14 cifras que necesita saber al invertir en negocios inmobiliarios
Una de las grandes ventajas de invertir en bienes raíces es que puede predecir sus retornos.
Cuando compra una acción, espera lo mejor. Cuando compra bienes raíces, controla la inversión de principio a fin y puede pronosticar todos los gastos con precisión láser. Hace de los bienes raíces una inversión relativamente segura , especialmente junto con su mayor estabilidad de precios.
Pero eso es solo si sabe qué números mirar y cómo evaluarlos con precisión.
Ya sea que desee cambiar casas o invertir en propiedades rentables, estos son los números que necesita saber como inversionista inmobiliario para asegurarse de que cada oferta que compre sea buena.
Consejo profesional : si decide comprar propiedades de inversión llave en mano a través de Roofstock , algunos de estos números importantes se incluirán en cada listado. Esto le permitirá evaluar fácilmente la rentabilidad de las propiedades disponibles.
Números que todos los inversores inmobiliarios deben conocer
Los objetivos y las estrategias difieren dramáticamente entre los inversores de ingresos y los flippers, por lo que muchos de los números y cálculos involucrados también varían. Pero algunas cifras son universales entre las inversiones inmobiliarias.
Independientemente de su estrategia, asegúrese de saber cómo pronosticar con precisión estas cifras.
1. Costos de cierre
Si alguna vez ha comprado una casa, sabe lo caros que pueden ser los costos de cierre . Prepárese, porque los costos de cierre para los inversores inmobiliarios son aún más altos.
Es casi seguro que puede esperar que su prestamista le cobre puntos, lo que se conoce más formalmente como una “tarifa inicial”. Se basa en un porcentaje del monto total del préstamo, con cada punto igual al 1%. Por lo tanto, un préstamo de $ 200,000 que cobra 3 puntos significa una tarifa de apertura de $ 6,000.
Más allá de los puntos, muchos prestamistas todavía cobran tarifas basura, que básicamente inventan para ganar más dinero en préstamos. Se trata de tarifas fijas con nombres como “Tarifa de procesamiento”, “Tarifa de suscripción” y “Tarifa de transferencia bancaria”.
También hay tarifas de título, tarifas de tasación, impuestos de transferencia, sellos de registro y todas las demás tarifas en las que incurren los compradores.
Su objetivo como inversionista es doble: obtener desgloses precisos de todos los costos de cierre mientras se comparan los prestamistas y luego negociarlos lo más bajo posible.
2. Relación préstamo-valor (LTV) y anticipo
La relación préstamo-valor, o LTV, es el porcentaje del precio de compra que financiará el prestamista.
Por ejemplo, si compra una propiedad por $ 200,000 y el prestamista le ofrece un LTV del 80%, ellos financian $ 160,000 de la compra y requieren que usted presente el 20% restante ($ 40,000) como pago inicial. Es un concepto fácil, pero aún debe comprenderlo como inversor inmobiliario.
El LTV varía según muchos factores. Uno es su credibilidad como prestatario. Cuanto mejor sea su puntaje crediticio y más estables y documentables sean sus ingresos, más se sentirán cómodos los prestamistas ofreciéndole. Los prestamistas operan en función del riesgo, y cuanto mayor es el riesgo percibido, más cobran y menos prestan.
Algunos prestamistas de cartera y prestamistas de dinero fuerte también ofrecen mejores tasas y un LTV más alto a los inversores con más experiencia. Cuando presente la solicitud, estos prestamistas orientados a los inversores pueden preguntarle cuántas propiedades posee y cuántas transacciones ha realizado en el último año.
Finalmente, espere un LTV más bajo en préstamos de inversión que en préstamos para propietarios de viviendas. Una vez más, todo se reduce al riesgo. Cuando se encuentran en problemas financieros, los inversores siempre incumplen sus préstamos de propiedad de inversión antes de la hipoteca de su residencia principal.
3. Devolución de efectivo sobre efectivo
En el corazón de la inversión inmobiliaria se encuentra el rendimiento de efectivo sobre efectivo. Este es el retorno de la inversión (ROI) que puede esperar ver en su propia inversión en efectivo en el acuerdo. Depende no solo del trato en sí, sino también de cómo lo financia.
La fórmula del ROI es simple: su beneficio dividido por la cantidad que invirtió. Supongamos que compra una propiedad en efectivo por $ 100,000, luego gasta $ 30,000 en reparaciones y otros $ 15,000 en costos de mantenimiento y costos de cierre. Luego lo vende por $ 175,000 como un tirón.
Su inversión total en efectivo fue de $ 145,000 y sus ingresos fueron de $ 175,000, con una ganancia de $ 30,000. Por lo tanto, su beneficio de $ 30 000 dividido por su inversión en efectivo de $ 145 000 equivale a un rendimiento de efectivo sobre efectivo del 20,7%.
Ahora, supongamos que financia el trato con un 75% de financiación del precio de compra y un 100% de financiación de los costos de reparación, cifras comunes para un préstamo de dinero fuerte. Este acuerdo reduce en gran medida su inversión en efectivo, pero también aumenta sus gastos, ya que los prestamistas cobran tarifas por adelantado e intereses por el pago de cada mes. Digamos que agrega $ 10,000 adicionales a sus costos de transporte y cierre.
En este caso, obtiene $ 25,000 como pago inicial y gasta otros $ 25,000 en costos de mantenimiento y costos de cierre. Eso lo coloca en $ 50,000 de su bolsillo con una ganancia menor de $ 20,000.
Pero su retorno de efectivo sobre efectivo se dispara. Su ganancia de $ 20,000 dividida por su inversión en efectivo de $ 50,000 llega a un impresionante retorno de efectivo sobre efectivo del 40.0%, casi el doble del retorno de efectivo sobre efectivo de comprar la misma propiedad en efectivo.
Números para voltear casas
Los Flippers necesitan saber varios números clave si esperan revertir una casa de manera rentable .
Si bien ninguno de estos conceptos es complicado, los matices radican en una previsión precisa. Esto es lo que necesita saber sobre las matemáticas detrás de cambiar de casa y lo que debe tener en cuenta al ejecutar los números.
4. Valor posreparación (ARV)
Para dar la vuelta a una casa con la esperanza de ganar dinero, necesita saber el valor después de la reparación, o ARV. Su beneficio depende de obtener este número correctamente porque es su único número de ingresos.
En el primer ejemplo de casa invertida anterior, el ARV fue de $ 175,000. Pero cuando entra en un cambio, debe estimar el precio de venta final en función de propiedades comparables en el mercado. Es un arte, no una ciencia, lo que te deja con un rango probable de precios.
Sea conservador en su estimación. Determine el rango de precios por el que puede esperar vender después de renovar la propiedad, y luego use la parte inferior de ese rango como su ARV.
Con suerte, terminará vendiendo la casa por un precio de venta más alto. Pero la esperanza no tiene cabida en la inversión inmobiliaria, así que use números conservadores para evitar perder su camisa en el trato.
5. Costos de renovación
Los costos de renovación se dividen en algunas categorías simples: costos de materiales, costos de mano de obra y costos legales y administrativos.
Los costos laborales son negociables. A medida que construye relaciones con los contratistas y mejora su gestión, también mejora en la negociación con los contratistas para obtener mejores tarifas.
Si bien los costos de los materiales son menos negociables, muchos contratistas cobran de más y obtienen un margen oculto. Es una estafa común de contratistas y puede evitarla pagando los materiales usted mismo. Como beneficio adicional, puede poner los gastos materiales en una tarjeta de crédito de recompensas de viaje o una tarjeta de crédito con devolución de efectivo para obtener algunas recompensas de su giro. (Solo asegúrese de pagar el saldo en su totalidad para que los cargos por intereses no consuman sus ganancias).
Finalmente, los flippers incurren en algunos costos legales y administrativos, como los costos de los permisos de extracción. Los permisos son otra forma en que algunos contratistas estafan a los propietarios al cobrar mucho más de lo que realmente cobran las oficinas de permisos.
Palabra para los sabios: si quieres cambiar casas, siéntete cómodo con el proceso de extracción de permisos tú mismo. Es parte de la descripción del trabajo.
Al igual que con los ARV, sea conservador con sus estimaciones de costos de renovación. Siempre agregue un colchón para gastos inesperados. Considere una reserva de al menos $ 5,000 o del 15% al 20% de los costos de reparación estimados, lo que sea mayor. Simplemente no le informe a su contratista sobre el búfer, o encontrará una excusa para gastarlo.
6. Gastos de transporte
Cuesta dinero poseer una propiedad, aunque solo sea por unos meses. Si obtuvo un préstamo, tiene que pagar un pago de hipoteca. Incluso si no lo hizo, todavía debe impuestos a la propiedad , facturas de agua, facturas de gas y electricidad, seguro de propiedad y todos los demás gastos que conlleva ser propietario de una propiedad.
Cada mes que pasa cuando eres dueño de la propiedad, pierdes más dinero. Es por eso que los flippers deben renovarse y venderse rápidamente: el tiempo es dinero en un sentido literal para ellos.
Utilice una estimación conservadora de cuánto tiempo llevará renovar, comercializar y vender la propiedad. Al igual que con cualquier otro número, planifique para el peor de los casos.
Números de inversión de ingresos
Los propietarios y los inversores en propiedades de ingresos tienen un conjunto diferente de objetivos y, por lo tanto, un conjunto diferente de números para medir los resultados. Dicho esto, a veces comparten los gastos con las aletas, como los costos de renovación y mantenimiento, cuando compran una casa reparadora para renovar y mantener como alquiler.
A continuación se muestran los números de ingresos que los inversores deben comprender para obtener un flujo de caja continuo de manera rentable.
7. Multiplicador de alquiler bruto (GRM)
Como muchos números en el sector inmobiliario, el multiplicador de renta bruta (GRM) suena complicado, pero en realidad es bastante simple. De hecho, es tan simple que muchos inversores en alquiler lo ignoran. Pero tiene su utilidad como una comparación instantánea del precio de una propiedad con su alquiler.
GRM es una relación entre el precio de la propiedad y sus ingresos brutos anuales por alquiler. Calcula GRM dividiendo el costo de la propiedad por sus ingresos anuales por alquiler. Por ejemplo, una propiedad que cuesta $ 100,000 y se alquila por $ 1,500 por mes tiene un ingreso bruto anual por alquiler de $ 18,000, por lo que el GRM es 5.56:
$ 100,000 (precio) ÷ $ 18,000 (ingreso bruto anual) = 5.56.
Puede pensar en GRM como la cantidad de años que le tomaría a los ingresos brutos de alquiler reembolsarle el precio de compra. Cuanto menor sea el GRM, más rápido recuperará su inversión.
Algunos inversores se acercan a GRM de manera diferente y toman el alquiler mensual como un porcentaje del precio de compra. En el ejemplo anterior, la propiedad se alquila por el 1,5% del precio de compra. Sigue siendo una comparación de los mismos números: precio versus alquiler anual.
GRM no le dice nada sobre los gastos de la propiedad, que varían enormemente, y no toma en cuenta el financiamiento. Pero ofrece un cálculo aproximado que puede hacer instantáneamente para comparar el precio de una propiedad con su potencial de ingresos, que es un punto de partida útil para evaluar propiedades de un vistazo.
8. Tasa de capitalización
La tasa de capitalización, o tasa de capitalización, va un nivel más profundo que el GRM al incluir los gastos. Calcula las tasas de capitalización dividiendo el ingreso operativo neto anual (NOI) de una propiedad por su precio de compra. En formato de fórmula, se ve así:
NOI ÷ Precio de compra = Tasa de capitalización
Tenga en cuenta que la tasa de capitalización utiliza el ingreso operativo neto en lugar del ingreso bruto anual que utiliza GRM. Para calcular el NOI, tome el ingreso anual bruto y reste todos los gastos operativos. Estos gastos incluyen:
- Impuestos de propiedad
- Seguro de propiedad
- Honorarios de administración de propiedades
- Reparaciones y mantenimiento
- Tasa de vacantes
- Tasas contables, de viaje y administrativas
- Cualquier otro gasto incurrido en la administración y posesión de la propiedad.
Los costos de financiamiento y los costos de cierre no están incluidos en el NOI. Las tasas de capitalización no tienen en cuenta el financiamiento. En cambio, están destinados a comparar dos o más propiedades en función de sus características inherentes, no de sus beneficios personales.
Ejemplo de cálculo de la tasa de capitalización
Para ver un ejemplo rápido de cómo se ven las tasas de capitalización en la vida real, aquí están los números aproximados de una de mis propiedades:
- Impuestos a la propiedad : $ 800 por año
- Seguro de propiedad : $ 500 por año
- Tarifas de administración de la propiedad : $ 1,200 por año
- Reparaciones y mantenimiento : $ 1,200 por año
- Tasa de vacantes : $ 600 – ingresos perdidos según el tiempo promedio que la unidad permanece vacante cada año (más sobre eso más adelante)
- Tarifas de contabilidad, viajes y administración : $ 400 por año
- Gastos anuales totales : $ 4,700 por año
- Ingreso anual bruto: $ 9,600 por año ($ 800 por mes)
- NOI: $ 4,900
Compré la propiedad por $ 50,000, por lo que la tasa máxima es 9.8 (4,900 ÷ 50,000 = 0.098, luego multiplicado por 100 para obtener un porcentaje).
La tasa de capitalización a veces se expresa con un “%” detrás porque se calcula como un porcentaje. Sin embargo, no me gusta hacer esto porque crea la ilusión de que las tasas de capitalización representan el retorno de la inversión. Pero las tasas de tope no tienen en cuenta matices como la delincuencia, los impagos de alquiler y los daños causados por inquilinos malos ; mano de obra de administración de propiedades; y dolores de cabeza generales del propietario . Es por eso que las tasas de capitalización para las propiedades de gama baja son inevitablemente más altas que las de las propiedades de lujo, sin embargo, los inversores compran propiedades de lujo de todos modos.
9. Flujo de caja mensual
Yendo a otro nivel más profundo en el análisis de propiedades de ingresos, los inversores pueden calcular el flujo de efectivo mensual de una propiedad. Se usa más comúnmente para propiedades de alquiler residenciales (de una a cuatro unidades), pero también puede ser útil para propiedades más grandes.
A diferencia de las tasas de capitalización, su flujo de efectivo mensual representa los costos de financiamiento y el pago de su hipoteca. Es una medida específica para usted como inversor, basada en sus condiciones de financiación.
Calcula el flujo de caja restando todos los gastos del alquiler mensual. No cometa el error común de novato de ignorar o subestimar los gastos poco frecuentes que afectan sus ganancias y flujo de caja. No puede simplemente restar el pago de la hipoteca del alquiler y llamarlo flujo de caja.
Al igual que con las tasas de límite, debe tomar el promedio a largo plazo de los gastos como la tasa de desocupación, reparaciones, mantenimiento y otros gastos poco frecuentes pero reales. Usando la misma propiedad de ejemplo anterior, así es como se ve el flujo de efectivo mensual:
- Impuestos a la propiedad : $ 66.67 por mes
- Seguro de propiedad : $ 41.67 por mes
- Tarifas de administración de la propiedad : $ 100 por mes
- Reparaciones y mantenimiento : $ 100 por mes
- Tasa de vacantes : $ 50 por mes
- Tarifas de contabilidad, viajes y administración : $ 33.33 por mes
- Pago de hipoteca : $ 305 por mes
- Gastos mensuales totales : $ 696.67 por mes
- Alquiler mensual : $ 800 por mes
- Flujo de caja mensual : $ 103.33 por mes
La mayoría de los meses, no tengo que pagar ninguna reparación o quedarme vacante. Otros meses, me enfrento a una factura de reparación de $ 1,500. La clave para calcular el flujo de caja mensual es pronosticar con precisión el promedio a largo plazo de sus gastos.
Por ejemplo, si un vecindario determinado tiene una tasa de desocupación del 4%, debe contabilizar una tasa de desocupación que le cueste el 4% del alquiler de cada mes, a pesar de que su propiedad se alquila la mayoría de los meses. Una tasa de desocupación del 4% se traduce en aproximadamente un mes de desocupación cada dos años cuando un inquilino se muda y usted hace las reparaciones y lo anuncia para un nuevo inquilino.
10. Agradecimiento
Este es el número menos útil de esta lista porque no puede pronosticarlo con precisión. Su propiedad puede apreciarse o no. También podría bajar de valor. Por ejemplo, su gobierno local puede decidir construir una autopista junto a él.
Aún así, el valor de las viviendas tiende a subir más rápido que la inflación, aunque no mucho. De 2000 a 2019, los precios de las viviendas crecieron a una tasa promedio del 2,37%, en comparación con un promedio de inflación general del 2,08%, según la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS).
Los enormes aumentos en el valor de las viviendas en los años setenta, ochenta y noventa fueron una aberración histórica, en gran parte debido a que las mujeres se incorporaron a la fuerza laboral. Con dos asalariados, las familias podían permitirse hacer ofertas más altas de viviendas, lo que hizo subir los precios. Fue un cambio cultural único que provocó un fenómeno económico único.
En otras palabras, no cuente con una apreciación masiva en el futuro.
Hay formas de aumentar las probabilidades de una gran apreciación. Puede revisar el historial de apreciación de una propiedad, que es el porcentaje en el que aumentó su valor cada año. Dicho esto, como todos los folletos de inversión se apresuran a señalar, el rendimiento pasado no indica resultados futuros.
Para tener una idea real de los movimientos futuros del mercado, debe calcular los números a nivel de mercado, no a nivel de propiedad.
Fundamentos del mercado de la vivienda
¿Qué causa que el valor de las propiedades suba o baje?
En una palabra: demanda. Pero esa respuesta simplemente plantea más preguntas sobre cómo se mide y predice la demanda de vivienda.
Los siguientes números no son infalibles y no son una bola de cristal. Sin embargo, puede aumentar sus probabilidades de apreciación inmobiliaria invirtiendo en mercados con fundamentos sólidos.
11. Crecimiento de la población
En primer lugar, la demanda de vivienda se puede medir por el crecimiento de la población. No necesita un título en economía para comprender que las ciudades con poblaciones en rápido crecimiento verán un salto en los precios de las viviendas y los alquileres.
Considere Austin, Texas. De 2010 a 2019, experimentó un rápido crecimiento de la población del 22,1%, según el BLS. De marzo de 2019 a marzo de 2020, el valor de las viviendas se disparó en un vertiginoso 18,4%, según Zillow .
Desafortunadamente, el crecimiento de la población es un indicador rezagado. Muestra lo que sucedió en el pasado, pero no puede predecir el futuro. Incluso los números en sí vienen con retraso. Después de años de crecimiento, la gente podría estar huyendo de Midland hoy en día. No lo sabemos con certeza porque el gobierno no proporciona datos actualizados al minuto, ni siquiera al mes.
Entonces, si bien las tendencias de la población ofrecen información útil, no cuentan toda la historia.
12. Crecimiento del empleo y tasa de desempleo
La gente se mueve donde están los trabajos. El crecimiento del empleo impulsa el crecimiento de la población, lo que a su vez impulsa la demanda de vivienda. Como resultado, el crecimiento del empleo se acerca más a un indicador adelantado, un predictor de tendencias futuras, de la demanda de vivienda y la apreciación de la vivienda.
Es poco probable que las áreas con un crecimiento laboral lento y altas tasas de desempleo experimenten un crecimiento demográfico en el corto plazo. Es probable que vean una pérdida de población y una caída del valor de las viviendas.
Esté atento a las tasas de crecimiento del empleo y las tasas de desempleo de los mercados, e invierta solo en mercados con fundamentos sólidos.
13. Relación precio-ingreso
La asequibilidad de la vivienda es relativa. Una ciudad podría tener precios de la vivienda un 20% más altos que el promedio nacional, pero si su ingreso medio es un 30% más alto que el promedio nacional, todavía tiene una mejor asequibilidad de la vivienda que el promedio.
Entonces, más allá de simplemente mirar el precio medio de la vivienda para un área, los inversionistas deben mirar la relación precio-ingreso. Esta es la relación entre los precios de las viviendas de la ciudad o el vecindario y sus ingresos.
La proporción se mide en años, específicamente, cuántos años se necesitarían para pagar la casa si invierte cada dólar que ganó en ella. Por ejemplo, imagine una ciudad donde el precio medio de una vivienda es de $ 200 000 y el ingreso medio del hogar es de $ 50 000. Esa ciudad tiene una relación precio-ingresos de 4 años (200.000 ÷ 50.000).
Este número es importante porque cuanto más se extiende la proporción del promedio nacional, menos espacio hay para un estiramiento adicional. La gente solo puede permitirse gastar una parte de sus ingresos en vivienda. Los prestamistas hipotecarios permiten que el pago de la hipoteca absorba solo un cierto porcentaje de los ingresos del prestatario, por ejemplo, el 28% para los préstamos hipotecarios convencionales .
Además, las altas relaciones precio-ingreso suelen significar también malas relaciones precio-alquiler.
14. Relación precio-alquiler (también conocido como GRM)
¿Recuerda el multiplicador de alquiler bruto de los números de cambio de casa? El mismo principio se aplica a nivel de vecindario y ciudad. Algunas ciudades ofrecen mejores relaciones precio-alquiler que otras, lo que las hace más atractivas para los inversores de ingresos que buscan una ganga.
Tenga cuidado de observar la salud económica de la ciudad antes de fijar demasiado en la relación precio-alquiler. Las ciudades económicamente estancadas tienden a tener proporciones de precio / alquiler que se ven bien en el papel porque relativamente menos personas se apresuran a comprar casas allí.
Conclusiones finales
Si todos estos números y acrónimos suenan a sopa de letras, recuerde: no es necesario que utilice todas las razones o métricas. Concéntrese en los más relevantes para sus objetivos de inversión.
Sobre todo, recuerde que sus cálculos son tan buenos como los números que ingrese en ellos. Haga su tarea y obtenga cifras precisas de gastos como costos de reparación o tasas de desocupación y cifras de ingresos como ARV o alquiler de mercado.
Al evaluar una inversión potencial, su trabajo es tener una idea completa de sus retornos. No se detenga en números simplistas como GRM; profundice para calcular el flujo de caja mensual y el rendimiento de efectivo sobre efectivo.
Hágalo bien y nunca más hará una mala inversión inmobiliaria.
