¿Qué es un préstamo para la construcción de viviendas? Proceso y cómo calificar

Construir su propia casa puede ser una experiencia maravillosa y divertida, pero también puede ser un proceso largo y costoso. Sin embargo, la mayoría de las personas no pueden pagar el costo de la construcción de una casa por adelantado y obtener una hipoteca puede ser complicado. Después de todo, le está pidiendo a un banco o prestamista hipotecario que le dé dinero por algo que ni siquiera existe todavía.

Un préstamo hipotecario estándar no va a ser suficiente, pero puede ser elegible para un tipo especial de préstamo conocido como préstamo para construcción.

¿Qué es un préstamo para construcción?

Un préstamo de construcción es típicamente un préstamo a corto plazo que se usa para pagar el costo de construir una casa. Puede ofrecerse por un período determinado (generalmente alrededor de un año) para que tenga tiempo para construir su casa. Al final del proceso de construcción, cuando la casa esté terminada, deberá obtener un nuevo préstamo para pagar el préstamo de construcción; esto a veces se denomina “préstamo final”.

Básicamente, esto significa que debe refinanciar al final del plazo y firmar un nuevo préstamo de su elección (como una hipoteca de tasa fija a 30 años) que es una opción de financiamiento más convencional para su casa recién terminada.

Calificar para un préstamo de construcción

Los bancos y los prestamistas hipotecarios a menudo desconfían de los préstamos para la construcción por muchas razones. Un problema importante es que debe confiar mucho en el constructor. El banco o prestamista está prestando dinero para algo que es para ser  construido, con la suposición de que tendrá un valor determinado cuando esté terminado.

Si las cosas salen mal, por ejemplo, si el constructor hace un mal trabajo o si el valor de la propiedad cae, entonces podría resultar que el banco ha hecho una mala inversión y que la propiedad no vale tanto como el préstamo.

Para tratar de protegerse de este resultado problemático, los bancos a menudo imponen requisitos estrictos de calificación para un préstamo de construcción. Estos suelen incluir las siguientes disposiciones:

1. Se debe involucrar a un constructor calificado . Un constructor calificado es un contratista general autorizado con una reputación establecida en la construcción de viviendas de calidad. Esto significa que puede que le resulte especialmente difícil encontrar una institución para financiar su proyecto si tiene la intención de actuar como su propio contratista general o si está involucrado en una situación de propietario / constructor.
2. El prestamista necesita especificaciones detalladas . Esto incluye planos de planta, así como detalles sobre los materiales que se utilizarán en el hogar. Los constructores a menudo elaboran una lista completa de todos los detalles (a veces llamado el “libro azul”); los detalles generalmente incluyen todo, desde la altura de los techos hasta el tipo de aislamiento doméstico que se utilizará.
3. El valor de la vivienda debe ser estimado por un tasador . Aunque puede parecer difícil tasar algo que no existe, el prestamista debe hacer que un tasador considere el libro azul y las especificaciones de la casa, así como el valor del terreno en el que se está construyendo la casa. Estos cálculos luego se comparan con otras casas similares con ubicaciones similares, características similares y tamaño similar. Estas otras casas se denominan “compensaciones” y se determina un valor de tasación en función de las compensaciones.
4. Deberá realizar un pago inicial importante . Por lo general, el 20% es el mínimo que debe pagar para un préstamo de construcción; algunos prestamistas requieren hasta un 25% de anticipo. Esto asegura que usted está involucrado en el proyecto y no se alejará si las cosas salen mal. Esto también protege al banco o al prestamista en caso de que la casa no valga tanto como esperaban.

Siempre que cumpla con todos estos criterios y tenga un buen crédito , debería poder calificar para un préstamo de construcción. Generalmente, los prestamistas también requieren información sobre sus ingresos (para asegurarse de que pueda pagar los pagos de la hipoteca) y su vivienda actual, tal como lo harían con cualquier tipo de préstamo hipotecario estándar.

Cómo funcionan los préstamos para la construcción

Una vez que haya calificado y haya sido aprobado para un préstamo de construcción, el prestamista comienza a pagar el dinero que acordó prestarle. Sin embargo, no solo le van a dar el dinero al constructor de una sola vez. En cambio, se establece un calendario de sorteos.

Sorteos

Los sorteos son intervalos designados en los que el constructor puede recibir los fondos para continuar con el proyecto. Puede haber varios sorteos a lo largo de la duración de la construcción. Por ejemplo, el constructor puede obtener el primer 10% cuando se cierra el préstamo y el siguiente 10% después de que se despeja el lote y se vierte la base. La próxima entrada de dinero puede ocurrir después de que la casa esté enmarcada, y luego el pago posterior después de que la casa esté bajo techo y sellada.

El número de sorteos y el monto de cada uno se negocia entre el constructor, el comprador y el banco. Normalmente, el primer sorteo proviene del pago inicial del comprador (por lo que es el dinero del comprador el que está en mayor riesgo). También es común que el banco requiera una inspección en cada etapa antes de entregar el dinero al constructor. Esto ayuda a garantizar que todo esté bien encaminado y que el dinero se gaste como debería.

Una vez que se han pagado todos los sorteos y la casa está construida, el comprador debe obtener el préstamo final para pagar el préstamo de construcción.

La tasa de préstamos para la construcción

Con un préstamo de construcción, como con todos los demás préstamos, debe pagar intereses sobre el dinero que pide prestado. Por lo general, los préstamos para construcción son préstamos a tasa variable y la tasa se establece en un “margen” de la tasa preferencial. Básicamente, esto significa que la tasa de interés es igual a la prima más una cierta cantidad. Si la tasa preferencial es del 3%, por ejemplo, y su tasa es preferencial más uno, entonces pagaría una tasa de interés del 4% (que se ajustaría a medida que cambia la tasa preferencial).

En muchos casos, los préstamos para la construcción también se establecen como préstamos solo con intereses. Esto significa que solo paga intereses sobre el dinero que ha pedido prestado en lugar de pagar cualquier parte del saldo principal del préstamo. Esto hace que el pago de los préstamos para la construcción sea más factible.

También paga solo sobre la cantidad que ya se ha pagado. Por ejemplo, si está pidiendo prestado $ 100,000 y solo se han pagado los primeros $ 10,000, paga intereses solo sobre los primeros $ 10,000 y no sobre los $ 100,000 completos. Debe realizar pagos mensuales para este préstamo, al igual que con un préstamo convencional, por lo que sus pagos mensuales deben comenzar con un monto bajo cuando solo se haya prestado una pequeña cantidad, y aumentar gradualmente a medida que se pague más dinero a su constructor.

Desventajas

Los préstamos para la construcción permiten construir una casa cuando, de otro modo, no podría hacerlo. Construir una casa puede ser una gran experiencia si desea diseñar algo único o específico para sus necesidades y las necesidades de su familia. Sin embargo, también existe un riesgo significativamente mayor al obtener préstamos para la construcción que simplemente comprar una casa existente.

Algunos de los riesgos potenciales incluyen:

1. La casa no se terminará según lo programado ni dentro del presupuesto . Si su casa no se completa de acuerdo con el cronograma, es posible que deba pagar costos adicionales por el alojamiento de alquiler o pagar dos hipotecas por más tiempo de lo esperado ya que no podrá mudarse. El préstamo vencerá y tendrá que pagar una tarifa para extender ese préstamo, al menos, hasta que la casa esté terminada y usted pueda refinanciar para obtener un préstamo final.
2. Cuando esté terminada, la casa no valdrá al menos tanto como su costo de construcción . Podría encontrarse con esta situación desafortunada si el constructor hace un mal trabajo o si el mercado de la vivienda en general se desploma. En este caso, debe obtener dinero en efectivo adicional cuando llegue el momento de refinanciar el préstamo de construcción en un préstamo final.
3. No podrá calificar para un préstamo final . Si sus ingresos o crédito cambian drásticamente, es posible que no pueda calificar para un préstamo final, y esto puede crear un problema importante, ya que los préstamos para construcción no deben ser permanentes. Cuando se lleva a cabo el proyecto, el balance tiene  que ser pagado. Es esencialmente una hipoteca global , lo que significa que paga intereses durante el proyecto, con el saldo total adeudado al final. Si no puede refinanciar para pagar todo el saldo, y el prestamista se niega a extender el préstamo de construcción para permitirle refinanciar de alguna manera, podría terminar perdiendo la nueva casa debido a una ejecución hipotecaria si no puede realizar el pago.

Conclusiones finales

Si está dispuesto a asumir los riesgos de un préstamo de construcción y tiene el colchón financiero disponible para ayudarlo a superar los obstáculos del camino, un préstamo de construcción puede ser la opción correcta para que pueda construir la casa de sus sueños.

Sin embargo, si solo está buscando un lugar para vivir, si no tiene el fondo de emergencia  para hacer frente a los contratiempos de la construcción, o si está nervioso por el proceso de construcción de viviendas, es mejor que elija simplemente comprar vivienda existente mediante un préstamo convencional. Es importante sopesar cuidadosamente los riesgos y los beneficios para que sepa que la decisión que toma es la adecuada para usted.

¿Alguna vez ha solicitado un préstamo para la construcción? ¿Cómo fue tu experiencia?