¿Qué es un préstamo puente?

En el competitivo mercado inmobiliario de hoy en día, un producto de préstamo poco común puede ofrecer una solución viable para los compradores que desean comprar una nueva propiedad antes de la venta de una propiedad antigua. Un “préstamo puente” es un préstamo a corto plazo contratado por un prestatario con el fin de financiar temporalmente la compra de una nueva propiedad. El préstamo está garantizado por algún tipo de garantía, en la mayoría de los casos la propiedad que se vende o el bien inmueble que se financia con el préstamo.

Cómo funcionan los préstamos puente

Ofrecido por un selecto grupo de bancos y prestamistas, un préstamo puente suele ser bueno durante al menos seis meses, pero a menudo puede extenderse hasta un año completo. Los préstamos puente pueden estructurarse de diferentes maneras dependiendo de las necesidades del prestatario. La tasa de interés es a menudo del 2% o más por encima del producto de tasa fija promedio, pero puede variar ampliamente junto con los términos y cargos. Un prestatario puede ser capaz de asegurar mejores tasas y términos al obtener tanto el préstamo puente como la hipoteca a largo plazo del mismo prestamista.

Al igual que las tasas de interés y los cargos, el pago del préstamo se puede lograr de varias maneras. El pago del préstamo podría estructurarse como pagos mensuales fijos. Otra opción requiere un pago único al final del plazo del préstamo o cuando la propiedad se vende, a menudo con intereses acumulados durante este tiempo. O bien, el préstamo podría estructurarse con pagos de sólo interés cada mes y un pago global al final del plazo o cuando la propiedad se vende. Los pagos de los préstamos puente por lo general no se vencen hasta unos meses después del cierre del préstamo.

Las directrices de suscripción para los préstamos puente suelen ofrecer más flexibilidad que la financiación tradicional.

Es posible que no se exijan puntajes crediticios mínimos ni proporciones de deuda a ingresos. A menudo el enfoque principal es si el préstamo tiene sentido y la capacidad del prestatario para pagarlo.

El financiamiento de préstamos puente se utiliza tanto en la compra de bienes raíces residenciales como comerciales.

Préstamos para puentes residenciales

Sin un gran colchón financiero, muchos prestatarios no tienen suficiente dinero para hacer un pago inicial de una casa nueva antes de la venta de su antigua casa. Un préstamo puente puede ser usado para cubrir el tiempo entre la compra de la nueva propiedad y la venta de la antigua.

Hay dos formas comunes de establecer el préstamo. Una opción es que el préstamo sea lo suficientemente grande para pagar la hipoteca de la casa antigua y que también se utilice para el pago inicial de la nueva casa. Otra opción es usar el préstamo sólo para el pago inicial de la nueva casa. A menudo, la garantía para el préstamo será la casa que está en venta. Independientemente de la opción elegida – cuando la casa se vende, la mayoría de los prestatarios utilizan los fondos para pagar el préstamo puente.

Hay varias razones por las que un préstamo puente puede ser útil:

• Alivia el dilema de “vender antes de comprar”

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• Elimina contingencias de la ecuación

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• Proporciona un mayor apalancamiento en un mercado de vivienda competitivo

Alivia el dilema de “comprar antes de vender”

El estrés de coordinar dos transacciones – la compra de una nueva casa después de la venta de una propiedad antigua – puede ser eliminado con un préstamo puente. En cambio, el comprador puede centrarse en la compra de la propiedad que desea sin las restricciones de tener que vender su antigua propiedad en primer lugar. Un préstamo puente puede darle al prestatario tiempo para mudarse a una casa nueva, establecerse y luego concentrarse en vender la vieja. Cuando se muda a una nueva comunidad, este tipo de préstamo puede aliviar la necesidad de que un comprador alquile temporalmente una propiedad mientras espera a que se venda la casa antigua.

Elimina contingencias de la ecuación

Otra ventaja de un préstamo puente es que permite al comprador evitar una oferta contingente – una que depende de la venta de otra propiedad. Esto puede poner al comprador en desventaja porque muchos vendedores no aceptan una oferta contingente de este tipo, especialmente en el mercado del vendedor. Eliminar esta contingencia a través de un préstamo puente puede hacer que la oferta del comprador sea más atractiva

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Aumento del apalancamiento en un mercado de vivienda competitivo

En un mercado de vivienda competitivo, un préstamo puente puede permitir al comprador moverse rápidamente con una oferta. Si el vendedor está priorizando una venta rápida, un prestatario que puede seguir adelante inmediatamente, sin tener que esperar a que su antigua propiedad se venda, a menudo tendrá influencia sobre otros compradores.

Préstamos de Puente Comercial

Un préstamo puente comercial puede ser usado de una manera similar a un préstamo residencial – el dueño de un negocio usa el préstamo para comprar una nueva propiedad antes de vender otra. Sin embargo, los préstamos puente comerciales también pueden utilizarse de otras maneras. Puede ser una buena opción cuando una compañía está tratando de comprar rápidamente una propiedad que podría perderse en el tiempo que toma obtener financiamiento a largo plazo. O bien, una compañía puede usar un préstamo puente hasta que pueda calificar para una hipoteca comercial tradicional, como una propiedad recién comprada con bajas tasas de ocupación o que requiera una renovación importante. Además, un préstamo puente puede ser una solución a corto plazo para los problemas de flujo de caja cuando un negocio está esperando que se le otorgue financiamiento a largo plazo.

Sopesando las Recompensas vs. Riesgos de un Préstamo Puente

Hay beneficios y riesgos asociados con un préstamo puente. El principal riesgo es que la antigua propiedad del prestatario no se venda dentro del plazo del préstamo puente. Un contrato de venta vinculante sobre la propiedad antigua puede minimizar este riesgo. Además, los prestatarios pueden tomar una decisión informada investigando el mercado de la vivienda en su área para determinar un promedio de cuánto tiempo han estado listadas las casas antes de ser vendidas. Basado en los resultados, el prestatario puede querer negociar términos que permitan una extensión de 6 meses en el préstamo puente.

Los prestatarios también pueden beneficiarse de trabajar con un solo prestamista que proporciona tanto el préstamo puente como la hipoteca tradicional a largo plazo.

Pueden obtener mejores condiciones que si utilizaran dos prestamistas diferentes. El prestatario querrá revisar cuidadosamente todos los términos del préstamo y también estar atento a las penalidades por pago anticipado.

Alternativas a los préstamos puente

Hay varias alternativas a un préstamo puente. Dos que no requieren la venta de inversiones para el pago inicial incluyen Líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda e hipotecas sobre activos prometidos.

Línea de crédito sobre el capital acumulado en la vivienda (HELOC)

Si un prestatario tiene un patrimonio significativo en la propiedad antigua, un HELOC podría ser una opción. Basado en la cantidad máxima de retiro del prestatario, ellos pueden usar el dinero disponible de su HELOC para el pago inicial de la nueva casa. Sin embargo, esto no es una opción si la propiedad antigua está a la venta. En la mayoría de los casos, el prestatario necesitará un HELOC existente o querrá solicitar uno antes de poner su casa en el mercado. Pocos prestamistas darán a los prestatarios una línea de crédito una vez que la propiedad esté en el mercado.

Financiamiento de un pago inicial con activos prometidos

Una opción de pago inicial menos común es una hipoteca sobre activos pignorados. Es una opción cuando un prestatario quiere comprar una propiedad pero no quiere hacer el pago inicial. En lugar de un pago inicial, el prestatario promete activos tales como acciones, bonos, certificados de depósito, ahorros o fondos mutuos para utilizarlos como garantía del préstamo. Debido a que el prestatario no está haciendo un pago inicial, tendrá que pagar intereses sobre el precio total de la propiedad.

Resumen

Los prestatarios deben comparar una serie de productos y escenarios de préstamo antes de tomar la decisión de seleccionar un préstamo puente. Como cualquier préstamo, vienen con recompensas y riesgos. La exposición puede reducirse cuando los prestatarios confían en que su propiedad se venderá y tienen un plan en caso de que no lo haga. En la situación correcta – cuando un prestatario no quiere esperar a la venta de otra propiedad, le gustaría evitar contingencias, o busca ganar una ventaja competitiva en el mercado de un vendedor – un préstamo puente puede ser una opción viable para muchos prestatarios.

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