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Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT): definición, tipos, ventajas y desventajas

Para muchos, los bienes raíces representan la máxima inversión. Puede generar tanto ingresos pasivos como apreciación, con un largo historial de sólidos rendimientos. Un estudio conjunto del banco central alemán y varias universidades estadounidenses comparó los rendimientos inmobiliarios con otras clases de activos como acciones y bonos durante casi 150 años, y encontró que los bienes raíces combinaban los rendimientos más altos con baja volatilidad y riesgo.

Y seamos honestos, hay algo satisfactorio en mirar un edificio de su propiedad, en lugar de mirar acciones en la pantalla de una computadora.

Pero la inversión inmobiliaria directa viene con varias barreras de entrada: fuertes pagos iniciales; desafíos financieros; las reservas de efectivo necesarias para mantenimiento y reparaciones; y requisitos de conocimientos, habilidades, tiempo y educación sustanciales para tener éxito. Esas barreras de entrada son precisamente las que mantienen fuertes las ganancias al evitar la sobrecompetencia.

Afortunadamente, hoy en día puede invertir en bienes raíces de forma indirecta , sin poseer propiedades individuales. Conocido como un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), permite que cualquier persona invierta en bienes raíces sin habilidades especiales, conocimiento interno o montañas de efectivo inactivo.

¿Qué es un REIT?

Un REIT es una corporación que invierte en bienes raíces y que recauda dinero de los accionistas. Operan de manera muy similar a un fondo mutuo o un fondo cotizado en bolsa (ETF) , excepto que invierten en propiedades en lugar de activos en papel. Dependiendo del tipo de REIT, lo hacen directamente a través de la compra de bienes raíces, o indirectamente otorgando préstamos o comprando contratos hipotecarios preexistentes.

Estos fondos tienden a ofrecer rendimientos de dividendos excepcionalmente altos porque los REIT que cotizan en bolsa deben desembolsar al menos el 90% de sus ganancias a los accionistas para evitar el impuesto sobre la renta de las empresas. Sin embargo, no todos los REIT cotizan en bolsas de valores públicas, y los REIT privados no están sujetos a esta restricción.

Los REIT generalmente se dividen en tres categorías: REIT de acciones, REIT hipotecarios y REIT híbridos.

1. REIT de renta variable

El tipo más popular y conocido de REIT, los REIT de acciones se enfocan en adquirir, administrar y desarrollar propiedades de inversión. Debido a que las restricciones de REIT requieren que las propiedades se mantengan y desarrollen durante un largo período de tiempo, su principal fuente de ingresos son los ingresos por alquiler de sus propiedades. Por lo general, se especializan en un tipo específico de propiedad, como:

Oficina e Industrial
Venta minorista
Residencial
Hotel y Resort
Cuidado de la salud
Almacenamiento
Tierra cruda

2. REIT hipotecarios

No es tan popular como los REIT de capital, los REIT hipotecarios o los mREIT no son propietarios de propiedades directamente. En cambio, prestan dinero a inversores inmobiliarios o compran préstamos hipotecarios existentes sobre propiedades. Principalmente obtienen ingresos de los intereses de los préstamos que poseen.

3. REIT híbridos

Una combinación de REIT de capital e hipotecario, los REIT híbridos se diversifican tanto al poseer propiedades como al otorgar préstamos a inversores inmobiliarios. Por lo tanto, generan ingresos tanto de los alquileres como de los intereses de los préstamos.

REIT cotizados en bolsa frente a privados

Como se mencionó anteriormente, algunos REIT cotizan en bolsas de valores públicas, mientras que otros venden acciones de forma privada a inversores. Pero las diferencias no terminan en la forma en que compra acciones.

REIT cotizados en bolsa

Los REIT que cotizan en bolsa están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) y cotizan en una bolsa de valores nacional. Puede comprar acciones a través de su cuenta de corretaje habitual (nos gusta E * Trade o SoFi Invest ), o mediante cuentas protegidas de impuestos como una IRA .

Eso los hace extremadamente fáciles y transparentes de comprar y vender. Puede establecer órdenes de límite u órdenes de stop-loss, negociando acciones de estos REIT como acciones. También significa liquidez instantánea, ya que puede comprar y vender acciones en cualquier momento.

Estos tipos de REIT tienden a ser grandes y diversificados, y poseen una amplia gama de propiedades o préstamos, o ambos, en el caso de los REIT híbridos. Cuando las condiciones del mercado cambian, los precios de las acciones responden de inmediato porque se negocian como acciones.

Y, por supuesto, la supervisión de la SEC significa una regulación estricta y transparencia.

Pero los REIT públicos tienen sus propias desventajas y limitaciones. El precio de las acciones puede verse fuertemente influenciado por las condiciones del mercado en comparación con el valor real de las propiedades subyacentes. Como resultado, los inversores pueden experimentar volatilidad en una cartera REIT que cotiza en bolsa y una mayor correlación con las oscilaciones del precio de las acciones. Eso significa que la diversificación de bienes raíces a través de REIT públicos brinda menos protección que la propiedad directa de propiedades.

Al igual que los fondos mutuos y los ETF, los REIT cobran tarifas a los inversores en forma de índice de gastos. El gasto adicional para ejecutar un fondo que cotiza en bolsa puede reducir sus rendimientos.

Sin embargo, lo que realmente encuentro el mayor inconveniente de los REIT que cotizan en bolsa es el requisito de dividendos, que exige que estas empresas canalicen el 90% de las ganancias a los inversores de inmediato. Eso hace que sea casi imposible para ellos construir sus carteras sin contraer más deudas o inversionistas, porque no pueden invertir sus ganancias en la compra de más propiedades. Lo que a su vez limita el potencial de crecimiento de los REIT públicos.

REIT privados

Aunque los REIT privados todavía están regulados por la SEC, se rigen por reglas diferentes. La mayoría opera como inversiones inmobiliarias financiadas por crowdfunding , que están reguladas de manera diferente a las inversiones que cotizan en bolsa y que cotizan en bolsas de valores.

Algunos REIT privados solo permiten la participación de inversores acreditados . Aunque ese requisito impide que la mayoría de los estadounidenses inviertan, la SEC permite mucha menos regulación para los inversores acreditados. Estos inversionistas deben cumplir con los requisitos mínimos de patrimonio neto o ingresos para calificar, actualmente un patrimonio neto de $ 1 millón (sin incluir el valor neto de su hogar) o un ingreso de $ 300,000 por año para parejas casadas ($ 200,000 para solteros).

Las acciones de los REIT privados generalmente están diseñadas para mantenerse a largo plazo, generalmente cinco años como mínimo, dependiendo de la estrategia de REIT, y pagar un dividendo objetivo predeclarado. Recuerde, los bienes raíces son inherentemente una inversión a largo plazo dada su escasa liquidez y los desalentadores costos de entrada y salida. A diferencia de sus contrapartes que cotizan en bolsa, los inversores no pueden vender acciones ante cambios importantes en el valor de las acciones. A su vez, eso significa que la “apreciación” existe en el papel solo hasta el día en que realmente pueda retirar sus acciones.

Este tipo de REIT a veces recauda dinero durante los primeros años y luego cierra sus puertas a nuevos inversores. Hay cuatro formas habituales en las que se puede deshacer el fondo, ya sea antes o después de que finalice el período de tenencia:

El REIT podría ser adquirido por un REIT más grande que cotice en bolsa y las ganancias de la venta se transfieran a los accionistas.
El REIT podría vender propiedades individuales y pasar una parte predeterminada de las ganancias a los accionistas.
El REIT podría salir a bolsa, en cuyo caso los inversores recibirían nuevas acciones que se venderían en un intercambio, teóricamente a un precio mucho más alto.
Si la economía dicta que ninguna de estas opciones es rentable, el REIT, mediante el voto de los accionistas, podría extender las operaciones normales hasta que mejoren las condiciones del mercado.

El precio de las acciones establecido elimina las fluctuaciones diarias del precio y la volatilidad asociadas con los REIT que cotizan en bolsa. Los REIT privados a veces pagan dividendos más altos, generalmente distribuidos mensualmente o trimestralmente. Su menor regulación permite menores gastos generales, lo que a su vez a menudo significa tarifas más bajas y dividendos más altos.

También deja a estos REIT más flexibilidad para reinvertir dinero en nuevas propiedades y hacer crecer los precios de las acciones.

Pero los precios de las acciones y los dividendos están lejos de estar garantizados, a pesar de estar “fijados”. Los REIT privados a veces recortan dividendos y reducen el valor de las acciones en recesiones económicas, aumento de las vacantes en sus propiedades u otras condiciones débiles del mercado.

Debido a que los REIT privados no se enumeran públicamente, están sujetos a menos supervisión. Eso a veces significa menos transparencia financiera de las operaciones del fondo.

Ventajas de los REIT

Como todas las inversiones, los REIT vienen con ventajas y desventajas que debe sopesar antes de invertir un solo dólar.

1. Diversificación

Con unos pocos dólares invertidos en un REIT, los inversores pueden diversificar su asignación de activos para incluir bienes raíces. En lugar de invertir solo en acciones y bonos, los inversores pueden agregar los rendimientos potencialmente altos de los bienes raíces sin la volatilidad y el riesgo de las acciones. Y los bienes raíces también disfrutan de una baja correlación con las acciones, lo que ofrece una verdadera protección contra las fluctuaciones del mercado.

Los inversores también pueden diversificarse fácilmente dentro del mercado inmobiliario al poseer intereses en muchas propiedades, en múltiples sectores. Desde propiedades comerciales hasta almacenes industriales, edificios comerciales hasta complejos de apartamentos, los inversores pueden tomar una pequeña cantidad de dinero y distribuirla entre los tipos de propiedad. En muchos casos, estos fondos incluyen grandes propiedades como edificios de oficinas u hoteles a los que los inversores individuales no podrían acceder de otra manera.

De hecho, los REIT también le permiten diversificar geográficamente. Le permiten comprar propiedad fraccionada de propiedades en muchas ciudades, estados e incluso países. Los inversores extranjeros, a veces restringidos de poseer propiedades directamente en otro país, pueden comprar participaciones de propiedad allí a través de un REIT.

2. Sólidos rendimientos de ingresos

Como se describió anteriormente, los REIT tienden a generar altos rendimientos en forma de dividendos.

Por ejemplo, Fundrise paga actualmente alrededor del 3% en dividendos regulares, más una apreciación promedio del 5% al 6%. Los REIT comerciales Streitwise apuntan a un dividendo de entre el 8% y el 9%.

Cualquiera que busque generar ingresos pasivos y alcanzar la independencia financiera puede recurrir a los REIT para complementar sus otras fuentes de ingresos pasivos.

3. Alta liquidez

Cuando compra una propiedad directamente, lleva meses y muchos miles de dólares venderla.

Cuando compra acciones de un REIT que cotiza en bolsa, puede venderlas en cualquier momento.

Incluso los REIT privados a menudo permiten una mejor liquidez que la propiedad directa. Muchos simplemente ofrecen recomprar acciones con un pequeño descuento, si desea venderlas en los primeros años.

4. Sin dolores de cabeza por adquisiciones o administración

Como inversionista de bienes raíces, puedo asegurarles que comprar, administrar y vender propiedades es una verdadera molestia.

Los inquilinos lo llaman a las 3 am para quejarse de que se apagó una bombilla. Los hornos se averían en febrero. Las termitas se colocan detrás de las paredes y comen a través del marco.

Cuando compra acciones de un REIT, no tiene que preocuparse por nada de eso. Un equipo profesional de inversores y administradores de propiedades se encarga de todos los quebraderos de cabeza de las adquisiciones y la administración, por lo que simplemente puede sentarse y cobrar las ganancias.

5. La depreciación puede compensar los impuestos sobre dividendos

Normalmente, los inversores pagan impuestos sobre los dividendos el año en que los reciben y como ingresos ordinarios. Cuando el REIT transfiere los gastos de depreciación, esos gastos se consideran una devolución de capital para el accionista y compensan una parte igual de los dividendos de los accionistas. Esto retrasa el pago de impuestos sobre esa parte de los dividendos hasta que se vendan las acciones de REIT.

Por ejemplo, si un accionista recibe un dividendo de $ 100, pero puede reclamar $ 10 de eso como gasto de depreciación, el accionista solo pagaría el impuesto sobre la renta sobre $ 90 ese año.

Paga impuestos sobre los $ 10 restados como ganancia de capital más adelante. Pero usted paga el impuesto a las ganancias de capital más bajo cuando vende acciones, siempre que las haya tenido durante al menos un año. Debido a que los ingresos ordinarios se gravan a una tasa mucho más alta que las ganancias de capital, esta es una gran ventaja sobre el tratamiento fiscal de los dividendos REIT normales.

Desventajas de los REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria también tienen sus desventajas.

Asegúrese de comprender los siguientes inconvenientes antes de invertir los dólares que tanto le costó ganar en un REIT.

1. Crecimiento débil

Los REIT que cotizan en bolsa deben pagar el 90% de sus beneficios inmediatamente a los inversores en forma de dividendos. Eso deja poco dinero para hacer crecer la cartera comprando más propiedades, las actividades que impulsan la apreciación.

Si le gusta el concepto de invertir en REIT pero desea una revalorización además de los dividendos, busque los REIT privados.

2. Sin control sobre las devoluciones o el rendimiento

Los inversores inmobiliarios directos tienen un gran control sobre sus rendimientos. Pueden seleccionar propiedades con un fuerte flujo de caja, comercializar de manera agresiva los alquileres vacantes para los inquilinos, examinar minuciosamente todas las aplicaciones e implementar otras mejores prácticas de administración de propiedades.

Pero los inversores de REIT solo pueden vender sus acciones si no les gusta el rendimiento. En el caso de algunos REIT privados, ni siquiera pueden hacer eso, al menos durante los primeros años.

3. Rendimiento tributado como ingreso regular

Aunque las ganancias de las inversiones mantenidas durante más de un año se gravan a la tasa impositiva más baja sobre las ganancias de capital, los dividendos se gravan a la tasa impositiva regular (más alta).

Y dado que gran parte de los rendimientos de los REIT se obtienen en forma de dividendos, eso puede dejar a los inversores con una factura fiscal más alta que las inversiones más orientadas a la apreciación.

4. Potencial de alto riesgo y tarifas

El hecho de que una inversión esté sujeta a la regulación de la SEC no la hace de bajo riesgo. Haga su debida diligencia antes de invertir y considere todos los factores en el mercado inmobiliario, como el valor de la propiedad, las tasas de interés, la deuda, la geografía y las leyes fiscales cambiantes.

Para el caso, incluya las tarifas en esa diligencia debida. Algunos REIT cobran altas tarifas de gestión y transacción, lo que lleva a pagos más bajos para los accionistas. A menudo, entierran esas tarifas en la letra pequeña de la oferta de inversión, así que prepárese para sacar la lupa y buscar lo que pagan ellos mismos por la administración de la propiedad, las tarifas de adquisición, etc.

Consejos para invertir en REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria pueden proporcionar excelentes oportunidades de ingresos y crecimiento para el inversor adecuado. Considere estos consejos para asegurarse de salir adelante al invertir en REIT.

Comprenda exactamente en qué está invirtiendo

¿En qué tipo de propiedades invierte un REIT? ¿Dónde? ¿El REIT invierte directamente o mediante préstamos, o ambos? ¿Cómo y cuándo puede vender sus acciones y bajo qué restricciones?

La mayoría de los REIT se especializan en un determinado sector que debería ser fácil de encontrar en el resumen del fondo. Comprende los riesgos de cada sector. Por ejemplo, los REIT que tienen terrenos sin desarrollar o centros comerciales minoristas en una mala economía probablemente conllevan más riesgo que los apartamentos de rango medio en una metrópolis en crecimiento.

Revise los números

Sí, es casi seguro que verificó el rendimiento de los ingresos antes que cualquier otra cosa. Pero, ¿se pagan dividendos de las operaciones o el fondo se ve obligado a utilizar capital adicional?

Un REIT bien administrado debe depender de sus operaciones para pagar los gastos y los dividendos. Además, tenga cuidado con las ventas de bienes raíces grandes y únicas que podrían sesgar las finanzas al alza.

Investiga la historia de REIT

¿Cuándo empezó el REIT a comprar propiedades?

Es posible que los nuevos REIT solo hayan operado en un mercado en crecimiento, y sus fuertes rendimientos podrían reflejar la suerte o la fortaleza del mercado en lugar de la destreza de inversión. La verdadera prueba de cualquier inversor radica en su rendimiento durante las recesiones y los mercados bajistas.

Además, si el REIT compraba propiedades antes de una recesión del mercado, podrían encontrar esas propiedades bajo el agua una vez que el mercado caiga. En tales casos, los REIT pueden necesitar reducir dividendos o vender acciones adicionales para recaudar efectivo en un futuro cercano. Sin embargo, si el fondo se creó después de una recesión en el mercado de la vivienda, podría poseer y comprar propiedades valiosas a precios de ganga.

Finalmente, investigue a las personas que realmente eligen las inversiones. Lea todo lo que pueda sobre su experiencia, tanto en años como en desempeño real. Busque equipos sólidos con un historial probado de éxito.

Conozca su horizonte temporal

Los bienes raíces son inherentemente una inversión a largo plazo. Si es posible que deba retirar su dinero dentro de los próximos dos años, busque inversiones a corto plazo en otro lugar .

Es posible que los REIT privados ni siquiera le permitan vender acciones durante los primeros cinco años. Si ofrecen recomprar acciones dentro de los primeros años, generalmente lo hacen a un precio con descuento de lo que pagó.

Incluso los REIT que cotizan en bolsa a menudo hacen malas inversiones a corto plazo, ya que están sujetos a una volatilidad similar a la de las acciones. Compre y mantenga acciones de REIT, disfrute de los dividendos y verifíquelos periódicamente para asegurarse de que aún está satisfecho con los rendimientos.

Conclusiones finales

Los mercados inmobiliarios crecieron profundamente durante la década de 2010 y surgieron como un raro punto brillante durante la devastación económica de la pandemia de COVID-19 de 2020. Pero algunos analistas temen que los mercados inmobiliarios hayan ardido con demasiada intensidad, y podría haber un ajuste de cuentas por delante.

Independientemente de los cambios a corto plazo, los bienes raíces siguen siendo una oportunidad de inversión probada a largo plazo. Y los REIT ofrecen una forma sencilla de diversificarse en el sector inmobiliario sin los dolores de cabeza y los desafíos habituales, creando ingresos pasivos a pesar del entorno de tipos de interés bajos .

Si desea evitar la volatilidad del mercado de valores y cumple con las pautas mínimas, los REIT privados podrían desempeñar un papel importante en su cartera de inversiones personal . Al igual que con todas las inversiones, asegúrese de hacer su tarea y comprender exactamente dónde está poniendo su dinero y por qué.

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