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¿Debería aumentar el alquiler de su propiedad de inversión?

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Debido a que el volumen de negocios puede ser uno de los mayores gastos del propietario de una propiedad, la decisión de aumentar el importe del alquiler de una propiedad de inversión puede ser difícil. Ya que cada propiedad es única y el mercado de alquiler puede variar de comunidad en comunidad, rara vez hay una respuesta clara. Sin embargo, cuando se trata de aumentos de alquiler, sopesar una serie de factores puede ayudarle a llegar a una decisión informada. Si se toma la decisión de aumentar el monto del alquiler, también es importante considerar el momento del aumento para evitar que las vacantes se extiendan. Si un aumento en el alquiler no es factible, una alternativa puede ser reducir los gastos asociados con la propiedad.

Maximizar las ganancias al mismo tiempo que se mantiene la ocupación

Como propietario, usted es directamente responsable de la rentabilidad de su inversión. Establecer la cantidad óptima de alquiler es un delicado equilibrio entre maximizar las ganancias mientras se mantiene la ocupación. Revisar sus gastos de alquiler, las cantidades de alquiler de propiedades comparables y las condiciones actuales del mercado de alquiler puede ser útil para tomar una decisión.

Gastos de alquiler

En la mayoría de los casos, usted desea que el monto del alquiler cubra sus gastos. Revise todos los gastos mayores asociados con su propiedad de inversión y cualquier aumento en las cantidades. Es probable que estos gastos incluyan:

  • Pago de la Hipoteca
  • Impuesto sobre la propiedad
  • Cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA)
  • Primas de seguro
  • Cuotas de mantenimiento
  • Tarifas de administración de propiedades

Anote los aumentos de estos gastos y también calcule una cantidad de referencia que cubra todos los gastos de la propiedad.

Fijación de precios de unidades comparables

El siguiente paso es hacer una investigación sobre el precio de cinco a diez propiedades comparables en la misma área general. Con estos datos, se puede desarrollar un precio medio de alquiler. Tome nota de cualquier servicio que justifique un aumento en sus precios, como una ubicación cerca del transporte público, acceso a una piscina, o restaurantes populares a poca distancia. Esta información no sólo ayudará a determinar una cantidad de alquiler competitiva, sino que también puede ser utilizada en la comercialización de su propiedad.

Hay una serie de sitios web disponibles donde puede buscar propiedades de forma gratuita. Mantenga una lista de propiedades comparables para que pueda monitorear convenientemente los cambios en los montos de alquiler trimestral o semestralmente.

Oferta y demanda del mercado de alquiler actual

El mercado de alquiler en sí mismo – no sus gastos o incluso las composiciones en el área – es el que tiene más peso para determinar si usted puede aumentar la cantidad de su alquiler. Entender la oferta y la demanda en su área de propiedad de alquiler es clave para establecer un precio competitivo.

Cuando las vacantes son bajas, los propietarios a menudo pueden aumentar sus alquileres sin que un inquilino existente se mude o sin que la propiedad permanezca vacía. Por otro lado, si los alquileres en su área son abundantes, un aumento en el alquiler puede llevar a una vacante extendida. En algunos casos, puede ser necesario ofrecer descuentos o unas pocas semanas de alquiler gratuito para conseguir un nuevo inquilino.

Si usted prefiere no hacer esta investigación por su cuenta, un análisis más profundo del mercado de alquiler en su área se puede comprar en varios sitios web.

Implementación de un aumento del alquiler

Si decide seguir adelante con el aumento del alquiler, hay algunas ocasiones en las que puede considerar la posibilidad de implementar el cambio:

  • Renovación de contrato
  • Arrendamiento de un nuevo inquilino
  • Siguiendo las Mejoras de la Propiedad

Renovación de contrato

La mayoría de los inquilinos esperan un ligero aumento al firmar otro contrato de arrendamiento. Sin embargo, un aumento sustancial puede encontrar resistencia. Después de revisar otros alquileres en el área, su inquilino puede darse cuenta de que el aumento es competitivo y decide quedarse. Si no es así, es beneficioso comenzar a publicar la vacante lo antes posible.

Hay situaciones en las que puede optar por retrasar el aumento un año más. Un inquilino a largo plazo que paga a tiempo puede tener más valor que un ligero aumento en los ingresos mensuales. O, si un evento imprevisto causó un gran inconveniente para su inquilino, usted puede optar por renunciar a un aumento.

Siempre que decida aumentar el alquiler de los inquilinos existentes, asegúrese de entender las leyes de su estado, especialmente si la propiedad está controlada por el alquiler o si los aumentos están limitados por ley. Notificar a sus inquilinos mucho antes de que termine el contrato de arrendamiento no sólo cumple con los requisitos legales, sino que también puede darle tiempo para comercializar la propiedad si el inquilino decide no renovarla

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Arrendamiento de un nuevo inquilino

A menudo, el mejor momento para ajustar el monto del alquiler es al comienzo de un contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino. Establecer una cantidad competitiva en este momento puede ayudar a minimizar la necesidad de cualquier aumento significativo para seguir adelante.

Después de mejoras en la propiedad

El mantenimiento regular es importante para la retención de inquilinos y puede ayudar a que su propiedad sea vista de manera positiva, pero rara vez es aceptada como una razón para un alquiler más alto. Por el contrario, las mejoras y mejoras pueden justificar un aumento del alquiler a un inquilino existente o hacer que su propiedad sea más atractiva para los inquilinos potenciales. Tenga en cuenta que el atractivo de la acera es importante, pero también se valoran los electrodomésticos, las instalaciones modernas y los pisos nuevos.

Reducir los gastos cuando el aumento del alquiler no es factible

A veces un aumento del alquiler puede no ser factible en función de las condiciones del mercado. Como alternativa, es posible que pueda reducir los gastos como medio para aumentar el rendimiento de su propiedad de inversión. Eche un vistazo a sus principales gastos para ver si hay oportunidades de reducir las cantidades.

El pago de la hipoteca y el cálculo de los impuestos sobre la propiedad son dos gastos importantes. Aunque es poco probable que pueda reducir la cantidad de impuestos a la propiedad que paga, refinanciar su préstamo existente podría reducir potencialmente su pago hipotecario mensual a través de una tasa de interés más baja o un plazo extendido. Las cuotas de la HOA a menudo no están sujetas a negociación, pero usted puede reducir sus primas de seguro al buscar un mejor precio.

El mantenimiento preventivo puede ahorrarle dinero. Reemplazar los filtros de la caldera, limpiar los compresores de aire acondicionado y limpiar las canaletas de lluvia puede evitar grandes desembolsos de dinero para la reparación de la calefacción, ventilación y aire acondicionado y de los cimientos. Además, las inspecciones regulares pueden encontrar pequeños problemas antes de que se conviertan en gastos mayores.

Si usted utiliza una compañía de administración, una comprensión clara de los servicios que proporcionan junto con su estructura de honorarios puede ahorrarle dinero. Al evaluar su desempeño general regularmente, usted puede determinar si los servicios que proporcionan valen la pena los honorarios que usted paga. Como dueño de la propiedad, usted puede negociar mejores términos o considerar otra firma con honorarios más bajos.

Un aumento en el alquiler nunca es una propuesta libre de riesgos, pero es un medio para maximizar el retorno de su inversión. El potencial de aumento de las ganancias siempre debe equilibrarse con los beneficios de una ocupación constante. Se puede tomar una decisión informada una vez que tenga una idea clara de sus gastos, tome el tiempo para revisar otras propiedades comparables y examine la oferta y la demanda del mercado de alquiler actual.

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