Cómo utilizar una IRA autodirigida para invertir en bienes raíces
Un estudio conjunto de varias universidades estadounidenses y alemanas y el banco central alemán analizó 145 años de rentabilidad de diferentes clases de activos. Descubrieron que durante ese largo horizonte de tiempo, las propiedades de alquiler ofrecían los mayores rendimientos.
Sin embargo, esos altos rendimientos no conllevaron el mayor riesgo: las propiedades de alquiler experimentaron mucha menos volatilidad que las acciones.
Aunque no sorprende a los inversores inmobiliarios experimentados, plantea una pregunta. Si le gustan los bienes raíces como clase de activo, ¿cómo puede invertir en ellos utilizando una cuenta de jubilación protegida de impuestos ?
Ingrese: la IRA autodirigida.
¿Qué es una IRA autodirigida?
Los inversores mantienen sus cuentas IRA “normales” en las casas de bolsa de inversiones .
Estas cuentas de jubilación individuales estándar le permiten comprar y vender activos en papel como acciones, bonos , fondos cotizados en bolsa (ETF) , fondos mutuos y fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) , al igual que cualquier otra cuenta de corretaje .
Es decir, solo le permiten comprar activos de papel que cotizan en bolsa.
Como alternativa, los inversores pueden abrir una IRA autodirigida (SDIRA), donde pueden invertir en casi cualquier cosa que deseen. Parte superior de la lista para la mayoría de los inversores: bienes raíces.
Al igual que las cuentas IRA normales, los inversores pueden abrir una SDIRA como una cuenta tradicional o Roth .
Sin embargo, las SDIRA vienen con sus propias restricciones e inconvenientes. En primer lugar, los inversores deben pagar a un custodio IRA externo para que supervise los activos en su nombre. Eso agrega no solo costos sino también dolores de cabeza administrativos porque debe coordinarse con su custodio para invertir.
Algunas inversiones también están prohibidas en las SDIRA. Estos incluyen residencias principales, seguros de vida , algunos tipos de derivados , objetos de colección y antigüedades, y ciertos tipos de monedas.
El apalancamiento y la financiación se complican con las SDIRA. Si utiliza un préstamo para comprar una propiedad de inversión, solo obtiene las ventajas fiscales de la IRA proporcionales a su pago inicial. Eso lo convierte en una contabilidad compleja y una ventaja limitada.
Lea sobre las otras ventajas, desventajas y reglas asociadas con las cuentas IRA autodirigidas antes de pasar por la molestia de contratar a un custodio y abrir uno.
La forma más fácil de invertir en bienes raíces con una SDIRA
Sí, puede usar SDIRA para invertir directamente en bienes raíces tradicionales (más sobre eso en breve). Pero eso se suma a algunas complicaciones, como se señaló anteriormente.
Sin embargo, los titulares de cuentas IRA tienen una opción intermedia. Puede abrir una SDIRA para mantener REIT cotizados de forma privada y otras inversiones de crowdfunding de bienes raíces .
Al hacerlo, evita muchos de los dolores de cabeza que normalmente se asocian con las SDIRA. Pero aún puede invertir en bienes raíces indirectamente utilizando una cuenta de jubilación con impuestos diferidos.
En particular, Fundrise hace que esto sea extremadamente fácil. Se asociaron con Millennium Trust Company como custodio de SDIRA, que cobra una tarifa fija de $ 125 por año. Aún puede administrar todas sus inversiones de Fundrise a través de la plataforma Fundrise.
Fundrise ofrece una gama de REIT privados que combinan inversiones inmobiliarias directas (como edificios de apartamentos) con préstamos garantizados con bienes inmuebles. Puede elegir REIT más orientados a los ingresos o REIT más orientados a la apreciación a largo plazo, o una combinación de inversiones.
También puede utilizar Millennium Trust Company como custodio para mantener otras inversiones de crowdfunding de bienes raíces en su SDIRA. Opciones fáciles incluyen Streitwise , Diversyfund y GroundFloor .
Para el caso, puede utilizar Millennium Trust Company como custodio de SDIRA para activos de inversión tradicionales como acciones, bonos y REIT que cotizan en bolsa, además de inversiones más alternativas como fondos de cobertura , capital privado, metales preciosos físicos , criptomonedas y activos reales. explotaciones inmobiliarias.
REIT públicos frente a privados
Los inversores pueden invertir indirectamente en bienes raíces con una IRA tradicional invirtiendo en REIT que cotizan en bolsa. Entonces, ¿por qué molestarse con las cuentas IRA autodirigidas para invertir en REIT privados?
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa tienen algunos inconvenientes importantes.
Para empezar, debido a que cotizan en las bolsas de valores, tienden a moverse con mucha más correlación con las acciones que los precios reales de las propiedades inmobiliarias. Eso frustra gran parte del propósito de diversificar sus activos en bienes raíces.
Además, debido a que cotizan en las bolsas de valores públicas, tienen la misma liquidez que las acciones. La liquidez es una espada que corta en ambos sentidos: la capacidad instantánea de comprar y vender conduce a la volatilidad. Y si alguna vez hay un lugar donde los inversores en edad laboral no necesitan liquidez, es en sus cuentas de jubilación.
Además, la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) regula los REIT que cotizan en bolsa de manera diferente a las inversiones de financiación colectiva .
La SEC requiere que los REIT que cotizan en bolsa paguen al menos el 90% de sus ganancias a los accionistas en forma de dividendos . Eso hace que sea casi imposible para ellos invertir sus ganancias en la compra de nuevas propiedades y hacer crecer su cartera, lo que a su vez limita la apreciación y el potencial de crecimiento.
Aunque los REIT que cotizan en bolsa no son una forma intrínsecamente mejor o peor de invertir en bienes raíces que las inversiones de crowdfunding, son diferentes y tienen sus propios pros y contras.
Otras formas de utilizar una SDIRA para invertir en bienes raíces
Si bien es ciertamente más fácil usar una SDIRA para comprar inversiones de financiamiento colectivo de bienes raíces que bienes raíces físicos, eso no significa que no pueda o no deba comprar lo “real”.
Incluso puede utilizar el mismo custodio con el que Fundrise se asoció, Millennium Trust Company, para comprar inversiones inmobiliarias físicas en su SDIRA.
Antes de continuar, tenga en cuenta algunas reglas básicas básicas.
El IRS impone reglas contra las transacciones por cuenta propia. No puede comprarle una propiedad para transferirla a una SDIRA, ni tampoco puede comprarle a una “persona descalificada”, como un familiar directo. Éstos cuentan como transacciones prohibidas.
Tampoco puede obtener ningún “beneficio indirecto” de las inversiones en poder de su SDIRA, como mudarse a la cochera en su propiedad de alquiler.
Propiedades para alquilar
Las propiedades de alquiler tienen algunas arrugas cuando se trata de invertir con una SDIRA.
Pero los alquileres también combinan ingresos pasivos continuos con protección contra la inflación y un gran historial de apreciación, una combinación ganadora para inversiones de jubilación a largo plazo.
Como se mencionó anteriormente, si financia una propiedad de alquiler comprada con una SDIRA, solo obtiene los beneficios fiscales de la IRA por la parte que pagó en efectivo.
Compre una propiedad de alquiler de $ 150,000 con un pago inicial de $ 30,000 (20%) y una hipoteca de $ 120,000, y solo el 20% de las ganancias de la propiedad obtienen beneficios fiscales.
Lo cual no dice nada de los dolores de cabeza adicionales de trabajar con su custodio de SDIRA, su prestamista hipotecario y su contador.
Puede comprar en efectivo, pero incluso si tiene el efectivo a mano, eso no significa que pueda contribuir lo suficiente a su SDIRA para comprar una propiedad.
En el año fiscal 2021, el IRS solo le permite contribuir con $ 6,000 ($ 7,000 si tiene más de 50 años). He comprado algunas propiedades peligrosamente bajas en mi carrera, pero nunca ninguna que cueste tan poco. Se necesitarían años de maximizar sus contribuciones para ahorrar lo suficiente para comprar una propiedad de alquiler típica en efectivo.
Una vía posible consiste en invertir en una cuenta IRA convencional durante unos años, el gasto excesivo con contribuciones y permitiendo que vuelve al principio de composición . Cuando tenga suficiente para un pago inicial o para comprar una propiedad directamente, puede transferir sus fondos a una SDIRA.
Considere una Roth SDIRA si planea comprar propiedades de alquiler, para aprovechar al máximo los alquileres compuestos y la apreciación en las próximas décadas.
Hablando de ingresos por alquiler, los pagos de ingresos que reciba deben permanecer en la SDIRA hasta que tenga 59 ½. Puede cubrir gastos como impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento y reparaciones con ellos, pero no puede tocar las ganancias. Hacerlo constituye un retiro o distribución imponible.
En su lugar, reinviértalos en otras inversiones para disfrutar de la capitalización.
Casas Flipping
Las mismas complicaciones se aplican a las casas de cambio con una SDIRA. Además de algunos frescos por si acaso.
Tienes que mantenerte a cierta distancia del proyecto si compras un fijador superior para voltear con una SDIRA. El IRS no le permite participar en actividades comerciales regulares como parte de una inversión de jubilación libre de impuestos. De lo contrario, corre el riesgo de adeudar el impuesto sobre la renta de empresas no relacionadas (UBIT) , lo que anularía todo el propósito de invertir a través de una SDIRA.
Eso significa que no puede ejecutar un negocio de inversión a través de su SDIRA, logrando una docena de ofertas al año, incluso si tiene los fondos en su SDIRA para hacerlo. Huele a negocio, en lugar de una inversión pasiva secundaria.
Tampoco puede “agregar valor” al trato a través de sus propias acciones. Eso incluye hacer el trabajo de renovación usted mismo. Sin embargo, puede supervisar el proyecto como un administrador independiente.
Si eso suena como una delgada línea para caminar, lo es.
Es probable que pueda cambiar dos o tres casas por año con su SDIRA mientras se mantiene dentro de las pautas del IRS. Pero, ¿y cinco? ¿Diez? En cierto punto, la línea se vuelve borrosa y comienzas a invitar la atención no deseada del Tío Sam.
La inversión inmobiliaria puede ser una excelente estrategia para capitalizar rápidamente sus fondos Roth IRA. Al principio, podría financiar gran parte de la compra y la renovación con un préstamo de dinero fuerte y luego comenzar a comprar solo con sus fondos de SDIRA a medida que acumula ganancias.
Pero hable con un custodio de SDIRA que se especialice en trabajar con inversores inmobiliarios antes de seguir adelante para hablar sobre todas las complicaciones y restricciones.
Otras opciones de inversión inmobiliaria
El cielo es el límite en el uso de una SDIRA para inversiones inmobiliarias. Puede comprar terrenos en bruto, parques de casas rodantes, bienes raíces comerciales o cualquier otra inversión inmobiliaria.
La mecánica de la misma es simple en teoría.
Usted crea una LLC u otra entidad legal y le indica a su custodio que “invierta” su dinero en esa LLC. Luego, realiza compras de bienes raíces bajo el nombre de LLC, ya sea una casa unifamiliar para vender, una propiedad comercial o cualquier otra inversión. Como firmante de la cuenta bancaria de la LLC, en teoría, usted controla el dinero.
En la práctica, el custodio tiene que aprobar sus decisiones de inversión y revisar sus libros y actividades para asegurarse de que no está violando las (complejas) leyes que rigen las inversiones IRA autodirigidas.
Hable con un experto antes de continuar, para que las reglas y regulaciones no lo tomen desprevenido.
Conclusiones finales
Creo firmemente que todos los inversores deberían tener acciones en su cartera, independientemente de su destreza para invertir en otras clases de activos. Como inversor de bienes raíces, soy muy consciente de los pros y los contras de los bienes raíces y de lo bien que las complementan las acciones.
Considere el uso de cuentas IRA convencionales para mantener sus acciones y otros activos en papel. Tiene muchas otras formas de reducir sus impuestos como inversionista de bienes raíces , dadas las ventajas impositivas inherentes de los bienes raíces .
Omita la regulación compleja, las molestias del custodio y las tarifas costosas. Utilice su cuenta IRA para diversificar sus tenencias de acciones y dejar que se acumulen. Invierta en bienes raíces para generar ingresos y beneficios que pueda utilizar hoy, y siga reinvirtiendo para obtener ingresos cada vez mayores.
