Beneficios fiscales de las propiedades de inversión inmobiliaria – Explicación de las reglas del IRS
Una de las grandes ventajas de la inversión inmobiliaria son los beneficios fiscales.
Los inversores pueden estructurar intencionalmente sus inversiones inmobiliarias para minimizar sus impuestos sobre múltiples formas de ingresos, incluidas las ganancias inmobiliarias. Pero al igual que gran parte del código fiscal de los Estados Unidos, las reglas pueden volverse confusas rápidamente.
Antes de sumergirse de lleno en la inversión inmobiliaria, asegúrese de comprender los beneficios fiscales y las reglas para evitar entregar al Tío Sam más dinero del requerido.
Cómo el IRS grava los diferentes ingresos de bienes raíces
No todos los ingresos inmobiliarios son iguales. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) lo grava de manera diferente dependiendo de su procedencia y de cuánto tiempo fue usted el propietario de la propiedad.
Ganancias de capital a corto plazo
Cuando vende un activo para obtener una ganancia dentro de un año de haberlo comprado, debe impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo sobre la ganancia. La regla se aplica a cualquier activo, desde acciones hasta bonos y bienes raíces.
Por ejemplo, usted compra una casa por $ 100,000, invierte $ 50,000 en renovarla y la cambia ocho meses después, vendiéndola por $ 200,000. Si incurrió en $ 15,000 en costos de cierre y mantenimiento, obtuvo una ganancia total de $ 35,000. Y el IRS toma una parte de esa ganancia en la temporada de impuestos.
El IRS grava las ganancias de capital a corto plazo a la misma tasa que su tasa de impuesto sobre la renta regular. Si sus ganancias de capital a corto plazo lo empujan a la categoría impositiva del 22%, entonces paga impuestos del 22% sobre las ganancias que lo llevaron a esa categoría.
Ganancias de capital a largo plazo
Cuando mantiene un activo durante un año o más antes de venderlo, debe impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo sobre las ganancias.
La diferencia son las tasas impositivas más bajas. Para fomentar la inversión a largo plazo en la economía, el IRS grava las ganancias de capital a largo plazo a una tasa más baja, generalmente el 15% para las personas de clase media y el 0% para los estadounidenses que ganan menos de $ 40,400 ($ 80,800 para parejas casadas) en el año fiscal 2021. Los estadounidenses solteros que ganan más de $ 445,851 y los estadounidenses casados que ganan más de $ 501,601 pagan el 20% en impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo.
Ingresos del concesionario de bienes raíces
El IRS clasifica a cualquier persona en el negocio de poseer una propiedad con la intención principal de reventa como comerciante.
Eso cambia la forma en que el IRS le cobra impuestos. Considera que su inversión es un negocio y grava sus ingresos como ingresos comerciales. Eso significa que tiene que pagar impuestos sobre el trabajo por cuenta propia ( impuestos dobles FICA) y no puede aprovechar trucos fiscales como diferir impuestos mediante intercambios 1031 o ventas a plazos.
La línea se vuelve borrosa cuando se trata de cambiar de casa . Alguien que cambia de casa a tiempo completo y hace una docena de tratos al año definitivamente califica como comerciante de bienes raíces. Alguien que trabaja a tiempo completo en un campo no relacionado y cambia una casa como un trabajo secundario generalmente se sale con la suya clasificando el cambio como actividad no empresarial.
En caso de duda, hable con su contador.
Ingresos de alquiler
El IRS grava los ingresos por alquiler a su tasa de impuesto sobre la renta regular. Sin embargo, los inversores en ingresos inmobiliarios todavía tienen muchas herramientas para reducir sus tasas impositivas.
Consejo profesional : si está interesado en convertirse en un inversor de bienes raíces pero no ha comprado su primera propiedad, considere Roofstock . Roofstock le brinda la oportunidad y las herramientas que necesita para comprar propiedades de alquiler llave en mano en todo el país.
Beneficios fiscales de las inversiones inmobiliarias
Mientras explora formas de reducir sus impuestos como inversor de bienes raíces , recuerde todos los beneficios fiscales de las propiedades de inversión.
Depreciación
Imagine que podría deducir el precio de compra de una propiedad de alquiler de su ingreso imponible cada vez que compre una nueva.
No puedes hacer eso exactamente. Pero la depreciación se acerca.
Cuando compra una propiedad de alquiler, compra dos cosas de valor: el terreno en sí y el edificio que se encuentra en él. La tierra no se oxida, se desmorona ni se vuelve obsoleta, pero el edificio sí, por lo que el IRS permite a los inversores inmobiliarios depreciar el costo del edificio durante 27,5 años.
Piense en ello como una deducción de impuestos, pero debe distribuirla durante muchos años.
Para distribuir la deducción, divida el costo del edificio por 27,5 y tómelo como una deducción cada año hasta que haya deducido el costo total del edificio. También puede depreciar el costo de las “mejoras de capital”, renovaciones importantes que prolongan la vida útil del edificio.
Sin embargo, cuando vende la propiedad, debe reembolsar al IRS la recuperación de la depreciación. Piense en ello como obtener un préstamo gratuito del IRS.
Afortunadamente, puede evitar o aplazar el pago de la recuperación de la depreciación a través de otras técnicas, como un intercambio 1031.
Abundantes deducciones fiscales
Los inversores inmobiliarios pueden deducir (o depreciar) todos los gastos imaginables en los que incurran. Estas deducciones son deducciones “por encima de la línea” que se derivan de sus ingresos de alquiler sujetos a impuestos. Es decir, los resta de su ingreso personal bruto incluso antes de comenzar a calcular los impuestos adeudados, por lo que no requieren que detalle sus deducciones.
Algunos de los ejemplos más comunes de deducciones de impuestos a la propiedad de inversión incluyen:
- Costos de cierre . Puede deducir algunos costos de cierre en el mismo año, mientras que debe depreciar otros junto con el costo del edificio. Su contador puede revisar su declaración de liquidación y decirle cuál es cuál.
- Intereses hipotecarios . Puede deducir los intereses que paga por la hipoteca, reduciendo su costo neto para usted.
- Reparaciones y Mantenimiento . Las tarifas de reparación y mantenimiento también son deducibles. Solo tenga cuidado con la línea borrosa entre “reparaciones” y “mejoras de capital”. Reemplazar una ventana rota constituye una reparación. Reemplazar todas sus ventanas para modernizar y mejorar la eficiencia energética es una mejora capital, que debe depreciar durante 27,5 años en lugar de deducirla en un año.
- Utilidades . Puede cancelar cualquier factura de servicios públicos en la que incurra como propietario.
- Tarifas de administración de propiedades : si paga a una compañía de administración de propiedades para que maneje sus propiedades de alquiler, puede deducirlas.
- Impuestos a la propiedad . Su factura de impuestos sobre bienes raíces es otro gasto operativo que proviene de sus ingresos netos por alquiler. Como gastos comerciales, estos difieren de las deducciones personales detalladas.
- Seguro de arrendador . El seguro de propietario es el equivalente al seguro de propietario de vivienda, pero para sus propiedades de alquiler. Sin embargo, a diferencia del seguro para propietarios de viviendas, solo cubre el edificio en sí, no las pertenencias dentro de la propiedad. Si se produce un incendio, el seguro del propietario cubre el costo de reparar el daño al edificio, pero no las pertenencias del inquilino; sus inquilinos requieren su propia póliza de seguro para inquilinos para cubrirlos.
- Honorarios profesionales . Todos los honorarios profesionales, como contabilidad, teneduría de libros y honorarios legales, son deducibles de impuestos.
- Ministerio del Interior . Si bien ya no está disponible para los empleados, los inversores inmobiliarios aún pueden reclamar la deducción de la oficina en casa . Solo asegúrese de seguir las reglas al pie de la letra porque el IRS lo trata como un disparador de auditoría .
- Viajes y comidas . Los inversores inmobiliarios pueden deducir los viajes y las comidas en los que incurran por motivos relacionados con la inversión. Tenga en cuenta que solo puede tomar deducciones por comida cuando visita una propiedad que ya posee, e incluso entonces, solo puede tomar el 50% del costo de la comida. Pero al igual que las deducciones de la oficina en casa, estas son deducciones arriesgadas pero válidas. Mantenga la documentación impecable.
Sin impuestos sobre el trabajo por cuenta propia
Los inversores que compran y mantienen (a largo plazo) no tienen que pagar impuestos sobre el trabajo por cuenta propia. Sin embargo, pueden aprovechar al máximo los beneficios fiscales de trabajar por cuenta propia.
Pueden tomar esas jugosas deducciones de impuestos como la deducción de la oficina en casa, las deducciones de viaje y las deducciones de comidas. Costos contables, costos legales, costos profesionales, todos deducibles de impuestos.
Y aún pueden tomar la deducción estándar completa.
Deducción de transferencia del 20%
Existe la posibilidad de que pueda calificar para la deducción de transferencia del 20% como inversionista de bienes raíces. Le permite deducir hasta el 20% de los ingresos comerciales calificados de sus ingresos comerciales sujetos a impuestos. Pero las reglas y aplicaciones siguen siendo complejas años después de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 (TCJA) que la introdujo.
Primero, debe tener “ ingresos comerciales calificados ” y ganar menos del límite de ingresos de $ 157,500 ($ 315,000 para parejas casadas). En segundo lugar, debe operar como un verdadero negocio sin mezcla de fondos personales y comerciales. Eso comienza con la apertura de una entidad legal , como una sociedad de responsabilidad limitada (LLC), y una cuenta bancaria separada para ella.
Pero lo más importante es que debe trabajar como un verdadero negocio de inversión inmobiliaria, con al menos 250 horas trabajadas durante el año. Y tienes que poder demostrarlo con informes de tiempos desglosados por hora trabajada y lo que hiciste.
Hable con un profesional de impuestos antes de reclamar este.
Opciones para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital
Los inversores inmobiliarios tienen algunos trucos disponibles para diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. En algunos casos, pueden retrasar su pago de forma indefinida.
Venta a plazos
También conocidas como financiación del vendedor, las ventas a plazos tienen lugar cuando vende una propiedad y financia la mayor parte de la venta para el comprador. En otras palabras, te pagan la hipoteca directamente en lugar de pedir un préstamo a un banco y pagarlos.
Al hacerlo, distribuye sus ganancias de capital imponibles durante muchos años en lugar de tomarlas todas a la vez. Eso evita que sus ingresos imponibles se disparen por las nubes en un solo año.
Por ejemplo, compró una propiedad hace 25 años por $ 50,000 y desde entonces la pagó en su totalidad. Vendes la propiedad por $ 300,000 en el mercado actual. Si los costos de cierre y las mejoras de capital se cancelan entre sí, usted obtiene una ganancia imponible de $ 250,000.
Una fuente de ingresos de clase media le debería al IRS el 15% de eso ($ 37,500) en ganancias de capital. Una fuente de ingresos alta le debería al IRS el 20% ($ 50,000). Y todo debe pagarse en su próxima declaración de impuestos.
Pero en cambio, usted financia la propiedad para el comprador y distribuye esas ganancias durante los próximos 15 años. Dependiendo de sus ingresos, eso podría mantener sus impuestos sobre las ganancias de capital a la tasa impositiva del 0% cada año. O podría mantener una parte del mismo en 0% y empujar parte por encima del límite hasta el 15%, dejando su tasa impositiva efectiva más baja.
Invierta en zonas de oportunidad
La TCJA creó zonas de oportunidad. Según la ley reciente, los inversores pueden aplazar o potencialmente evitar los impuestos sobre las ganancias de capital si reinvierten inmediatamente esas ganancias en un fondo de oportunidad calificado . Estos fondos poseen y operan propiedades en áreas económicamente desfavorecidas designadas como zonas de oportunidad calificadas.
Cuanto más tiempo tenga sus acciones en el fondo, mayor será el beneficio fiscal. Si posee las acciones durante al menos 10 años, puede ser elegible para evitar los impuestos sobre las ganancias de capital por completo.
Pero la ley original pone un límite de tiempo a esta estrategia fiscal. Para obtener el beneficio fiscal, debe invertir en un fondo de oportunidad calificado antes del 1 de enero de 2027, según la ley actual. También debe transferir sus ganancias de capital a uno de estos fondos dentro de los 180 días posteriores a la venta de su activo anterior.
Haga su tarea con estos fondos antes de invertir, comenzando con algunas de las preguntas más frecuentes del IRS .
Intercambio 1031
Un intercambio 1031 , o intercambio similar, le permite trasladar inmediatamente sus ganancias de la venta de una propiedad a la compra de una propiedad de reemplazo sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre sus ganancias de la propiedad vendida.
Los intercambios similares son útiles para ampliar su cartera de bienes raíces y obtener más ingresos de ella. Por ejemplo, como adulto joven, compra una pequeña propiedad de alquiler unifamiliar que rinde $ 150 por mes. Unos años más tarde, ha acumulado algo de capital y sus ahorros, por lo que lo vende y pone las ganancias en una propiedad de tres unidades que rinde $ 450 por mes. Cinco años después, hace lo mismo para actualizar a una propiedad de ocho unidades que rinde $ 1,500 por mes.
Y hace todo eso sin pagar un centavo en impuestos sobre las ganancias de capital.
Cuando o si finalmente vende su propiedad y se queda con las ganancias, en lugar de reinvertirlas, deberá ganancias de capital sobre ellas.
Opciones para evitar totalmente los impuestos sobre las ganancias de capital
No todas las facturas de impuestos son inevitables. Si planifica con cuidado, puede evitar los impuestos sobre las ganancias de capital en algunos casos.
Muerte, no impuestos
La estrategia más simple es evitar vender sus activos que generan ingresos.
Puede seguir recaudando ingresos pasivos de estas inversiones durante sus años de trabajo y jubilación. Cuando muere, los activos pasan a su patrimonio. Los impuestos sobre las ganancias de capital se convierten en un problema de sus herederos.
Pero no siempre funciona así. Primero, la base del costo de sus activos generalmente se restablece después de su muerte. En el mundo de la contabilidad, su base de costos es la cantidad que pagó por un activo. Se utiliza como línea de base para determinar sus ganancias de capital más adelante.
Digamos que compró una propiedad por $ 100,000 y el día de su muerte, vale $ 1 millón. Si lo vendiera mientras aún estaba vivo, la base del costo sería de $ 100,000 y debería impuestos sobre las ganancias de capital sobre una ganancia de $ 900,000. Después de su muerte, la base del costo a efectos fiscales aumenta a $ 1 millón. Entonces, si sus herederos lo vendieran a ese precio, no deberían ninguna ganancia de capital por él.
De hecho, la mayoría de las propiedades no terminan adeudando impuestos federales sobre la propiedad. En el año fiscal 2021, los primeros $ 11,7 millones en un patrimonio están libres de impuestos a nivel federal, aunque algunos estados imponen sus propios impuestos sobre el patrimonio, incluso en fincas más pequeñas.
También tiene opciones para sacar equidad de su propiedad antes de morir.
Retirar su capital con préstamos
Tal vez empiece a mirar todo el capital en una propiedad de $ 1 millón que posee y comience a ver signos de dólar. Quieres gastar algo de eso.
Podrías vender la propiedad. Pero eso te deja con dos problemas: primero, debes al Tío Sam impuestos sobre las ganancias de capital sobre tus ganancias. Peor aún, pierde los ingresos pasivos de esa propiedad, para siempre.
¿La solución? Pida dinero prestado contra el valor de su propiedad inmobiliaria en lugar de venderlo. No debe impuestos sobre las ganancias de capital. No pierde su flujo de ingresos pasivo. Y mientras su flujo de caja cae, al menos puede deducir el interés de la hipoteca.
El resultado es que puede retirar su capital y sus inquilinos luego pagarán el saldo de su hipoteca por usted.
Múdate a la propiedad por 2 años
Los propietarios de viviendas obtienen una exención especial de pagar impuestos sobre las ganancias de capital cuando venden su casa para obtener una ganancia.
Conocida como la exclusión de la Sección 121 (o la exclusión de la residencia principal), los primeros $ 250,000 en ganancias están libres de impuestos cuando vende su casa principal. Las parejas casadas obtienen $ 500,000 en ganancias libres de impuestos.
Para calificar, debe haber vivido en la propiedad como su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años.
Invierta en bienes raíces a través de una IRA Roth autodirigida
Probablemente ya sepa cómo funciona una IRA Roth : paga impuestos sobre sus contribuciones, pero el crecimiento de sus activos y los retiros están libres de impuestos.
La mayoría de las personas simplemente abren una cuenta Roth IRA a través de su corredor de bolsa y compran acciones y bonos con ella. Pero los inversores inmobiliarios profesionales a veces hacen un esfuerzo adicional y abren una IRA autodirigida.
En él, controlan completamente sus inversiones y pueden invertir en casi cualquier cosa que deseen. Eso incluye inversiones inmobiliarias, como propiedades de alquiler.
Pero estas cuentas tienen algunos costos adicionales y funcionan en comparación con una cuenta Roth IRA típica y gratuita. Solo abra uno después de que se haya cortado los dientes como inversor de bienes raíces y sepa que puede obtener mayores rendimientos con sus propiedades de inversión que el promedio histórico del mercado de valores .
Beneficios fiscales para las aletas
Los fanáticos de las casas no obtienen la mayoría de los beneficios fiscales otorgados a otros inversores inmobiliarios. Pagan impuestos sobre las ganancias de capital a corto plazo sobre sus ganancias e incluso pueden tener que pagar impuestos sobre el trabajo por cuenta propia como comerciantes de bienes raíces, dependiendo de su volumen.
Pueden tomar las mismas deducciones para gastos comerciales, como intereses hipotecarios y costos de cierre. Además, las deducciones más riesgosas, como comidas, viajes y la deducción de la oficina en casa, son justificables.
Una estrategia que puede utilizar para cambiar una casa y evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital es hacer un cambio en vivo. Eso es exactamente lo que parece: compras una casa reparadora , te mudas y la mejoras gradualmente mientras vives allí.
Si lo mantiene durante al menos un año, reduce su tasa impositiva de ganancias de capital a corto plazo a ganancias de capital a largo plazo. Si lo mantiene durante al menos dos años, califica para la exclusión de la Sección 121.
Conclusiones finales
Los bienes raíces pueden generar ganancias para los inversionistas a través de la apreciación y los ingresos continuos. Ese ingreso se ajusta continuamente a la inflación y aumenta de valor con el tiempo, y los beneficios fiscales solo sirven para acelerar esos rendimientos.
Si bien las ventajas fiscales de las inversiones inmobiliarias pueden resultar confusas, los inversores pueden utilizar estrategias fiscales para reducir el riesgo y mejorar la rentabilidad. Solo asegúrese de contratar asesores fiscales perspicaces antes de intentar ser demasiado sofisticado con su estrategia fiscal.
