¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable (ARM)? Definición, ventajas y desventajas

Al buscar una hipoteca, tiene una variedad de opciones. Las hipotecas se pueden estructurar de manera diferente y muchos factores son negociables, como la tasa de interés, los costos de cierre, la duración del préstamo, una multa por pago anticipado y un pago global, por nombrar algunos.

Un tipo de préstamo que se ha vuelto popular recientemente es el ARM o hipoteca de tasa ajustable. En este préstamo, la tasa de interés comienza muy baja y se ajusta con el tiempo de acuerdo con un índice de interés, como el LIBOR (Tasa de Oferta Interbancaria de Londres). Por lo general, la tasa de interés se ajusta porque se agrega un margen a las tasas actuales.

Los ARM pueden ser muy apropiados en ciertas situaciones y pueden invitar a la ejecución hipotecaria en otras. Por lo tanto, es esencial comprender sus características únicas y considerar los riesgos a largo plazo además de las recompensas a corto plazo que este tipo de préstamo tiene para ofrecer.

Quizás las consideraciones más importantes con respecto a una ARM se relacionan con si hay un período de tasa de interés fija, en qué índice se basa la tasa, con qué frecuencia se ajusta la tasa y si hay tasas de interés o límites de pago.

Período de tasa de interés fija

La hipoteca de tasa ajustable más común se denomina “ARM híbrida”, en la que se garantiza que una tasa de interés específica permanecerá fija durante un período de tiempo específico. A menudo, esta tasa inicial es más baja que la que podría obtener en un préstamo fijo tradicional a 30 años.

Por ejemplo, un ARM 3/1 o un ARM 5/1 ofrecerán una tasa de interés fija durante tres o cinco años, respectivamente. Sin embargo, el período fijo puede variar mucho, desde un mes hasta diez años, y solo está limitado por lo que permita el prestamista. Generalmente, cuanto más corto sea el período fijo, menor será la tasa de interés durante ese tiempo.

Para las muchas personas que refinancian su hipoteca o se mudan cada pocos años, una ARM puede ser una forma eficaz de pagar menos intereses de lo que sería posible con un préstamo fijo estándar a 30 años. Además, este período fijo puede darle tiempo para evaluar en qué dirección se dirigen las tasas de interés y decidir cuándo o si refinanciar. Dicho esto, la mayoría de las personas optan por refinanciar al final o cerca del final del período de tasa fija.

Cómo se calcula la nueva tasa de interés

La tasa de interés de su hipoteca se ajustará de acuerdo con un índice de tasa de interés específico y el margen del prestamista.

Índice de tasa de interés

Enterrado en algún lugar del papeleo para cada hipoteca de tasa ajustable, encontrará el índice en el que se basará el ajuste de la tasa de interés. Un índice es un indicador general de las tasas de interés actuales, como la tasa actual de los bonos del Tesoro o la tasa de interés que los bancos pagan por sus depósitos (COFI).

Cuando las tasas de interés suban, estos índices subirán. Asimismo, cuando las tasas de interés bajen, estos índices bajarán. Sin embargo, aunque cada índice seguirá la tendencia general, es posible que no sigan exactamente las tasas de interés promedio actuales.

Margen

El margen es el porcentaje que se agrega al índice para determinar su nueva tasa de interés y, por lo general, oscila entre el 2% y el 4%. Por ejemplo, si el índice promedia el 4% y su margen es del 3%, su tasa se ajustará al 7%. El índice más el margen se conoce técnicamente como la “tasa totalmente indexada”, pero la mayoría de la gente simplemente la llama su tasa de interés.

Los márgenes se agregan para que el prestamista obtenga ganancias porque los índices utilizados comúnmente tienen tasas muy bajas. El tamaño de su margen también puede depender de su crédito; cuanto mejor sea su crédito, menor será el margen. Debido al margen, las tasas de interés normalmente tendrán que bajar (en comparación con cuando obtuvo el préstamo) para ver una tasa de interés equivalente o reducida una vez que se ajuste su ARM.
Al comparar ARM, tenga en cuenta que el que tiene el mayor margen no es necesariamente el perdedor. Esto se debe a que puede estar usando un índice que generalmente es más bajo o tiene menos volatilidad. Por ejemplo, algunas hipotecas basarán la tasa de interés en el COFI (índice de costo de fondos), que tiende a subir y bajar menos que otras tasas. En cambio, algunos ARM usan el LIBOR, que tiende a ser un poco más alto. Mire dónde ha estado el índice de ARM durante los últimos años para tener una idea de dónde puede estar su tasa de interés en el futuro.

¿Con qué frecuencia se ajusta la tasa de interés?

Una vez que se ajusta la tasa de interés, necesita saber con qué frecuencia cambiará en el futuro. En otras palabras, ¿cuándo es la próxima vez que se ajustará? Saber esto es crucial no solo para ayudarlo a hacer un presupuesto , sino también para determinar cuándo es el momento de refinanciar .

Para saber cuándo ocurrirá esto, mire el segundo número del ARM híbrido. Por ejemplo, ya sabe que un ARM 3/1 se ajustará por primera vez después de tres años. Sin embargo, el segundo número indica que se ajustará una vez al año a partir de entonces. Dicho esto, hay algunos ARM que se ajustarán cada dos años, seis meses o incluso cada mes después del ajuste inicial, aunque este último es menos común.

¿Tiene tope la tasa de interés o el pago?

Un límite en su tasa de interés o pago significa que solo puede aumentar una cierta cantidad durante un período de tiempo determinado. De hecho, existen diferentes tipos de límites que están diseñados para evitar que su pago o tasa de interés aumente drásticamente en un período corto de tiempo, incluso si las tasas de interés suben.

Límite de tasa de interés

Los topes de las tasas de interés vienen en dos tipos: topes de por vida y topes de ajuste periódico.

• Un límite de por vida evita que la tasa de interés supere una determinada tasa (este límite puede ser bastante alto).
• Un límite de ajuste periódico evita que la tasa suba demasiado en un período de tiempo específico. Por ejemplo, su tasa de interés puede limitarse a ganar 0.5% por año, sin importar cuánto haya subido el índice. Sin embargo, algunos ARM no pondrán un límite en el primer ajuste, pero sí en los ajustes posteriores.

Una advertencia importante es que si el índice sube más que el monto del límite en un año, la tasa de interés puede continuar ajustándose el próximo año incluso si el índice no se ha movido desde el ajuste anterior.

Entonces, en el ejemplo anterior, imaginemos que el índice ha aumentado un 1,5% en un año, pero se mantiene en ese nivel durante los próximos años. En el año 1, su tasa de interés aumenta un 0.5%, o la cantidad que permitirá su límite de ajuste periódico. Luego, en los años dos y tres, la tasa de interés aumentará 0.5% hasta que su tasa de interés coincida con el índice más el monto del margen.

Piso de la tasa de interés

Algunas ARM tienen una tasa de interés “mínima” por debajo de la cual la tasa no puede ir. En otras palabras, incluso si las tasas de interés disminuyen sustancialmente, es posible que su nueva tasa no disminuya en absoluto. Esto se debe a que el “piso” podría ser la tasa de interés efectiva durante el período fijo, o la tasa de interés a la que se ajustó por primera vez. Revise su documentación cuidadosamente para ver si tiene una tasa de interés que solo aumentará.

Límites de pago

Al igual que el límite de la tasa de interés, un límite de pago evita que su pago aumente demasiado en cualquier momento. Los límites de pago serán en cantidades en dólares (por ejemplo, su pago mensual solo puede aumentar $ 200 cada año) o un porcentaje (por ejemplo, su pago mensual solo puede aumentar un 10% cada año).

Además, su nuevo pago se comparará con el pago del año anterior, no con el original. Por ejemplo, si su límite de pago es del 10% cada año e inicialmente pagó $ 1,000 / mes, su pago ajustado podría aumentar a no más de $ 1,100 en el primer año, $ 1,210 en el segundo y $ 1,331 en el tercero.

Los límites de pago generalmente operan independientemente de los límites de las tasas de interés. Entonces, incluso si la tasa de interés aumenta sustancialmente, eso no significa necesariamente que su pago lo hará. Por otro lado, sin embargo, todavía debe esos intereses y se agregarán al saldo de su hipoteca. Esto se conoce como amortización negativa (ver más abajo).

De hecho, es posible que ni siquiera se dé cuenta de que está sucediendo. Pero si su tasa de interés aumenta y su pago no lo hace, es probable que el saldo de su préstamo aumente en lugar de disminuir cada mes. Algunas ARM tienen una cláusula que eliminará el límite de pago por completo cuando el saldo actual del préstamo exceda el saldo original del préstamo en una cantidad específica. Esto a menudo resulta en un gran salto en los pagos. Para evitar esta situación, revise el estado de cuenta de su hipoteca todos los meses para asegurarse de que el saldo de su préstamo no aumente y de que su pago corresponda a los intereses que le están cobrando.

Diferentes tipos de ARM

Además del ARM híbrido, existen otros tipos menos comunes. Si no se entiende bien, esto puede tener graves consecuencias para su salud financiera, crédito y calidad de vida en general.

1. ARM de interés exclusivo

Un ARM de solo interés le permite pagar solo el interés del préstamo cada mes, sin pagar ningún capital. Esto reduce el pago, pero no hace nada para ayudarlo a acumular equidad o acercarse más a ser dueño de su casa por completo. Este tipo de préstamo lo utilizan a menudo inversores que no tienen la intención de quedarse con la casa por mucho tiempo, o propietarios de viviendas que esperan pagar mejor su vivienda en unos pocos años.

Sin embargo, contratar un préstamo de este tipo puede ser un negocio arriesgado, ya que la mayoría de las hipotecas de solo interés eventualmente se restablecen y requieren que usted también pague el principal. Cuando esto sucede, por supuesto, el pago aumenta drásticamente. Si tiene o está considerando un préstamo de este tipo, comprenda cómo y cuándo se ajusta para amortizarlo por completo.

2. Hipotecas de amortización negativa

La “amortización negativa” es un término elegante para una hipoteca en la que paga menos que el interés adeudado cada mes. Significa que el saldo de su préstamo aumenta porque los intereses impagos se agregan al saldo del préstamo. Este tipo de hipotecas fue objeto de abusos durante el auge de la vivienda porque los pagos son comprensiblemente bajos.

Sin embargo, si el saldo del préstamo aumenta demasiado, la hipoteca se restablecerá y los pagos aumentarán drásticamente. Antes del auge de la vivienda, la mayoría de las hipotecas de amortización negativa eran utilizadas solo por inversores o aficionados a la vivienda . Estos préstamos simplemente son una receta para el desastre para la mayoría de los propietarios.

3. Hipotecas con opción de pago o Pick-a-Pay

La hipoteca “pick-a-pay”, también conocida como hipoteca con opción de pago, es un tipo de préstamo bastante nuevo que parece hecho a medida para crear problemas. Estas hipotecas fueron muy populares cuando los precios de las viviendas aumentaban drásticamente porque permitían a las personas comprar más casas por menos dinero. La mayoría de estos préstamos ofrecen múltiples opciones de pago cada mes y siempre que pague al menos el pago más pequeño, no incurrirá en incumplimiento.

Por lo general, puede elegir entre pagar todos los intereses más parte del principal, pagar solo los intereses o pagar una cantidad menor que los intereses acumulados ese mes. Puede imaginar que la mayoría de la gente elige el pago más pequeño, lo que significa que los intereses impagos pueden hacer que el saldo del préstamo aumente sustancialmente con el tiempo. Luego, una vez que el saldo del préstamo alcanza cierto punto (a menudo un 20% más que el saldo original), la hipoteca se restablecerá y los pagos aumentarán drásticamente.

Las hipotecas con opción a pagar se vendían a menudo a personas que no estaban informadas de que pagar el pago mínimo haría que el saldo de su préstamo aumentara. Si bien este tipo de hipotecas pueden ser una gran herramienta para los inversores, por lo general no son adecuadas para las personas que tienen la intención de permanecer en su hogar por mucho tiempo. Si tiene una hipoteca con diferentes opciones de pago cada mes, lea atentamente la documentación de su préstamo y el estado de cuenta de su hipoteca para determinar cuánto debe pagar para mantener el saldo de su préstamo bajando en lugar de subiendo.

Pros y contras de los ARM

Estos pros y contras se aplican generalmente a la mayoría de los ARM, pero examine su papeleo cuidadosamente para confirmar si se aplican o no al préstamo que está considerando.

Ventajas

1. Costos de cierre más bajos . Un beneficio significativo de los ARM es que a menudo son más baratos que una hipoteca con una tasa de interés fija permanentemente.
2. Interés fijo más bajo . Si la ARM tiene un período con una tasa de interés fija, esa tasa suele ser más baja que la tasa de una hipoteca de tasa de interés fija permanente.
3. Generoso Periodo de Interés Fijo . Dado que muchas personas ni siquiera mantienen la misma hipoteca durante cinco años, una ARM de 5/1 puede darle mucho tiempo para vender o refinanciar su casa sin que su tasa inicial se ajuste nunca. Esto significa que puede ahorrar dinero por adelantado con menores costos de cierre y con el tiempo mediante tasas de interés más bajas, especialmente si el entorno de las tasas de interés sigue siendo bajo o baja.
4. Lo ayuda a calificar para una casa más grande . Debido a que el pago inicial es a menudo más bajo que el de una hipoteca con una tasa fija permanentemente, puede ser más fácil calificar para un préstamo mayor. Muchas personas que obtienen una ARM son compradores de vivienda por primera vez que esperan ganar más dinero en cinco años que ahora. De hecho, un ARM puede ser un gran trampolín hacia la propiedad de una vivienda, ya que es relativamente económico y fácil de obtener.

Desventajas

1. Falta de coherencia en los pagos . Una vez que la tasa se ajusta, puede dificultar el presupuesto, especialmente si su tasa se ajusta cada mes o seis meses.
2. Las tasas de interés podrían subir . En un ARM híbrido, la tasa de interés durante el período fijo suele ser artificialmente baja. Entonces, incluso si las tasas no cambian mucho, su pago aún podría aumentar cuando se restablezca la tasa de interés. Si las tasas de interés han aumentado, su tasa podría aumentar al monto de su límite, lo que, en algunos casos, podría resultar en una amortización negativa.
3. Podría renunciar a una tasa de interés fija baja . Aunque la tasa de interés de una ARM inicialmente será más baja que la de una hipoteca fija a 30 años, se restablecerá. Si las tasas de interés suben antes de refinanciar, podría perderse 30 años de una tasa de interés más baja.
4. Es más probable que tenga problemas ocultos . Desafortunadamente, los proveedores de hipotecas han demostrado no ser el grupo más ético y tienden a abusar de ciertas hipotecas, como las ARM. En otras palabras, tendrás que asegurarte de que no te falta nada en la letra pequeña y de que comprendes los términos del préstamo, como el margen, el límite de pago e intereses y el piso de intereses. Muchos propietarios se han encontrado en problemas e incluso en bancarrota debido a este tipo de préstamo.

Conclusiones finales

Las hipotecas de tasa ajustable han aumentado enormemente en popularidad en los últimos años, principalmente debido a sus costos y tasas de interés más bajos. Sin embargo, también han sufrido graves abusos. Aún así, una hipoteca de tasa ajustable que se adapte a usted y a sus necesidades financieras puede ser muy beneficiosa siempre que conozca todos los términos de la hipoteca.

Además, al elegir cualquier hipoteca, y especialmente una ARM, considere su situación personal y su intención. Por ejemplo, si espera vivir en su casa durante muchos años y las tasas de interés están en mínimos históricos, es posible que una ARM no tenga sentido para usted. Seguro, ahorrará algo de dinero en los primeros años, pero es probable que pague más a través de una tasa de interés más alta cuando refinancia.

Tómese el tiempo para comprender y comparar las hipotecas y tenga en cuenta qué características son más importantes para usted. Siempre revise minuciosamente la documentación del préstamo antes de firmar para asegurarse de obtener la hipoteca correcta y evitar trampas y errores costosos.

¿Decidió optar por una hipoteca de tasa ajustable? ¿Por qué o por qué no?