basadas en la calificación crediticia del prestatario
Suscripción de propiedad
Suscripción del prestatario utilizando la tarjeta de puntuación de hipotecas TOTAL

Además, los préstamos de refinanciamiento simplificados de la FHA que no califican para crédito eximen de ciertos pasos manuales de suscripción que normalmente se requieren de los prestamistas hipotecarios.

4. Tipos de propiedad elegibles y límites de LTV

Los propietarios de viviendas individuales son elegibles para préstamos de refinanciamiento simplificados de la FHA en residencias principales ocupadas por el propietario, segundas residencias calificadas y ciertas propiedades de inversión no ocupadas por el propietario.

La relación LTV máxima en la mayoría de los préstamos de refinanciamiento de la FHA es del 97,75% para las residencias principales, que es mucho más alta que el límite del 80% de los préstamos de refinanciamiento estándar de la FHA. Además, el refinanciamiento simplificado de la FHA requiere un cálculo de la cantidad máxima de la hipoteca o del “préstamo base máximo”. Para propósitos de cálculo de préstamo base máxima, las residencias primarias y secundarias se consideran por separado de las propiedades de inversión.

Residencias primarias y secundarias

El préstamo base máximo para estos es el menor de 1) el saldo de capital pendiente de la hipoteca existente al mes anterior, más intereses y cualquier prima de seguro hipotecario (MIP) adeudado sobre la hipoteca existente, o 2) el saldo de capital total de la hipoteca existente, incluida la prima de seguro hipotecario inicial financiada (UFMIP).

Cualquier reembolso de UFMIP debe restarse del monto del préstamo.

Propiedades de inversión

El monto base máximo del préstamo es el menor de 1) el saldo de capital pendiente de la hipoteca existente al mes anterior, o 2) el saldo de capital original de la hipoteca existente, incluido el UFMIP financiado.

Nuevamente, se debe restar cualquier reembolso de UFMIP para completar el cálculo.

5. Reembolso de la prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP)

Los propietarios de viviendas que completen la originación de refinanciamiento simplificado de la FHA menos de tres años después del cierre de su hipoteca anterior pueden ser elegibles para un reembolso parcial de UFMIP.

La porción reembolsable de UFMIP varía entre el 80% un mes después del cierre del préstamo anterior y el 10% a los 36 meses del cierre del préstamo anterior, disminuyendo dos puntos porcentuales cada mes. Por ejemplo, en el mes 14, el monto del reembolso del UFMIP es del 54%; en el mes 16, el monto del reembolso del UFMIP es del 50%.

A efectos prácticos, el reembolso máximo de UFMIP es del 68%, ya que los prestatarios no califican para el refinanciamiento simplificado de la FHA antes de que hayan transcurrido seis meses desde la fecha de cierre original.

Requisitos y elegibilidad del prestatario

Los préstamos de refinanciamiento de FHA a FHA vienen con tres requisitos clave de elegibilidad y calificación del prestatario.

1. Condimento hipotecario

El término “condimento” se refiere a la antigüedad del préstamo hipotecario original. Según la política de HUD, se deben aplicar todas las siguientes condiciones de condimento para que un préstamo hipotecario de la FHA se considere elegible para el refinanciamiento de la FHA a la FHA:

Han pasado al menos 210 días (siete meses) desde la fecha de cierre del préstamo hipotecario original.
El prestatario ha realizado al menos seis pagos del préstamo hipotecario original.
Han pasado al menos seis meses completos desde la fecha de vencimiento del primer pago del préstamo hipotecario original, independientemente del número de pagos realizados.
Solo en hipotecas asumidas, el prestatario ha realizado al menos seis pagos desde que asumió el préstamo.

Todos los plazos son retroactivos a partir de la fecha de asignación de un número de caso de la FHA, que ocurre al principio del proceso de refinanciamiento simplificado de la FHA.

2. Historial de pagos de hipotecas

Para las hipotecas que califican, tanto crediticias como no crediticias, el prestatario debe tener seis meses consecutivos de historial de pago a tiempo del préstamo anterior, retroactivo desde la fecha de asignación del número de caso de la FHA.

Un pago a tiempo se define como un pago realizado en su totalidad durante el mes en que vence el pago. Durante el año anterior, el prestatario no puede tener más de un pago atrasado por 30 días o más.

Por ejemplo, un prestatario puede calificar para un refinanciamiento simplificado de la FHA si su único pago atrasado en el año anterior ocurrió nueve meses antes de la fecha de asignación del número de caso de la FHA. Sin embargo, serían descalificados si su único pago atrasado en el año anterior ocurrió tres meses antes de la fecha de asignación del número de caso.

3. Beneficio tangible neto

El requisito de refinanciamiento más complejo de la FHA a la FHA es la llamada prueba de “beneficio neto tangible”.

HUD define “beneficio neto tangible” como un cambio que reduce la tasa combinada de la hipoteca o el plazo del préstamo, o cambia una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija, de modo que el titular de la hipoteca recibe un beneficio financiero neto. “Tasa combinada” se refiere a la suma de la tasa de interés de la hipoteca más la tasa MIP.

La prueba de beneficio tangible neto se aplica a ciertas situaciones comunes de refinanciamiento de FHA a FHA:

Refinanciamiento de una hipoteca de tasa fija a una nueva hipoteca de tasa fija . La nueva tasa combinada debe ser al menos 0,5 puntos porcentuales (50 puntos básicos) por debajo de la tasa combinada anterior.
Refinanciamiento de una hipoteca de tasa fija a una hipoteca de tasa ajustable (ARM) . Tanto para los ARM nuevos de un año como para los híbridos, la nueva tasa combinada inicial debe ser al menos 2 puntos porcentuales (200 puntos básicos) por debajo de la tasa combinada anterior.
Refinanciamiento de una ARM con menos de 15 meses para el próximo pago Cambie la fecha a una nueva hipoteca de tasa fija . La nueva tasa combinada no debe ser más de 2 puntos porcentuales (200 puntos básicos) por encima de la tasa combinada anterior.
La refinanciación de un brazo con menos de 15 meses para el próximo pago Cambio de fecha para un nuevo brazo . Tanto para los ARM nuevos de un año como para los híbridos, la nueva tasa combinada inicial debe ser al menos 1 punto porcentual (100 puntos básicos) por debajo de la tasa combinada anterior.
Refinanciamiento de una ARM con más de 15 meses para el próximo pago Cambie la fecha a una nueva hipoteca de tasa fija . La nueva tasa combinada no debe ser más de 2 puntos porcentuales (200 puntos básicos) por encima de la tasa combinada anterior.
Refinanciación de una ARM con más de 15 meses para el próximo pago Cambie la fecha a una nueva ARM . Para los ARM nuevos de un año, la nueva tasa combinada inicial debe ser al menos 2 puntos porcentuales (200 puntos básicos) por debajo de la tasa combinada anterior. Para los ARM híbridos nuevos, la nueva tasa combinada inicial debe ser al menos 1 punto porcentual (100 puntos básicos) por debajo de la tasa combinada anterior.

Además, cuando un refinanciamiento de FHA a FHA da como resultado una reducción del plazo de la hipoteca, se cumple la prueba de beneficio neto tangible si se aplican las siguientes tres condiciones:

Se reduce el período de amortización restante de la hipoteca existente.
La nueva tasa de interés es igual o menor que la tasa de interés original.
El pago mensual combinado (principal, intereses y MIP) de la nueva hipoteca excede el pago mensual combinado de la hipoteca anterior en no más de $ 50.

Tarifas de refinanciamiento optimizadas de la FHA

Los préstamos de refinanciamiento simplificados de la FHA tienen requisitos de suscripción y papeleo relativamente livianos, pero eso no significa que estén completamente libres de costos a cargo del prestatario.

1. Seguro hipotecario

Al igual que los préstamos de compra de la FHA, los préstamos de refinanciamiento simplificados de la FHA requieren primas de seguro hipotecario (MIP). Al igual que el seguro hipotecario privado, el seguro hipotecario de la FHA protege al prestamista – y, en última instancia, a la FHA – del incumplimiento del prestatario.

Según HUD , los prestatarios de refinanciamiento simplificado de la FHA son responsables de dos MIP separados:

UFMIP

Para los préstamos utilizados para refinanciar una hipoteca anterior respaldada por la FHA emitida el 31 de mayo de 2009 o antes, la prima inicial del seguro hipotecario es del 0.01% del monto base del préstamo. Para todos los demás préstamos, el UFMIP es el 1,75% del monto del préstamo base. UFMIP es el único costo de cierre elegible para incluirse en un préstamo de refinanciamiento simplificado de la FHA.

MIP anual

Dependiendo del LTV inicial, el MIP anual es el siguiente:

Hipotecas con plazos superiores a 15 años y montos de préstamo base inferiores o iguales a $ 625 000 : 0,8% a 0,85%
Hipotecas con plazos superiores a 15 años y montos de préstamo base superiores a $ 625,000 : 1% a 1.10%
Hipotecas con plazos inferiores o iguales a 15 años y montos de préstamo base inferiores o iguales a $ 625 000 : 0,45% a 0,7%
Hipotecas con plazos inferiores o iguales a 15 años y montos de préstamo base superiores a $ 625.000 : 0,45% a 0,95%

En todos los casos, los préstamos con LTV iniciales inferiores al 90% requieren un MIP anual durante los primeros 11 años del plazo. Los préstamos con LTV iniciales más altos requieren un MIP anual durante todo el plazo.

2. Tarifa de originación

La tarifa inicial es un gasto general en el que el prestamista puede agrupar varias tarifas discretas, como las tarifas de depósito en garantía y de documentos. Si no recibe un informe detallado de la tarifa de apertura de su préstamo, tiene derecho a pedirle uno a su prestamista. Las tarifas de originación varían ampliamente según el prestamista y el valor de la propiedad, pero generalmente no exceden el 1% del monto base del préstamo.

3. Tarifas de procesamiento y suscripción

Estos honorarios administrativos son generalmente más bajos en los préstamos de refinanciamiento simplificados de la FHA que en los préstamos de compra y los préstamos de refinanciamiento estándar. Sin embargo, pueden variar ampliamente según el prestamista. Espere un costo combinado promedio de alrededor de $ 1,000.

4. Seguro de título

El propósito del seguro de título es proteger el interés del propietario en la propiedad asegurada y cubrir el costo de reparar cualquier defecto del título. El seguro de título se encuentra entre los mayores costos de cierre; $ 1,000 es un promedio razonable, aunque los costos de la póliza varían según el emisor, la jurisdicción y la complejidad del proceso de búsqueda de títulos. El valor subyacente de la propiedad asegurada tiene poca relación con los costos del seguro de título.

5. Impuestos prediales pagados por adelantado

Antes del cierre, es posible que se requiera que los prestatarios de refinanciamiento simplificado de la FHA paguen por adelantado los impuestos a la propiedad durante el siguiente período de seis meses. Este pago único es independiente de la parte de impuestos de los pagos mensuales de depósito en garantía del prestatario, que comienzan después del cierre.

Dependiendo de las tasas de impuestos locales y el valor subyacente de la propiedad, el pago único de impuestos puede variar desde una suma baja de tres cifras hasta varios miles de dólares.

6. Seguro prepago contra riesgos

Es posible que se requiera que los prestatarios de refinanciamiento simplificado de la FHA paguen por adelantado las primas del seguro contra riesgos o del seguro para propietarios de viviendas del año siguiente . Los costos del seguro contra riesgos varían ampliamente según el valor subyacente de la propiedad y su antigüedad, condición, contenido y perfil de riesgo. En muchos casos, las primas del seguro contra riesgos se pagan fuera del cierre.

7. Tarifa de grabación

Esta tarifa cubre el costo de registrar la transacción con las autoridades correspondientes de la ciudad o el condado. Los costos varían según la jurisdicción, pero generalmente son inferiores a $ 250.

8. Otras tarifas

Esta no es una lista exhaustiva de posibles tarifas asociadas con el refinanciamiento simplificado de la FHA. Dependiendo de la ubicación y situación de su casa, es posible que deba pagar tarifas relativamente menores, como la certificación de inundaciones, que generalmente cuesta menos de $ 30. También es posible que deba pagar tarifas continuas adicionales, como las primas del seguro contra inundaciones .

En el lado positivo, su prestamista de refinanciamiento simplificado de la FHA no le exigirá que pague ciertos servicios asociados con préstamos de compra, como una inspección de la vivienda .

Conclusiones finales

Mi esposa y yo tuvimos la suerte de obtener una tasa hipotecaria muy favorable cuando compramos una casa antigua hace unos años. Después de que compramos, las tasas subieron de manera constante, presionando a los posibles compradores de viviendas que ya estaban sintiendo la presión del rápido aumento de los precios de las viviendas en muchos mercados. Con las bajas tasas de interés esquivas, la demanda de refinanciamiento se agotó.

Ahora que las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos y podrían permanecer bajas durante algún tiempo, muchos propietarios que compraron después de nosotros buscan aprovechar las bajas tasas de interés refinanciando sus hipotecas.

Podríamos encontrarnos entre ellos a su debido tiempo. Después de todo, solo llevamos unos pocos años en nuestro plazo fijo de 30 años , por lo que hay mucho tiempo para que las tasas vigentes caigan por debajo de nuestro punto de referencia original y para que un préstamo hipotecario refinanciado tenga sentido financiero y práctico.

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