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miércoles, agosto 12, 2020

Conceptos básicos del préstamo hipotecario: Productos y condiciones

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Cuando se trata de discusiones sobre préstamos hipotecarios, los acrónimos como ARM, DTI, FICO, PITI, e IO parecen aparecer en cada frase. Con frecuencia se utilizan términos como convencional, no conforme, capital, principal y amortización. Los productos se describen como ARMs 5/1 no conformes o ARMs conformes a 30 años fijos. Afortunadamente, usted no necesita ser un experto en el vocabulario de la industria hipotecaria para obtener un préstamo hipotecario. Simplemente aprender algunos de los productos, conceptos y términos clave puede darle una ventaja cuando discuta sus opciones para un préstamo.

¿Es lo mismo un préstamo hipotecario que una hipoteca?

Técnicamente, un préstamo hipotecario es el dinero que usted pide prestado al banco para comprar su casa, y una hipoteca es el acuerdo legal que usted hace con el banco para el préstamo. Sin embargo, en la práctica, los términos son utilizados indistintamente por casi todas las personas dentro y fuera de la industria de préstamos.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo convencional y uno no convencional?

Los préstamos no respaldados por el gobierno son préstamos convencionales. Muchos préstamos convencionales se ofrecen a través de Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) o Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Aunque ambas agencias son empresas patrocinadas por el gobierno (GSEs), los préstamos que ofrecen no están garantizados por el gobierno.

En contraste, los préstamos no convencionales están asegurados o garantizados por la agencia gubernamental que los ofrece. Estos incluyen programas de préstamos a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura (USDA).

¿En qué se diferencian los préstamos conformes de los no conformes?

Los préstamos convencionales, los que no están garantizados por el gobierno, se pueden desglosar en categorías conformes o no conformes. Los préstamos de conformidad cumplen con las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Los préstamos que no cumplen con estos lineamientos se clasifican como préstamos improductivos. Hay muchas razones por las que un préstamo puede no cumplir con los estándares de Fannie Mae o Freddie Mac, pero un monto de préstamo alto es común.

¿Cuáles son algunos de los productos de préstamo más comunes?

Préstamos de conformidad

Los préstamos conformes se encuentran entre los productos de préstamos hipotecarios más populares disponibles. En la mayoría de las áreas de los Estados Unidos, la cantidad máxima aceptable para un préstamo conforme es de $484,350 – pero esta cantidad puede ser más alta en áreas designadas de alto costo. Los préstamos conformes son una opción popular porque a menudo ofrecen tasas de interés más bajas que otros productos de préstamo.

Préstamos VA

El programa de préstamos hipotecarios de VA ayuda a los miembros de Servicio y a los veteranos elegibles a comprar casas o refinanciar hipotecas existentes. Los préstamos VA están disponibles para el personal en servicio activo, veteranos, reservistas, miembros de la Guardia Nacional y ciertos cónyuges sobrevivientes. Debido a que un préstamo VA está garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos, en la mayoría de los casos no requerirá un pago inicial o la compra de un seguro hipotecario.

Préstamos FHA

Los préstamos FHA son hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y son otro ejemplo de un préstamo no convencional. Los préstamos FHA son una opción para muchos prestatarios que buscan un pago inicial bajo y un requisito de puntaje de crédito más bajo que el que ofrecen las hipotecas convencionales.

Préstamos Jumbo

Los préstamos Jumbo son hipotecas no conformes con montos de préstamos mayores que los aceptados por Fannie Mae o Freddie Mac. Debido a que los préstamos jumbo son considerados más riesgosos que los préstamos conformes, a menudo tienen tasas de interés más altas y requisitos de suscripción más estrictos.

Préstamos de cartera

Es un préstamo que el prestamista que le prestó el dinero al prestatario decide mantener en su cartera de inversiones; de ahí el nombre de préstamo de cartera. Al mantener el préstamo y asumir cualquier riesgo asociado con el préstamo, el prestamista determina sus propias pautas y términos para el préstamo.

¿Cuáles son algunas de las opciones que puedo obtener con mi hipoteca?

Plazos de préstamo de 30, 20, 15 y 10 años

El término del préstamo es el tiempo que tiene para pagar el préstamo hipotecario. El plazo más común del préstamo es de 30 años, pero también hay plazos de 20, 15 y 10 años. Los préstamos con plazos más cortos tienen pagos mensuales más altos, pero pueden ofrecer tasas de interés más bajas.

Hipotecas de tasa fija o ajustable

Como su nombre lo indica, la tasa de interés de una hipoteca de tasa fija sigue siendo la misma durante todo el período del préstamo. En contraste, la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) puede cambiar periódicamente durante el plazo del préstamo. Típicamente, la tasa de interés se fija para un cierto período – 3, 5, 7, o 10 años. Una vez finalizado el período de tipo de interés fijo, el tipo de interés puede ajustarse al alza o a la baja anualmente sobre la base de un índice designado en los mercados financieros.

Préstamo de interés solamente

Un préstamo de sólo interés permite al prestatario pagar sólo el interés del préstamo durante el período inicial del préstamo, a menudo de 5 a 10 años. Una vez que termina el período de sólo interés, los pagos del prestatario aumentan para cubrir el interés más parte del saldo del capital durante el período final.

¿Cuáles son algunos términos comunes de la hipoteca?

Amortización

La amortización es el proceso de pagar un préstamo en un número fijo de años a través de pagos mensuales fijos. Parte de cada pago se destina a intereses, mientras que el importe restante se utiliza para reducir el saldo del principal. Inicialmente, una gran parte de cada pago se destina a intereses. Sin embargo, con el tiempo, una cantidad cada vez mayor se destina a pagar el saldo principal.

Relación entre deuda e ingresos (DTI)

Una proporción de deuda a ingreso es el porcentaje del ingreso bruto mensual de un prestatario utilizado para pagar deudas mensuales recurrentes. Es una herramienta que los prestamistas utilizan para evaluar la capacidad de un prestatario para pagar una hipoteca. La proporción máxima aceptable de DTI variará entre los programas de préstamos y los prestamistas.

PITI

PITI es un acrónimo de la cantidad total que usted pagará en capital, intereses, impuestos y seguro cada mes. Su pago hipotecario representa el “principal” y el “interés” en este cálculo. El impuesto predial anual se divide en una cantidad mensual para representar la cantidad del “impuesto”. “Seguro” significa la cantidad mensual necesaria para el seguro del propietario de la vivienda (y el seguro hipotecario privado, si corresponde). El prestamista utiliza PITI para calcular las proporciones DTI.

Seguro hipotecario privado (PMI)

El seguro hipotecario privado (PMI) es un tipo de seguro que protege al prestamista si el prestatario deja de hacer los pagos de la hipoteca. Generalmente se requiere cuando un prestatario usa un préstamo convencional para comprar una casa y hace un pago inicial de menos del 20 por ciento.

Cuenta de depósito en garantía

Los prestamistas hipotecarios suelen establecer una cuenta de depósito en garantía para cubrir los gastos relacionados con la propiedad. Al calcular el pago mensual total de su hipoteca, el prestamista agrega una cantidad para cubrir los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro, además de los montos del capital y los intereses. El dinero adicional se deposita en una cuenta de depósito en garantía hasta que estos gastos venzan y sean pagados por el prestamista.

Informe de crédito de tres fusiones

Un informe de crédito de tres fusiones es un informe único que fusiona todos los datos crediticios disponibles de las tres agencias de informes de crédito más importantes: Experian, Equifax y TransUnion. El puntaje de crédito de cada agencia se enumera individualmente en el informe, en lugar de fusionarse o promediarse juntos. El informe muestra información sobre sus cuentas de crédito actuales y pasadas, una lista de quién ha retirado recientemente su informe de crédito, y cualquier bancarrota o cuentas vencidas.

Suscripción

La suscripción es el proceso que su prestamista utiliza para asegurar que usted cumpla con todos los requisitos del programa de préstamos y para evaluar su capacidad de pagar el préstamo. El asegurador hipotecario revisará los documentos que usted presentó, su historial de crédito, información sobre ingresos y la relación entre deuda e ingresos (DTI), entre otras cosas. Es posible que se le pida que presente documentación adicional o una carta de explicación por cualquier cosa inusual en su informe de crédito. El tiempo que esto toma puede variar de unos pocos días a unas pocas semanas.

¿Ser precalificado para un préstamo es lo mismo que ser preaprobado?

Aunque suenan similares, es importante considerarlos como dos pasos diferentes en el proceso hipotecario. Obtener la precalificación es el primer paso en el proceso de préstamo. Se puede hacer en línea, por teléfono o en persona. Usted le proporciona al prestamista información sobre sus ingresos, activos y deudas, y luego recibe una carta con una estimación de cuánto puede pedir prestado. Esta estimación se basa enteramente en la información que usted proporcione.

Una pre-aprobación es el segundo paso en el proceso del préstamo y está más involucrado. A los prestatarios se les pide que completen una solicitud oficial de hipoteca, que proporcionen documentación de ingresos y bienes, y que permitan al prestamista presentar un informe de crédito. Debido a que una carta de pre-aprobación se basa en información que puede ser verificada, tiene más peso que una carta de pre-aprobación.

¿Cuáles son algunas de las razones para refinanciar una hipoteca existente?

Hay muchas razones para refinanciar una hipoteca. La razón más común que se da es para bajar la tasa de interés. Obtener una tasa de interés más baja también puede significar un pago mensual más bajo. Los prestatarios que tienen una hipoteca de tasa ajustable (ARM) pueden beneficiarse de un refinanciamiento que fija una tasa de interés fija. Otra razón por la que los prestatarios deciden refinanciar es para pagar otras deudas de alto interés. Un refinanciamiento también puede ser usado para remover o agregar prestatarios a la hipoteca o título.

Aprender estos productos y términos comunes le permitirá hablar el lenguaje distintivo de los préstamos. Con este vocabulario nuevo, usted puede estar seguro de hablar con su prestamista acerca de sus opciones para un préstamo hipotecario.

Ya sea que esté comprando una casa o refinanciando una hipoteca existente, puede confiar en los profesionales hipotecarios de Axos Bank para que lo guíen a través del proceso del préstamo hipotecario. Para hablar con un especialista en hipotecas con experiencia, por favor llámenos al 888-546-2634.

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