Inversiones

Crowdfunding inmobiliario: cómo funcionan estas inversiones, ventajas y desventajas

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Los bienes raíces ofrecen un contrapeso fantástico a las acciones de su cartera de inversiones, especialmente en una era de tasas de interés y rendimientos de bonos bajos. Pero no todos tenemos $ 300,000 para comenzar a comprar propiedades.

Ingrese: inversiones inmobiliarias financiadas por crowdfunding. Una adición relativamente reciente al arsenal de opciones de inversión, el crowdfunding permite a miles de inversores juntar sus fondos, por lo que cada inversor puede invertir una pequeña cantidad de dinero en proyectos más grandes.

Como todas las inversiones, el crowdfunding inmobiliario tiene sus pros y sus contras, y viene en muchos sabores y variedades. Antes de invertir un centavo en cualquier activo, primero debe comprender los riesgos, las recompensas y el papel que juega la inversión en su cartera.

¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?

En el nivel más simple, el crowdfunding de bienes raíces involucra a muchas personas, cada una de las cuales contribuye con una pequeña porción del mayor costo de una inversión relacionada con bienes raíces.

Pero “inversión relacionada con bienes raíces” puede tener muchos significados. Tenga en cuenta las siguientes variaciones mientras explora las opciones de inversión en crowdfunding de bienes raíces .

Equidad frente a deuda

Cuando invierte dinero a través de una plataforma de financiación colectiva, ¿el dinero se destina a la compra directa de nuevas propiedades o a préstamos para el servicio de propiedades de otras personas?

Si conoce los REIT que cotizan en bolsa , comprende la diferencia entre los REIT de acciones y los REIT hipotecarios . El primero compra y administra bienes raíces; este último presta dinero garantizado con bienes inmuebles.

El crowdfunding funciona de manera similar. De hecho, muchas inversiones de crowdfunding en bienes raíces son REIT: simplemente se venden de forma privada en lugar de en bolsas de valores públicas sujetas a la regulación tradicional de la SEC (más sobre las diferencias de regulación en breve).

Muchos REIT privados financiados por crowdfunding ofrecen opciones de REIT tanto de capital como de deuda. Como regla general, los REIT de deuda generan ingresos por dividendos más inmediatos , mientras que los REIT de acciones incluyen un elemento de apreciación a largo plazo además de los ingresos. Por ejemplo, Fundrise ofrece varias carteras de canastas amplias que se inclinan más hacia inversiones de capital o de deuda en bienes raíces.

Sin embargo, no todas las inversiones de deuda financiadas por crowdfunding de bienes raíces vienen en forma de REIT.

Inversiones entre pares frente a inversiones en fondos

En el caso de los REIT de deuda privada, usted invierte dinero en un fondo mancomunado y el fondo presta dinero a los inversores inmobiliarios como mejor le parezca. El modelo alternativo para la deuda inmobiliaria con financiación colectiva implica prestar directamente al prestatario.

Las plataformas de crowdfunding que siguen este modelo le permiten buscar préstamos individuales, para que pueda elegir en qué préstamos desea invertir.

Por ejemplo, Groundfloor atiende a inversores inmobiliarios, en su mayoría a personas que buscan casas, y les prestan dinero para comprar y renovar casas reparadoras . Como inversor financiero, puede iniciar sesión en su cuenta y revisar los préstamos disponibles, incluidos los detalles sobre el proyecto y el prestatario, y luego destinar diferentes cantidades de dinero a tantos préstamos como desee.

Su préstamo está garantizado por un gravamen sobre la propiedad. Si el prestatario incumple, Groundfloor ejecuta la ejecución hipotecaria para recuperar el dinero de todos los inversores.

tipo de propiedad

Algunas plataformas de crowdfunding de bienes raíces se especializan en bienes raíces residenciales, mientras que otras se enfocan en comerciales.

Dentro de cada uno de esos amplios paraguas, también hay mucha variación. Las propiedades residenciales podrían significar alquileres unifamiliares o podrían significar complejos de apartamentos de 200 unidades. Los bienes raíces comerciales pueden significar edificios de oficinas, parques industriales o locales comerciales.

Antes de invertir, asegúrese de comprender exactamente en qué está invirtiendo y, lo que es más importante, por qué.

Disponibilidad para inversores no acreditados

Algunos servicios de financiación colectiva como FarmTogether solo permiten la participación de inversores acreditados . Otros están abiertos a todos.

Para calificar como inversionista acreditado, debe tener un patrimonio neto superior a $ 1 millón (sin incluir el valor neto de su casa) o haber ganado al menos $ 200,000 por cada uno de los últimos dos años ($ 300,000 para parejas casadas), con la expectativa de ganar de manera similar este año. Por lo tanto, la mayoría de los estadounidenses solo pueden invertir con plataformas de financiación colectiva que permitan inversores no acreditados.

Antes de realizar más diligencias debidas, compruebe si las posibles plataformas de financiación colectiva le permiten invertir. De lo contrario, ningún otro detalle importa.


Ventajas del crowdfunding inmobiliario

Estas inversiones relativamente novedosas vienen con muchas ventajas, especialmente para la gente común con pocas otras vías para invertir en grandes proyectos inmobiliarios. Yo mismo invierto en varias plataformas de crowdfunding inmobiliario.

Al comparar las inversiones de crowdfunding con otros tipos de inversiones inmobiliarias , tenga en cuenta las siguientes ventajas.

1. Bajos requisitos de efectivo

A través de la inversión inmobiliaria financiada mediante crowdfunding, los inversores obtienen acceso a inversiones costosas como hoteles, parques de oficinas y complejos de apartamentos que de otro modo no estarían disponibles para ellos. No tengo $ 5 millones para comprar un edificio de apartamentos. Pero tengo $ 500 que estoy feliz de invertir en un fondo privado que posee edificios de apartamentos.

Aunque cada plataforma de crowdfunding impone su propia inversión mínima, algunos de esos mínimos siguen siendo bastante bajos. Groundfloor, por ejemplo, permite inversiones tan bajas como $ 10.

Otras plataformas imponen mínimos de $ 500 o $ 1,000, manteniendo los mínimos al alcance de los asalariados de clase media. Marca una enorme ventaja para invertir indirectamente en bienes raíces : no necesita un pago inicial completo más los costos de cierre para diversificar sus inversiones para incluir bienes raíces.

2. Fácil diversificación

Con las inversiones de crowdfunding, puede incluir fácilmente bienes raíces en su asignación de activos .

Y no solo a través de los REIT que cotizan en bolsa, que a menudo se mueven en mayor sincronía con el mercado de valores que con los mercados inmobiliarios porque cotizan en las bolsas de valores públicas. Puede invertir dinero en cualquier tipo de propiedad inmobiliaria, residencial o comercial, en cualquier grado de vecindario, repartidos en muchas ciudades de los EE. UU. O incluso en todo el mundo.

Por ejemplo, tengo un poco de dinero invertido en oficinas comerciales a través de Streitwise  y un poco invertido en bienes raíces residenciales (capital y deuda) a través de los REIT de Fundrise. También tengo dinero distribuido entre una variedad de préstamos individuales a través de Groundfloor. Con todo, estas inversiones me exponen a bienes raíces en 15 estados.

Imagínese cuánto más difícil sería esa exposición si tuviera que salir y comprar propiedades individuales en 15 estados.

3. Sólidos rendimientos de ingresos

Las inversiones inmobiliarias financiadas mediante crowdfunding tienden a generar rendimientos de ingresos razonablemente altos. Lo cual siempre es bienvenido, ya sea que busque la independencia financiera a una edad temprana , busque generar más ingresos para la jubilación o simplemente disfrute de obtener más ingresos pasivos cada mes. Porque cuando tienes suficientes ingresos pasivos para cubrir tus gastos de manutención, el trabajo se vuelve opcional.

Me he ganado consistentemente rendimientos de ingresos en el rango de 8% a 9% en mis inversiones con Streitwise y en planta baja . Con Fundrise , gano alrededor del 5% en rendimiento de dividendos, más una apreciación a largo plazo.

No muchas acciones o ETF ofrecen ese tipo de rendimientos.

4. No se requiere mano de obra y poca habilidad para invertir

Como inversionista inmobiliario directo, puedo decirle de primera mano cuánta habilidad y trabajo se necesita para encontrar buenas ofertas, analizar los números de flujo de efectivo, renovar propiedades, contratar y administrar contratistas, etc.

Con las inversiones inmobiliarias financiadas mediante crowdfunding, subcontratas todo eso a otra persona. Simplemente haga clic en un botón para invertir sus fondos y siéntese y recolecte los retornos.

No me malinterpretes, la inversión inmobiliaria directa viene con muchas de sus propias ventajas, como el potencial de mayores retornos, mayor control y ventajas fiscales relacionadas con los bienes raíces . Pero debe ganar esas ventajas con sudor y conocimiento, gran parte de lo que se requiere incluso antes de comprar su primera propiedad .

Esta facilidad para invertir a través de plataformas de financiación colectiva tiene un beneficio adicional: puede automatizar sus inversiones. Configure inversiones mensuales o quincenales para evitar inversiones emocionales y generar riqueza e ingresos pasivos en piloto automático.

5. No se requiere administración de la propiedad

Se necesita un esfuerzo para no reírse a carcajadas cuando los inquilinos lo llaman para quejarse de que se quemó una bombilla y le piden que venga a reemplazarla. A menos que la llamada llegue a las 3 a. M., Eso es menos divertido.

Pocos propietarios disfrutan administrando propiedades de alquiler, entre perseguir a inquilinos que no pagan, molestar con reparaciones constantes y problemas de mantenimiento, y quejas demasiado frecuentes de inquilinos y vecinos: “esta persona toca su música demasiado fuerte”, “que huele a hierba cuando pasan por el pasillo ”, ad nauseum. Es por eso que tantos propietarios terminan contratando a un administrador de propiedades para que les quite los dolores de cabeza.

No tiene que preocuparse por nada de eso cuando invierte en inversiones inmobiliarias financiadas por crowdfunding.

6. Protección contra la inflación

Los activos “reales” como las materias primas , los metales preciosos y, por supuesto, los bienes raíces tienen una demanda inherente. Independientemente de la moneda con la que pague o su valor, paga la tasa vigente en función del valor subyacente de estos activos físicos.

Eso hace que estos activos sean una excelente cobertura contra la inflación . Si los alquileres aumentan la inflación, las propiedades de alquiler solo se vuelven más valiosas, con mayores ingresos. Si el dólar pierde valor, la gente paga más por la vivienda y el espacio comercial.

Por el contrario, los inversores en realidad pierden dinero, en términos de valor real, en un bono que paga un interés del 2% cuando la inflación es del 3%.


Desventajas del crowdfunding inmobiliario

Ninguna inversión es perfecta, sin riesgos ni inconvenientes. Revise detenidamente estos inconvenientes y riesgos antes de deshacerse del dinero que tanto le costó ganar.

1. Escasa liquidez

Se necesitan unos pocos clics para vender una acción o un ETF. Los inversores pueden liquidar sus participaciones instantáneamente, dejándolos con dinero contante y sonante.

Los bienes raíces son inherentemente ilíquidos. Lleva meses comercializar y vender propiedades, y para las grandes propiedades comerciales, puede implicar cientos de miles de dólares en costos. Por lo tanto, los inversores generalmente los retienen durante al menos cinco años, y cuando estas inversiones se financian a través de una multitud de inversores financieros, eso significa que las personas no pueden retirar fácilmente su dinero del trato.

La mayoría de las inversiones inmobiliarias financiadas mediante crowdfunding aconsejan a los posibles inversores que planifiquen dejar su dinero en su lugar durante al menos cinco años. Algunos ofrecen redención anticipada para vender sus acciones, pero no instantáneamente y, por lo general, con algún tipo de descuento o penalización.

No invierta nada que pueda necesitar en los próximos cinco años.

Una excepción notable incluye los préstamos entre pares a corto plazo garantizados por bienes raíces, como los que ofrece Groundfloor. Estos préstamos generalmente se reembolsan en un plazo de nueve a 12 meses. Aun así, todavía no puede retirar fácilmente su dinero antes de que el prestatario reembolse el préstamo en su totalidad.

2. Regulación compleja y transparencia del desempeño

La regulación sobre inversiones de financiación colectiva puede hacer que los ojos del inversor medio se crucen rápidamente. Para una muestra rápida, los inversores deben navegar entre las inversiones de la Regulación D que caen bajo 506 (b) o 506 (c), y las inversiones de Regulación A y Título III, también conocidas como Regulación Crowdfunding o Reg CF.

Independientemente, los inversores no pueden utilizar las herramientas familiares de cuentas de corretaje con las que ya están familiarizados para investigar estas inversiones. La SEC requiere que las plataformas de financiación colectiva divulguen una amplia gama de información, pero parecerá y se sentirá desconocida para muchos inversores minoristas.

Existe una gran ventaja que tienen los REIT privados financiados por crowdfunding sobre los REIT que cotizan en bolsa: la flexibilidad para reinvertir las ganancias para comprar más propiedades. Los REIT que cotizan en bolsa deben distribuir al menos el 90% de todas las ganancias a los inversores en forma de dividendos. Eso los deja con altos rendimientos de dividendos pero malas perspectivas de apreciación y crecimiento de activos. Los REIT privados como DiversyFund pueden emplear mucha más flexibilidad para construir sus carteras.

3. Límites de participación

La SEC pone límites a la cantidad de dinero que los inversores no acreditados pueden invertir cada año en inversiones de financiación colectiva. Esos límites son los siguientes:

“Si bien sus ingresos anuales o su valor neto es inferior a $ 107.000, a continuación, durante cualquier período de 12 meses, se puede invertir hasta el mayor de los siguientes $ 2.200 o el 5% de la menor de sus ingresos anuales o patrimonio.

“Si tanto su ingreso anual como su patrimonio neto son iguales o superiores a $ 107,000, entonces durante cualquier período de 12 meses, puede invertir hasta el 10% del ingreso anual o patrimonio neto, lo que sea menor, pero sin exceder los $ 107,000. “

Proporcionan una tabla a modo de ejemplo:

Ingresos anuales Valor neto Cálculo Límite de 12 meses
$ 30 000 $ 105 000 mayor de $ 2,200 o 5% de $ 30,000 ($ 1,500) $ 2,200
$ 150 000 $ 80 000 mayor de $ 2,200 o 5% de $ 80,000 ($ 4,000) $ 4 000
$ 150 000 $ 107 000 10% de $ 107,000 ($ 10,000) $ 10,700
$ 200 000 $ 900 000 10% de $ 200,000 ($ 20,000) $ 20 000
$ 1.2 millones $ 2 millones 10% de $ 1.2 millones ($ 120,000), sujeto a límite $ 107 000

Aún así, estos golpes de velocidad sirven como precauciones y protecciones razonables para el inversionista promedio. Estas inversiones conllevan un elemento de riesgo y no deberían representar el 70% de su cartera de jubilación.

4. Menos protección contra el incumplimiento que otras inversiones inmobiliarias

Cuando usted es dueño de una propiedad de alquiler y sus inquilinos dejan de pagar el alquiler, puede desalojarlos . Usted es dueño de la propiedad, puede asegurarla contra daños y tiene una cierta cantidad de valor inherente.

Las inversiones de crowdfunding de bienes raíces no vienen con estas protecciones. Por lo general, posee acciones en papel de un fondo, no todo o parte de un activo físico. Sus inversiones ni siquiera están aseguradas contra las propiedades subyacentes con un gravamen en la mayoría de los casos.

Sin embargo, existen excepciones. Por ejemplo, cuando invierte fraccionalmente en préstamos en Groundfloor, esos préstamos están garantizados por un gravamen sobre bienes inmuebles. Si el prestatario incumple, Groundfloor realiza la ejecución hipotecaria para recuperar la mayor parte o la totalidad de su dinero.

5. Falta de control

Aunque los inversores en acciones tienen poco control sobre el rendimiento de los precios de sus acciones, los inversores inmobiliarios directos disfrutan de control sobre sus rendimientos y gestión. Pueden hacer renovaciones para aumentar los alquileres y los valores de las propiedades, pueden ajustar sus criterios de selección de inquilinos para evitar los estancados, incluso pueden asegurarse contra los impagos de los alquileres.

Pero cuando invierte en bienes raíces indirectamente a través del crowdfunding, cede el control al administrador del fondo. Si lo hacen bien, usted (con suerte) obtendrá un buen rendimiento. Si se equivocan, usted se queda atascado con los costos de sus errores.


¿Dónde encaja el crowdfunding inmobiliario en su cartera?

Si bien las acciones pertenecen a la cartera de casi todos los inversores, no todos se sienten cómodos con el crowdfunding inmobiliario. Sin embargo, estas inversiones ofrecen un buen contrapeso a las acciones cuando se utilizan de forma responsable.

Su asignación de activos ideal es personal para usted y depende de factores que van desde su edad, horizonte de jubilación objetivo , patrimonio neto y tolerancia al riesgo . Recomiendo pensar en las inversiones inmobiliarias financiadas mediante crowdfunding como una alternativa a los bonos de mayor riesgo y rendimiento y los REIT públicos.

Por ejemplo, supongamos que apunta a una asignación de activos del 60% en acciones y 40% en bonos . Esas acciones incluyen 57% acciones y 3% REIT, y sus bonos incluyen 30% bonos gubernamentales de bajo riesgo y 10% bonos corporativos de mayor riesgo.

Podría formar parte del 13% de su cartera destinada a REIT y bonos de mayor riesgo y probar las aguas de las inversiones inmobiliarias financiadas por crowdfunding. Si te gusta lo que ves, puedes moverte un poco más hasta tu nivel de comodidad.

Sin embargo, el crowdfunding inmobiliario no debe reemplazar las inversiones de riesgo extremadamente bajo en su cartera, como los bonos del Tesoro o los TIPS .


Conclusiones finales

Con el crowdfunding inmobiliario, tienes el lujo de invertir pequeñas cantidades para medir el rendimiento de tus inversiones y tu comodidad.

Estas inversiones pueden desempeñar un papel en la cartera de cualquier inversor, pero ese papel debería comenzar con algo pequeño. No invierta dinero que lo paralizaría financieramente y haga su tarea sobre el desempeño pasado y las medidas de gestión de riesgos de cualquier inversión financiada con fondos colectivos.

Sobre todo, mantenga siempre estas inversiones en la perspectiva de su cartera más amplia y asignación de activos. Estas inversiones no existen en el vacío, juegan un papel en un desempeño más amplio.

Contador público, manejo de finanzas, prestamos bancarios. Me manejo bien con todo lo que tiene que ver con impuestos y economía.

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