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lunes, noviembre 30, 2020

Los préstamos de FHA ofrecen más que pagos iniciales bajos

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Juan Joséhttps://hispanofinanzas.com/
Contador público, manejo de finanzas, prestamos bancarios. Me manejo bien con todo lo que tiene que ver con impuestos y economía.




 

Cuando escuche “préstamo FHA”, su primer pensamiento puede ser “pago inicial bajo”. No te equivocas. Sin embargo, los préstamos de la FHA tienen más que ofrecer a los prestatarios que simplemente un pago inicial bajo. Para los prestatarios con un crédito inferior al perfecto, son una opción valorada para la compra de una vivienda o el refinanciamiento de una hipoteca existente. Los préstamos de la FHA también pueden ofrecer una solución a los prestatarios con proporciones más altas de deuda a ingresos (DTI) que no son aceptables en los programas de préstamos convencionales.

Breve historia de la FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) fue creada por el Congreso en 1934, en medio de la Gran Depresión. Muchos trabajadores de la construcción habían perdido sus empleos, las hipotecas normalmente requerían el pago en un plazo de tres a cinco años, y la mayoría de los hogares en Estados Unidos estaban alquilando. La misión de esta agencia gubernamental era aumentar la construcción de viviendas, reducir el desempleo y ampliar las opciones para que los prestatarios compren viviendas.

La FHA es la única agencia gubernamental que no le cuesta nada a los contribuyentes estadounidenses. El producto del seguro hipotecario pagado por los propietarios se utiliza para operar todo el programa, incluyendo los pagos a los prestamistas de las hipotecas que han incumplido. Aunque sus programas han sido modificados a través de los años, la FHA se ha mantenido fiel a su objetivo principal de ayudar a poner a los estadounidenses en sus propios hogares.

Cómo funcionan los préstamos de la FHA

Los préstamos FHA se ofrecen a través de prestamistas aprobados. Están garantizados por la Administración Federal de Vivienda. Y los prestatarios hacen pagos de seguro hipotecario a la FHA por su garantía del préstamo. A su vez, debido a que los préstamos de la FHA están garantizados, los prestamistas se sienten cómodos al ofrecer más flexibilidad en sus requisitos de suscripción, incluyendo las pautas de crédito y el monto del pago inicial. Este sistema de garantías, el seguro hipotecario y las directrices ampliadas funcionan conjuntamente para permitir que los prestamistas otorguen préstamos hipotecarios a los prestatarios que no califiquen para una hipoteca convencional.

Beneficios del Préstamo de Compra

Además del beneficio de un pago inicial bajo, los préstamos de la FHA pueden ofrecer a los prestatarios requisitos de calificación de crédito relajados y bajos costos de cierre.

Pagos iniciales bajos

Los programas de hipotecas convencionales tradicionales normalmente requieren un pago inicial del 20 por ciento. Sin embargo, ahorrar esta cantidad considerable puede no ser una meta alcanzable para todos los prestatarios. Para muchos prestatarios, un préstamo FHA proporciona una opción de hipoteca más asequible con un requisito de pago inicial mínimo tan bajo como 3.5 por ciento.

Calificación de crédito fácil

Otra ventaja de los préstamos FHA es que permiten una mayor flexibilidad con respecto al historial de crédito del prestatario. Tienen requisitos de puntaje de crédito más bajos. Generalmente, un prestatario con un puntaje crediticio mínimo de 580 puede calificar para un pago inicial de 3.5 por ciento. Y los prestatarios con puntajes de crédito tan bajos como 500 pueden calificar para un pago inicial reducido del 10 por ciento. Un préstamo FHA también puede permitir una mayor proporción de deuda a ingreso (DTI) bajo ciertas circunstancias. Para los prestatarios con problemas de crédito y DTI alto, un préstamo FHA puede ser una de sus únicas opciones para comprar una casa.

Bajos costos de cierre

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) establece los costos de cierre y los cargos permitidos para un préstamo FHA. Los prestamistas están obligados a asegurarse de que los cargos cobrados al prestatario también cumplan con todas las leyes federales, estatales y locales aplicables y los requisitos de divulgación. En general, los costos de cierre están entre el 3 y el 5 por ciento de la cantidad del préstamo. Una característica única de un préstamo FHA es que el vendedor puede pagar hasta el 6 por ciento de la cantidad del préstamo para cubrir los costos de cierre del comprador. En contraste, bajo las pautas convencionales de préstamos, los vendedores sólo pueden pagar hasta un 3 por ciento.




Requisitos generales de préstamo de la FHA

  • El préstamo es para la residencia principal del prestatario.
  • El prestatario tiene ingresos constantes y prueba de empleo.
  • Puntaje crediticio de por lo menos 580 para un pago inicial del 3.5%.
  • Puntaje de crédito de 500 a 579 para un pago inicial del 10%.
  • Proporción de deuda con respecto a los ingresos (DTI) inferior al 43%.
  • Se requiere la prima del seguro hipotecario (MIP).

Términos del préstamo

El término del préstamo hipotecario es el número de años que usted hará los pagos del préstamo. Los términos típicos de los préstamos hipotecarios son de 30, 20, 15 ó 10 años. La FHA permite términos hipotecarios de hasta 30 años. Aunque los términos del préstamo ofrecidos para los préstamos de la FHA pueden variar según el prestamista, los términos de 30 y 15 años son opciones comunes.

Tipos de tasas de interés

Al igual que el período del préstamo, el tipo de tasa de interés disponible para un préstamo FHA puede variar entre los prestamistas. En general, todos los prestamistas ofrecerán un préstamo FHA de tasa fija. Es una opción popular porque la tasa de interés no cambia durante el plazo del préstamo. Es un pago predecible establecido para toda la vida de la hipoteca.

Algunos prestamistas aprobados por la FHA también ofrecen hipotecas de tasa ajustable (ARM). Con este tipo de hipoteca, la tasa de interés a menudo se fija durante unos años al comienzo del plazo del préstamo y luego se ajusta periódicamente sobre la base de un índice de tasa de interés establecido. Los ARMs están diseñados para ahorrarle al prestatario dinero en intereses durante los primeros años del préstamo. Después de que el período fijo termina, la tasa de interés puede subir o bajar en función de las condiciones del mercado.

Seguro hipotecario de la FHA

El programa de préstamos de la FHA requiere pagos de primas de seguro hipotecario (MIP) para todos los prestatarios, independientemente del monto del pago inicial. El seguro hipotecario compensa a los prestamistas por las pérdidas que resultan de los prestatarios que incumplen con sus préstamos hipotecarios. Los prestatarios de la FHA pagarán dos tipos de seguro hipotecario: MIP inicial y MIP anual.

La mayoría de los prestatarios pagarán un MIP por adelantado del 1.75 por ciento de la cantidad del préstamo. Se puede incluir en el préstamo o se puede pagar al momento del cierre. Además, el MIP anual se paga durante todo el año con una parte incluida en cada pago mensual de la hipoteca. El monto del PMI anual varía en función de varios factores, incluyendo el monto del préstamo y la relación préstamo-valor (LTV). Los pagos varían entre el 0.45 por ciento y el 1.05 por ciento de la cantidad del préstamo base. La mayoría de los prestatarios están obligados a pagar esta prima durante todo el plazo del préstamo.

Asunción de préstamos de la FHA

Una característica única de un préstamo FHA es que es asumible. Con una asunción de hipoteca, el prestatario existente transfiere el préstamo de la FHA a un prestatario que asume. El beneficio de una suposición hipotecaria es que al prestatario que asume se le permitirán a menudo los mismos términos del préstamo que al prestatario original. El prestamista debe estar de acuerdo con la transferencia, y la FHA tiene reglas que indican cuándo se requiere un pago inicial y cuándo es necesaria una verificación de crédito.

Tipos de programas de refinanciamiento de la FHA

 

Además de comprar préstamos, hay un número de programas de refinanciamiento disponibles a través de la FHA. Estos programas pueden ser utilizados para refinanciar préstamos FHA existentes y algunos también permiten refinanciar préstamos no FHA. La FHA ofrece opciones de refinanciamiento sin retiro de dinero y con retiro de dinero. Al igual que los préstamos de compra, un refinanciamiento de la FHA requerirá que los prestatarios paguen el seguro hipotecario.




No hay refinanciamiento con dinero en efectivo

Un Refinanciamiento sin retiro de dinero se utiliza para pagar un préstamo existente, pero no para proporcionarle dinero en efectivo al prestatario. Generalmente, el prestatario no puede recibir nada mayor de $500 al cierre del préstamo. La FHA ofrece tres tipos de refinanciaciones de No Cash-Out:

Programa de Refinanciamiento de la FHA

Un Refinanciamiento Racional de la FHA requiere documentación de crédito y suscripción limitada. Está disponible sólo para refinanciar un préstamo existente de la FHA y no requiere típicamente una tasación de la vivienda. Aunque no se necesita una verificación de crédito ni de ingresos, los prestamistas a menudo tienen requisitos mínimos de crédito.

Incluir los costos de cierre en la nueva cantidad de la hipoteca no está permitido con este programa. Para ayudar a los prestatarios a evitar pagar este gasto de bolsillo, la mayoría de los prestamistas tienen una opción “sin costo” en la que se utiliza una tasa de interés ligeramente más alta para cubrir los costos de cierre.

Los requisitos básicos de un Refinanciamiento Racional incluyen:

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  • La hipoteca existente debe ser ya un préstamo FHA.
  • La hipoteca debe estar al día y no estar en mora.
  • Debe haber un beneficio neto tangible para el prestatario.
  • No se puede sacar dinero en efectivo en exceso de $500.

Las refinanciaciones racionalizadas tienen opciones de calificación crediticia y no crediticia. Hay una serie de pautas que determinan qué opción es utilizada por el prestamista. Por ejemplo, una refinanciación de línea de crédito que califica puede ser requerida si habrá un gran aumento en el pago mensual de la hipoteca o si un prestatario es removido del préstamo.

FHA Simple Refinance Program

Si el prestatario desea incluir los costos de cierre y los artículos prepagados en el nuevo préstamo, una refinanciamiento simple de la FHA le permitirá hacerlo, si la tasación lo respalda. Al igual que el programa Streamline, es un refinanciamiento de la FHA a la FHA sin devolución de dinero al prestatario. Se requiere una tasación, y el prestamista analizará el crédito, los ingresos y los activos del prestatario para asegurarse de que califican para el nuevo préstamo.

Refinanciación a tasa y plazo

Para los prestatarios que tienen préstamos que no son de la FHA, el programa de refinanciamiento de tasas y plazos es una opción. La propiedad debe ser la residencia principal del prestatario o una residencia secundaria aprobada por el HUD. Al igual que con el programa Simple Refinance, los costos de cierre pueden incluirse en la nueva cantidad del préstamo, pero no hay devolución de dinero en efectivo para el prestatario. Se requiere una tasación junto con una verificación de crédito.

Un refinanciamiento de tasa y plazo puede tener sentido para un prestatario si su puntaje de crédito ha disminuido desde que obtuvo su préstamo que no es de la FHA. El programa de FHA en general tiene pautas de calificación de crédito más flexibles, y esto es cierto para sus programas de refinanciamiento. Sin embargo, los prestamistas están autorizados a establecer normas mínimas de calificación.

Refinanciamiento con dinero en efectivo

Si un propietario de vivienda ha acumulado capital en su casa y le gustaría tener acceso a algo de dinero en efectivo a través de la refinanciación de su préstamo existente, el programa de refinanciamiento de dinero en efectivo de la FHA puede ser una buena opción. Puede ser utilizado por un prestatario con un préstamo existente de la FHA o un préstamo no de la FHA, siempre y cuando la casa que se refinancie sea la residencia principal del prestatario. Se requiere una tasación y el préstamo será totalmente suscrito por el prestamista.

Los prestatarios encontrarán que los refinanciaciones de FHA Cash-Out a menudo ofrecen un LTV más alto y requisitos de puntaje de crédito más indulgentes que otros programas de refinanciamiento. Esto puede ser beneficioso para los prestatarios que tienen menos del 20 por ciento del valor líquido de su casa o cuyos puntajes de crédito no son lo suficientemente altos para cumplir con los requisitos de un programa de préstamos convencional. Además, un refinanciamiento de FHA Cash-Out con una tasa de interés fija puede ser preferible a una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) con una tasa de interés variable. En esta situación, una comparación paralela entre los productos puede ser útil a la hora de evaluar las opciones.

Desde 1934, la FHA se ha mantenido fiel a su misión original de ayudar a los estadounidenses a convertirse en propietarios de viviendas.

Los préstamos FHA tienen sus orígenes en la Gran Depresión, pero siguen siendo una opción viable hoy en día para los prestatarios que buscan comprar casas o refinanciar hipotecas existentes. El diseño del programa – seguro hipotecario pagado por el prestatario, préstamos garantizados por el gobierno y flexibilidad del prestamista al calificar a los prestatarios – hace posible que los prestatarios con pagos iniciales limitados o puntajes de crédito más bajos califiquen para los préstamos hipotecarios.

Para obtener más información sobre los préstamos de la FHA y otros programas de préstamos disponibles en Axos Bank, llame al 888-546-2634 y hable con un profesional hipotecario experimentado que pueda ayudarle a encontrar una opción hipotecaria que se ajuste a sus necesidades individuales.

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