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¿Qué es la exención de vivienda familiar? Definición, tratamiento fiscal y legal

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En realidad,  vivir fuera de la red  es raro, pero millones de propietarios estadounidenses pueden llamarse a sí mismos colonos. Esto se debe a que el gobierno federal, y la mayoría de los gobiernos estatales también, extienden protecciones legales especiales a las residencias principales de los propietarios.

Generalmente conocidas como “exenciones de vivienda” (y las propiedades que protegen generalmente conocidas como “viviendas” o “propiedades habitadas”), estos estatutos existen para proteger a los propietarios-ocupantes de impuestos excesivos, proporcionar refugio a los cónyuges sobrevivientes después de que sus socios fallecen, y proteger parte o todo el capital social de la propiedad de ciertos tipos de acreedores. La exención federal de vivienda familiar se aplica específicamente a los propietarios de viviendas que se declaran en quiebra . Las exenciones estatales para viviendas familiares tienden a ser más amplias, con disposiciones que protegen a los propietarios de algunos impuestos a la propiedad y, después de la muerte, brindan a sus cónyuges sobrevivientes y dependientes protección contra acreedores no garantizados y otros reclamantes que intentan apoderarse de su residencia principal.

Las exenciones de vivienda familiar generalmente se aplican a viviendas unifamiliares y adosadas, condominios y casas prefabricadas en terrenos de propiedad o arrendados por el propietario. No se aplican a propiedades de alquiler , casas de vacaciones y otras propiedades residenciales que no califican como residencias principales.

Siempre que sean propietarios de las propiedades en cuestión, las personas que puedan demostrar que actúan como jefes de familia de propiedades cuyos residentes califiquen como sus dependientes pueden declarar esas propiedades como viviendas familiares, independientemente de dónde vivan realmente. Por ejemplo, si es una persona soltera que alquila su residencia principal, es dueño de la casa de sus padres ancianos en la ciudad y asume la responsabilidad financiera total por ellos (incluido el pago de la hipoteca y las reparaciones necesarias), es probable que pueda reclamarlo. como una granja. Sin embargo, en todos los casos, un solo jefe de hogar o una pareja casada solo puede tener una vivienda, incluso si son propietarios o actúan como jefes de hogar para múltiples residencias.

La exención federal de vivienda

Según la Sección 522 (d) (1) del Código de Quiebras de EE. UU. , Los propietarios de viviendas pueden eximir una parte del interés de propiedad (capital) en sus residencias principales de los acreedores no garantizados (como los emisores de tarjetas de crédito) cuyos préstamos no están garantizados por los prestatarios. propiedad.

A partir de 2016, el valor en dólares de los intereses de propiedad exenta tiene un tope de $ 23,675 para personas solteras y cabezas de familia que se declaran en quiebra, y $ 47,350 para parejas casadas que se declaran en quiebra de forma conjunta. Esta es la cantidad que se les debe si la propiedad se incauta y se vende para satisfacer las deudas pendientes. Aumenta cada tres años para mantener el ritmo de la inflación.

Muchos estados también tienen exenciones de vivienda que protegen a los propietarios que enfrentan la bancarrota. Los montos de estas exenciones pueden ser mayores o menores que la exención federal. La ley estatal generalmente permite a los propietarios de viviendas elegir entre la exención estatal o federal.

En los estados donde la exención estatal es más generosa, tiene sentido que los propietarios que enfrentan la bancarrota la utilicen. Los siguientes estados son ejemplos:

  • California : Los propietarios de viviendas solteros y sanos (con o sin dependientes) pueden eximir hasta $ 75,000; los jefes de hogar que viven con un miembro de la familia pueden eximir hasta $ 100,000; y los propietarios de viviendas discapacitados y ancianos pueden eximir hasta $ 175,000. Estos límites también se aplican a las parejas casadas; la exención no se duplica según la ley de California.
  • Georgia : la mayoría de los propietarios de viviendas solteros, con o sin dependientes, pueden eximir hasta $ 21,500. El estado proporciona $ 5,000 adicionales que se pueden aplicar a cualquier propiedad, incluidos los bienes raíces familiares. La exención se duplica (a $ 43,000) para las parejas casadas.
  • Illinois : los propietarios de viviendas individuales, con o sin dependientes, pueden eximir hasta $ 15,000. Las parejas casadas pueden eximir hasta $ 30,000.
  • Carolina del Norte : la mayoría de los propietarios de viviendas solteros, con o sin dependientes, pueden eximir hasta $ 35,000. Los propietarios de viviendas mayores de 65 años cuyos cónyuges hayan fallecido pueden eximir hasta $ 65,000. Las parejas casadas pueden eximir hasta $ 70,000.
  • Ohio : los propietarios de viviendas individuales, con o sin dependientes, pueden eximir hasta $ 132,900. Las parejas casadas pueden eximir hasta $ 265,800.

Cómo funciona la exención de vivienda en caso de quiebra

Si el valor de su casa es menor que el valor de la exención de propiedad estatal o federal pertinente, no se puede vender para satisfacer a sus acreedores en quiebra.

En el caso más probable de que su casa exceda el valor de la exención de vivienda, puede venderse en quiebra. Sin embargo, sus acreedores no obtienen la totalidad de las ganancias. Usted (o usted y su cónyuge, si está casado) pueden quedarse con una suma global equivalente al valor de la exención de vivienda individual o conjunta. Puede usar esta suma como mejor le parezca, incluso como pago inicial de una casa nueva o como depósito de seguridad en un apartamento.

Homestead Exemption Bancarrota funciona

Otras exenciones de propiedad federal

Según la ley federal, la exención de vivienda familiar es parte de un paquete más amplio de exenciones por bancarrota que protegen las posesiones físicas y los derechos de los acreedores no garantizados:

  • Vehículos de motor, hasta $ 3,775 en valor de tasación
  • Joyas, hasta $ 1,600
  • Artículos para el hogar, como muebles y electrodomésticos, hasta $ 600 por artículo y $ 12,625 en valor agregado
  • Contratos de seguro de vida , hasta $ 12,625
  • Pagos de seguro de vida que son necesarios para su manutención (sin límite especificado)
  • Ayudas para la salud prescritas legalmente y médicamente necesarias, como máquinas portátiles de oxígeno (sin límite especificado)
  • Beneficios federales, como Seguro Social y beneficios por desempleo (sin límite especificado)
  • Pagos de pensión alimenticia y manutención que son necesarios para su manutención (sin límite especificado)
  • Cuentas de jubilación exentas de impuestos , con un límite de $ 1,283,025 en IRA tradicionales y Roth IRA , y sin límite especificado en otros tipos de cuentas

Es importante destacar que la exención de vivienda no protege su residencia principal contra la ejecución hipotecaria . Si se vuelve moroso con su hipoteca, no puede permanecer en su casa simplemente porque es su propiedad.

Es posible que la exención de vivienda familiar tampoco se aplique a otros préstamos o deudas garantizados por su interés en su casa, como los gravámenes para mecánicos y los préstamos de renovación de la FHA . Si no está seguro de si se cubre un tipo específico de deuda, consulte con un abogado de bienes raíces con licencia para ejercer en su área.

Exenciones federales contra viviendas estatales

Si su estado no tiene su propia exención de vivienda, puede aprovechar la exención federal de vivienda durante una declaración de quiebra. Sin embargo, la mayoría de los estados con exenciones de vivienda familiar (aunque no todos) son más generosos que la exención federal.

Ese es el caso en Massachusetts, donde la exención de vivienda varía hasta $ 500,000, según el  Registro de escrituras del condado de Norfolk . En otros casos, la exención estatal no especifica un límite en dólares. En cambio, se aplica a una superficie específica, por lo que su generosidad depende del valor de la propiedad subyacente. Por ejemplo, Iowa permite a los propietarios proteger todo el interés de su propiedad, sujeto a un límite de área cultivada de 0.5 acres en ciudades y pueblos incorporados, y 40 acres en áreas rurales y comunidades no incorporadas.

Algunos estados con exenciones de vivienda social optan por salir del sistema federal. Si su estado de origen es uno, debe utilizar la exención de vivienda local. Si su estado de origen le permite elegir entre la exención estatal y federal, puede hacerlo, probablemente eligiendo la más generosa de las dos.

Límites de exención bajo la Ley de Protección al Consumidor y Prevención de Abuso por Quiebras de 2005

La Ley federal de Protección al Consumidor y Prevención de Abuso por Quiebras (BAPCPA), aprobada en 2005, impone algunas limitaciones importantes a las exenciones estatales de vivienda en caso de quiebra.

El más importante es el cierre de la llamada “laguna jurídica de la mansión”, a través de la cual individuos fuertemente endeudados establecieron su residencia en estados con leyes favorables sobre la propiedad familiar, depositaron su efectivo disponible en propiedades inmobiliarias y se declararon en bancarrota poco después. Esto ocurrió con frecuencia en Florida, que tenía una exención indulgente basada en acres.

BAPCPA limitó la exención de vivienda estatal en aproximadamente $ 155,000 para individuos y aproximadamente $ 310,000 para parejas casadas en los siguientes casos:

  • Cuando la propiedad familiar fue adquirida mediante una transferencia fraudulenta dentro de los 10 años anteriores
  • Cuando la persona o pareja endeudada compró la propiedad familiar dentro de los 40 meses (1215 días) antes de la declaración de quiebra, con la importante excepción de que los ingresos provenientes de la venta de la propiedad anterior del deudor, y posteriormente utilizados para comprar su propiedad actual, pueden ser agregado a la exención de vivienda
  • Cuando el deudor fue condenado por un delito grave

Al igual que la exención federal estándar para viviendas familiares, la exención BAPCPA aumenta periódicamente para mantener el ritmo de la inflación. Se aplica en los 50 estados y reemplaza la ley estatal cuando surge un conflicto.

Ley de protección al consumidor

Características comunes de los estatutos estatales de vivienda

Mientras que la exención federal de vivienda familiar está diseñada específicamente para proteger a los propietarios contra acreedores no garantizados en quiebra, las leyes estatales de vivienda familiar son más amplias. Por lo general, protegen a los jefes de familia individuales, las parejas casadas y, a veces, las personas solteras (incluidos los dependientes y los no dependientes).

Se centran en tres áreas importantes:

  1. Refugio para cónyuges sobrevivientes . Los estatutos de Homestead generalmente brindan a los cónyuges sobrevivientes y dependientes, incluidos los hijos menores, protección contra reclamos de acreedores no garantizados, como los emisores de tarjetas de crédito. También brindan a los cónyuges sobrevivientes y dependientes protección contra reclamos del excónyuge del propietario fallecido y otros hijos o hijastros, incluso si el testamento del propietariono especifica que la propiedad se dejaría a la nueva familia. Para seguir siendo elegible para esta protección, los cónyuges sobrevivientes o sus familias deben proporcionar (y pagar) el mantenimiento y el mantenimiento de las propiedades cubiertas, los impuestos a la propiedad y los pagos de la hipoteca, si corresponde. También deben mantener la propiedad como su residencia principal y pueden perder sus derechos de propiedad después de mudarse a otro lugar, incluso si conservan las propiedades heredadas.
  2. Protección de activos en quiebra . Un acreedor sin garantía generalmente no puede forzar la venta de propiedades familiares cuando los intereses del propietario son menores que los valores en dólares de exención de propiedades familiares correspondientes a los estatutos, o cuando la propiedad es más pequeña que los límites de superficie. Cuando los intereses del propietario son mayores que los valores en dólares o los límites de superficie pertinentes, se le puede permitir al acreedor forzar una venta, pero el propietario tiene derecho a retener las ganancias máximas permitidas por la ley.
  3. Limitación de la exposición a los impuestos a la propiedad . Muchos (pero no todos) los estatutos estatales sobre la propiedad familiar limitan la exposición de los propietarios a los impuestos locales sobre la propiedad eximiendo parte de su valor de los cálculos de evaluación de impuestos. Por ejemplo, en un estado con una exención de impuestos a la propiedad familiar de $ 50,000, un propietario que vive en una propiedad familiar con un valor tasado de $ 200,000 paga impuestos a la propiedad como si la casa valiera solo $ 150,000. Las exenciones de impuestos sobre la propiedad no afectan los valores de reventa de las viviendas, y los propietarios conservan el derecho a votar sobre los impuestos sobre la propiedad y los aumentos en sus municipios y distritos escolares, incluso si sus propiedades familiares están completamente exentas de impuestos. En algunos estados, ciertos grupos demográficos tienen derecho a exenciones de impuestos a la propiedad más generosas. Por ejemplo, según el Contralor de Cuentas Públicas de Texas, cada habitante de Texas tiene derecho a una exención de impuestos a la propiedad de $ 25,000 para impuestos escolares, pero los propietarios discapacitados y mayores de 65 años disfrutan de una exención adicional de $ 10,000.

Las leyes estatales de vivienda a menudo protegen  de los acreedores los ingresos del seguro para propietarios de vivienda durante un período de tiempo determinado (generalmente de uno a dos años, pero potencialmente más) después de un evento cubierto que daña o destruye gravemente una propiedad ocupada.

Exclusiones clave de los estatutos de Homestead

Los estatutos de Homestead no dan carta blanca a los propietarios de viviendas a los acreedores rígidos ni a las autoridades fiscales locales. Algunos estatutos estatales son más generosos que otros, pero ninguno es absoluto.

Además de las hipotecas y otros gravámenes garantizados por intereses en la propiedad familiar, las leyes de propiedad familiar tienden a no proteger a los propietarios y sus herederos de:

  • Ventas forzadas relacionadas con impuestos federales, estatales o locales (gravámenes fiscales)
  • Ejecución de sentencias relacionadas con la manutención de cónyuges actuales o anteriores o hijos menores
  • Satisfacción de embargos previos a la creación de la propiedad (el seguro de título con frecuencia puede prevenir este problema)
  • Ventas forzadas relacionadas con la satisfacción de la renta del terreno en mora (esto puede ocurrir cuando el propietario de una casa móvil ocupada acumula una deuda significativa con el propietario del lote donde está estacionada)

Además, los colonos deben comprender los requisitos de los estatutos estatales para el mantenimiento de la vivienda. Por ejemplo, en algunas jurisdicciones, incluso alquilar temporalmente una propiedad ocupada constituye un abandono y puede anular las protecciones otorgadas por los estatutos estatales.

Exclusiones clave de los estatutos de Homestead

Ejemplos de estatutos estatales sobre viviendas

La siguiente es una muestra representativa de los estatutos estatales de vivienda. Tenga en cuenta que su contenido, especialmente el valor en dólares, está sujeto a cambios a medida que se promulgan nuevas leyes. Para obtener información actualizada sobre las leyes de vivienda en su localidad, consulte con la legislatura estatal o la autoridad de vivienda.

Texas

  • Exención de impuestos a la propiedad: Todos los propietarios de viviendas de Texas pueden reclamar una exención de impuestos escolares de $ 25,000, reduciendo el valor tasado de sus propiedades en $ 25,000 para propósitos de impuestos del distrito escolar local. Los propietarios de vivienda legalmente discapacitados y mayores de 65 años pueden reclamar una exención adicional de impuestos escolares de $ 10,000. A los condados de Texas se les permite permitir exenciones de impuestos “opcionales” de vivienda hasta el 20% (o $ 5,000, lo que sea menor) del valor tasado para propósitos de impuestos del condado (separado de los impuestos del distrito escolar). Por ejemplo, el condado de Harris, donde se encuentra Houston, ofrece una exención de impuestos del condado del 20%. Los condados pueden ofrecer exenciones opcionales adicionales de hasta $ 3,000 para los residentes mayores de 65 años o discapacitados. Ciertos condados ofrecen exenciones adicionales para ciertos grupos o clases demográficas. Por ejemplo,
  • Exención del acreedor : Sujeto al requisito de residencia de 40 meses de BAPCPA, la ley de Texas permite que los propietarios u ocupantes de la propiedad familiar eximan un valor en dólares ilimitado de la incautación por parte de acreedores no garantizados. En ciudades y pueblos incorporados, una propiedad exenta no puede tener más de 10 acres. En las áreas rurales, el límite de tamaño es de 100 acres para propietarios individuales y de 200 acres para familias.

Florida

  • Exención de impuestos a la propiedad : la ley de Florida permite a los propietarios eximir los “primeros” $ 25,000 en valor tasado de todos los impuestos y los “terceros” $ 25,000 de los impuestos no relacionados con la escuela. Básicamente, una casa por valor de $ 75,000 se grava como si valiera $ 25,000 para la parte de la factura de impuestos del propietario que no corresponde a las escuelas, y como si valiera $ 50,000 para la parte de la factura de las escuelas.
  • Exención del acreedor : Sujeto al requisito de residencia de BAPCPA, la ley de Florida permite una exención ilimitada del valor en dólares. En los municipios incorporados, una propiedad exenta no puede tener más de 0.5 acres. En áreas no incorporadas, una propiedad exenta no puede tener más de 160 acres.

Massachusetts

  • Exención del impuesto a la propiedad : No hay exención del impuesto a la propiedad para las granjas en Massachusetts.
  • Exención del acreedor : Massachusetts automáticamente exime de la incautación del acreedor $ 125,000 en valor acumulado de la vivienda. Los propietarios de viviendas que presenten declaraciones de propiedad familiar en su registro local de escrituras (registrador del condado) pueden eximir hasta $ 500,000. Las personas discapacitadas de cualquier edad, así como las personas sin discapacidades de 62 años o más, disfrutan de exenciones personales de hasta $ 500,000 cada una. Esto significa que una pareja cuyos miembros califican como discapacitados o tienen más de 62 años pueden exonerar hasta $ 1,000,000.

Kansas

  • Exención de impuestos a la propiedad : los colonos de Kansas pueden solicitar anualmente reembolsos parciales de impuestos a la propiedad. Los reembolsos se aplican únicamente a los impuestos generales sobre la propiedad y no se aplican al impuesto sobre la propiedad valorada en más de $ 350,000. El valor máximo anual del reembolso es de $ 700. Los propietarios de viviendas de bajos ingresos (aquellos que ganan menos de $ 19,100 en ingresos anuales) de 65 años o más pueden calificar para el reembolso de Kansas Property Tax Relief, que devuelve el 75% de los impuestos a la propiedad pagados cada año.
  • Exención del acreedor : Sujeto al requisito de residencia de BAPCPA, Kansas permite una exención ilimitada del valor en dólares. Los colonos en municipios incorporados pueden eximir hasta un acre, mientras que los colonos en otros lugares pueden eximir hasta 160 acres.

Cómo construir su residencia principal

El procedimiento para adquirir una residencia principal varía según la jurisdicción, pero por lo general no es ni difícil ni costoso. En la mayoría de los estados, una residencia obtiene el estatus de homestead simplemente en virtud de que el propietario cierra la propiedad y la declara su residencia principal.

En Nevada, Virginia y Vermont, se requiere un procedimiento formal de propiedad. Incluso en los estados donde no se requiere la homestead formal, la declaración formal de homestead confiere protecciones importantes, como la continuación de la designación de homestead y la protección del producto de la venta de los acreedores durante un período determinado (que varía según el estado) después de que la vivienda es vendido.

En general, el proceso de ocupación sigue este esquema. Para obtener instrucciones específicas para su localidad, consulte con las autoridades de vivienda de su estado o ciudad.

  1. Evalúe la elegibilidad de su propiedad . Revise los estatutos de propiedad de su estado y determine si la propiedad que desea proteger cumple con los criterios de elegibilidad aplicables. Tenga en cuenta que, según BAPCPA, es posible que no pueda proteger el valor total de su casa si ha vivido allí durante menos de 40 meses.
  2. Determine si su estado requiere una declaración . La mayoría de los estados no requieren que los propietarios declaren formalmente las propiedades. Para determinar si su estado lo hace, consulte con la autoridad de vivienda de su estado o con la oficina de registro local. Cuando se requiere una declaración formal, las autoridades generalmente proporcionan formularios estandarizados o de muestra que puede completar en línea o a mano. Por ejemplo, la Oficina del Registrador del Condado de Clark (Nevada) proporciona un formulario estándar de una página en línea. Una vez que obtenga el formulario, averigüe si debe presentar su declaración de forma periódica (por ejemplo, Vermont requiere declaraciones anuales) o solo una vez.
  3. Reúna la información requerida . La información requerida para declarar la propiedad familiar varía según el estado, pero generalmente incluye el número de parcela del tasador (APN), la dirección de la propiedad, una descripción legal de la propiedad (con dimensiones y límites), el interés del propietario en la propiedad y los residentes actuales de la propiedad. (incluidos los dependientes). La mayor parte de esta información se puede encontrar en la escritura de propiedad.
  4. Complete y notifique el formulario . Con la información que ha recopilado, complete el formulario por completo. Si su registrador local requiere que las declaraciones de propiedad sean notariadas, llévelo a un notario con prueba de identidad aceptada y fírmela en presencia del notario. Dependiendo de dónde certifique el formulario ante notario, este paso puede requerir una tarifa nominal, a menudo alrededor de $ 5.
  5. Presentar el formulario . Presente el formulario completo y notariado en la oficina del registrador de su condado. Si bien los formularios de declaración de propiedad familiar no son documentos muy complejos, es imperativo que su formulario se complete correctamente, y es probable que el personal de la oficina de registro no le brinde consejos útiles en este aspecto. Si está preocupado por su capacidad para completar su formulario por su cuenta, consulte con un abogado; en caso de que tenga que invocar sus derechos de vivienda, la hora o dos en los honorarios del abogado se pagarán rápidamente.
  6. Obtenga la confirmación por escrito de la presentación . La oficina de su registrador debe proporcionar una copia de la declaración presentada con el sello del registrador. Esto indica que ha sido archivado y está registrado.

Residencia principal de Homestead

Conclusiones finales

Aunque el seguro para propietarios de viviendas y la ley de vivienda se parecen poco entre sí en un sentido legal, ambos protegen contra pérdidas catastróficas que pueden cambiar la vida de una familia de la noche a la mañana. Así como nunca le gustaría presentar un reclamo a la aseguradora de su hogar, preferiría nunca probar los límites de la exención de vivienda de su estado para las declaraciones de quiebra o asignaciones de ocupación para los cónyuges sobrevivientes. Pero, cuando todo está dicho y hecho, es reconfortante saber que al menos parte de su interés en su residencia principal está parcialmente protegido de la desgracia.

¿Vive en una propiedad familiar?

Contador público, manejo de finanzas, prestamos bancarios. Me manejo bien con todo lo que tiene que ver con impuestos y economía.

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