7 errores que se deben evitar al comprar propiedades de alquiler llave en mano para invertir
¿Le encanta la idea de invertir en una propiedad de alquiler pero no la idea de lidiar con renovaciones o buscar ofertas constantemente?
Las propiedades llave en mano , que se pueden comprar a través de Roofstock , le permiten evitar los dolores de cabeza y convertirse directamente en propietario. Por su propia definición, una propiedad llave en mano está lista para alquilar inmediatamente (no se requiere trabajo, pero “girar la llave”) o ya está alquilada a un inquilino. Sin despeinarse, sin problemas, solo ingresos de alquiler de inmediato.
Sin embargo, a pesar de su facilidad, las propiedades llave en mano tienen sus propios inconvenientes. Esto es lo que necesita saber antes de invertir en uno para que el proceso sea fluido y sus ganancias sean sólidas.
Errores a evitar al comprar propiedades llave en mano
Muchos nuevos inversores inmobiliarios se ven arrullados por una falsa sensación de seguridad. Piensan para sí mismos: “Yo sé de bienes raíces. He comprado y vendido varias casas. Además, ¡he vivido en el sector inmobiliario toda mi vida! “
Luego, salen rápidamente y cometen errores que les cuestan decenas de miles de dólares.
Comprar una propiedad de alquiler llave en mano no es lo mismo que comprar una casa. Esto es lo que los inversores deben saber para evitar errores costosos y asegurarse de que su primer trato sea exitoso.
1. Sobreestimación de las devoluciones
Sí, las propiedades llave en mano ofrecen rendimientos predecibles. Pero eso no significa que todos los inversores ejecuten los números correctamente.
Demasiados nuevos inversores subestiman o incluso ignoran gastos como la tasa de disponibilidad, la administración de propiedades y las reparaciones y el mantenimiento. Lo hice cuando comencé a invertir.
Del mismo modo, los inversores a veces se quedan estupefactos sobre las rentas y utilizan la renta en el mejor de los casos en sus cálculos en lugar de la renta en el peor de los casos. Estos dos errores se combinan para dejar los cálculos de flujo de caja de muchos nuevos inversores lamentablemente exagerados.
Antes de comprar su primera propiedad de inversión , haga su tarea y recopile cifras precisas de alquileres, tasas de desocupación del vecindario y otros gastos. Utilice números conservadores, siempre conectando el peor de los casos en sus cálculos.
De lo contrario, podría encontrarse con una propiedad que pierde dinero todos los años en lugar de ganarlo.
2. Confundir “llave en mano” con “nuevo”
El hecho de que una propiedad esté lista para el inquilino no significa que esté en perfectas condiciones o que todos los componentes de la propiedad sean nuevos.
Para ser considerada llave en mano, una propiedad simplemente debe estar lista para su comercialización a los inquilinos. Todo debe funcionar, pero “funcional” no significa “nuevo”. Un horno puede tener 20 años y aún así funcionar bien. Pero hay una gran diferencia entre un horno de 20 años y uno nuevo.
Las propiedades llave en mano aún necesitan mantenimiento y reparaciones continuas, a menudo importantes. Seis meses después de comprar una propiedad llave en mano, el condensador de aire acondicionado, el calentador de agua o el refrigerador pueden necesitar reparación o incluso reemplazo.
Los inversores deben tomar el promedio a largo plazo de los gastos continuos para pronosticar los rendimientos. Una vez que sea dueño de la propiedad, esos números deben pasar de la teoría a la práctica. En realidad, debe reservar dinero para esos gastos, todos los meses. Entonces, cuando estos gastos inevitablemente asoman sus cabezas, no tendrá que preguntarse cómo pagarlos.
3. No hacer una inspección de la casa
Para estimar los gastos potenciales mencionados anteriormente, es necesario conocer el estado de la propiedad antes de comprarla. Eso significa tener tantos ojos expertos en la propiedad como sea posible.
Eso comienza con una inspección de la casa . Si bien Roofstock requiere que los vendedores obtengan una inspección de la casa antes de publicar su propiedad y que incluyan el informe con la lista, los compradores también deben realizar su propia diligencia debida.
Revise la inspección cuidadosamente y pídale a otra persona con experiencia en bienes raíces que también la revise. Pregúntele al inspector sobre cualquier tema que no comprenda. Si está utilizando un agente de bienes raíces, pregúntele su opinión sobre la antigüedad de cada uno de los principales electrodomésticos y sistemas mecánicos de la propiedad, así como la edad y la vida útil restante del techo.
No hay nada de malo en comprar una propiedad antigua, si sabe que está envejeciendo y puede presupuestar en consecuencia. Pero demasiados nuevos inversionistas se vuelven complacientes cuando compran propiedades llave en mano, asumiendo que todo en la casa está en buenas condiciones solo porque la propiedad está en condiciones de “alquiler”.
4. No formar un equipo de soporte antes de comprar
Del mismo modo, el hecho de que la propiedad no necesite renovación ahora no significa que no necesite reparaciones en un año, o incluso un mes, a partir de ahora.
Empiece a evaluar y establecer contactos con los contratistas antes de comprar. Cuando reciba la llamada telefónica de las 3 am sobre una tubería rota, debe tener un plomero y un contratista general alineados y listos para ponerse en movimiento.
Eso se aplica a todas las especialidades del contratista, además de a varios operarios de bajo costo. La propiedad necesitará reparaciones y debe estar preparado con personas de confianza para realizarlas.
Su equipo de soporte no termina con los contratistas. Si planea ceder la administración a una empresa de administración de propiedades , debe evaluar y entrevistar a los gerentes antes de tomar el título.
Y tan importante como todo esto es cuando compra propiedades locales llave en mano, se duplica cuando compra propiedades a larga distancia. Su equipo de apoyo son sus ojos, oídos y botas en el suelo. Examínelos cuidadosamente y genere confianza y comunicación con ellos. Llegará el día en que tendrás que confiar en su juicio porque no estás allí para manejar un problema tú mismo.
5. Fijación en el financiamiento hipotecario tradicional
Cuando los nuevos inversores van a comprar su primera propiedad, normalmente se apegan a lo que saben: la financiación hipotecaria tradicional.
Es lo que solían comprar para su propia casa y entienden el proceso. Pero si bien puede funcionar, especialmente para la primera propiedad o dos, es una forma unidimensional de pensar sobre la financiación.
En cambio, los inversores inmobiliarios deberían empezar a pensar en la creación de un “conjunto de herramientas de financiación”. Diferentes situaciones requieren diferentes tipos de financiación y los inversores deben sentirse cómodos con una variedad de opciones.
Las propiedades llave en mano se adaptan bien a los préstamos de cartera mantenidos internamente por el prestamista en lugar de venderse en el mercado abierto. Muchos prestamistas de cartera se especializan en trabajar con inversores y ofrecen tasas de interés y tarifas con descuento a inversores experimentados.
En contraste, los prestamistas hipotecarios tradicionales restringen la cantidad de hipotecas que un inversionista puede tener en su informe crediticio. La mayoría de las veces, limitan a los prestatarios a cuatro hipotecas.
Otros tipos de financiación incluyen la financiación del vendedor, la financiación privada de amigos y familiares y los préstamos de dinero fuerte , que son los mejores para préstamos de rehabilitación de compra a corto plazo. Empiece a familiarizarse con los diferentes tipos de financiación y a establecer contactos con los prestamistas de cada categoría, en particular los prestamistas de cartera para propiedades llave en mano.
6. No evaluar a los inquilinos existentes
Las propiedades llave en mano que vienen con inquilinos existentes son un arma de doble filo. Si bien puede ahorrarle la molestia de anunciar la unidad, realizar verificaciones de crédito de los solicitantes y firmar un nuevo contrato de arrendamiento, también lo deja atrapado con un inquilino que puede no ser todo lo que el vendedor afirma.
Una vez conocí a un vendedor llave en mano sin escrúpulos cuyo único criterio para evaluar a los inquilinos era la cantidad de alquiler que estaban dispuestos a pagar. Se quedaría sin trabajo en la propiedad pagando un alquiler superior al del mercado para poder anunciar que la propiedad generaba mayores ingresos y, por lo tanto, justificaba un precio de venta más alto.
No importa que el inquilino inactivo incumpliera dentro de uno o dos meses. Ese era el problema del comprador, no del vendedor.
Como comprador, su debida diligencia no termina en evaluar la propiedad. También debe evaluar a los inquilinos existentes y asegurarse de que sean confiables, limpios y respetuosos con su propiedad.
Solicite ver los informes de selección de inquilinos originales, incluido el historial crediticio, criminal y de desalojo. Si el vendedor no puede o no quiere liberarlos, considérelo una gran señal de alerta.
Realice su propia inspección de la propiedad, con un aviso mínimo a los inquilinos. Desea ver cómo viven y mantienen la propiedad en un día promedio, no después de limpiar específicamente para su visita.
Puede y debe pedir ver la lista de alquiler de la propiedad, pero tómelo con cautela, ya que el vendedor puede manipular los números.
7. Permitir que los inquilinos mediocres se queden
De manera similar, si hereda inquilinos que terminan pagando el alquiler tarde o tratan su propiedad con rudeza, debe sacarlos de allí lo más rápido y pacíficamente posible.
Eso podría significar solicitar el desalojo si han violado el contrato de arrendamiento de una manera tangible. Para los inquilinos que no merecen un desalojo inmediato pero que no son los inquilinos ideales, la otra opción es simplemente no renovar su contrato de arrendamiento cuando se presente la renovación. Palabra para los sabios: cada estado impone un requisito de aviso mínimo, generalmente entre 30 y 90 días, antes de que el contrato de arrendamiento deba renovarse. Así que planifique en consecuencia.
Como arrendador, sus rendimientos son tan buenos como los de sus inquilinos. Los inquilinos confiables, respetuosos y de bajo impacto significan fuertes retornos y pocos dolores de cabeza. Los inquilinos poco confiables, sucios y francamente malos hacen su vida miserable y generan gastos dramáticamente más altos.
Si hereda inquilinos malos o simplemente mediocres, hágase un favor y muéstreles la puerta. El mundo está lleno de buenas personas que tratarán su propiedad con respeto y pagarán el alquiler a tiempo, en lugar de alquilarles a ellos.
Conclusiones finales
Demasiados nuevos inversores se lanzan de cabeza a las propiedades de alquiler llave en mano, asumiendo falsamente que solo porque no requieren renovación, no requieren conocimientos y habilidades para invertir.
Las propiedades llave en mano lo ayudan a evitar los dolores de cabeza de acorralar a los contratistas para trabajos de rehabilitación, retirar permisos y llevar una propiedad vacía durante meses y meses. Pero la inversión directa en bienes raíces aún cuesta tiempo y trabajo de su parte.
Antes de destinar miles de dólares a un pago inicial, invierta en su propia educación. Aprenda a pronosticar con precisión el flujo de caja. Reúna un equipo de expertos para ayudarlo a encontrar y administrar propiedades llave en mano. Y si decide administrar la propiedad usted mismo, aprenda a manejar la propiedad.
No todo el mundo está hecho para ser propietario. Pero para aquellos que sí lo son, las propiedades de alquiler pueden constituir excelentes inversiones generadoras de ingresos.
¿Ha invertido alguna vez en propiedades de alquiler? ¿Como le fue? ¿Qué planeas hacer diferente la próxima vez?
