Estilo de vida

¿Deben las familias militares y los miembros en servicio activo comprar una casa o alquilar?

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Según un informe de 2016 de Rand Corp. , El Departamento de Defensa mueve aproximadamente un tercio de todos los miembros del servicio militar cada año en un proceso conocido como cambio permanente de estación (PCS). De acuerdo con la Oficina de Contabilidad General de los Estados Unidos , el miembro del servicio promedio se somete a PCS una vez cada dos años, una vez en un período inicial de alistamiento de cuatro años o de nueve a 13 veces en un período de 20 a 30 años para los alistados que “hacen carrera”. ” (Los miembros del servicio de carrera generalmente deben jubilarse después de 30 años de servicio).

Las reubicaciones de PCS incluyen mudanzas a viviendas dentro o fuera de la base dentro y fuera de los Estados Unidos continentales. Para los miembros del servicio que son elegibles para alojarse en barracones en la base y que prefieren este arreglo, el componente de vivienda de PCS es sencillo. Dependiendo del rango y la duración del servicio, los miembros del servicio que no son elegibles para alojamiento en barracones o que prefieren diferentes arreglos de vivienda generalmente pueden elegir entre una variedad de configuraciones de alojamiento en la base (como alojamiento estilo dormitorio o apartamento) o usar un estipendio conocido como Subsidio básico para vivienda (BAH) para subsidiar el costo de la vivienda fuera de la base.

No todos los miembros del servicio son elegibles para vivir fuera de la base. Para aquellos lo suficientemente afortunados de tener la opción, cada PCS trae consigo una decisión importante que la mayoría de las personas no militares solo tienen que tomar de vez en cuando: si alquilar o comprar .

Esta decisión presenta una serie de consideraciones financieras, personales y prácticas, y el curso de acción correcto no siempre es claro. Los miembros del servicio que miran hacia su próximo PCS deben tener en cuenta todas estas consideraciones y ser sensibles a cualquier cambio en sus finanzas, vidas personales o planes a largo plazo que puedan influir en la decisión.

Consideraciones financieras: costo de propiedad de la vivienda y retorno potencial de la inversión

Un conjunto de consideraciones se centra en el costo relativo de alquilar o comprar y, si elige hacer lo último, el rendimiento esperado de la inversión durante su mandato como propietario de vivienda.

¿Cómo se compara el costo local de la propiedad de vivienda con los alquileres predominantes?

Una comparación de costos directos es la forma más sencilla de evaluar las consecuencias financieras de comprar una casa en su próximo PCS.

Si va a costar más comprar una casa o condominio que alquilar un apartamento durante su estadía, debe alquilarlo. Si sus pagos de alquiler acumulativos esperados exceden su costo total esperado de propiedad de vivienda durante la duración, debe comprar.

En una inspección más cercana, este cálculo no es tan simple como parece. La propiedad de la vivienda cuesta más que su pago de depósito en garantía mensual, el pago único que generalmente incluye su capital más intereses, seguro, impuestos a la propiedad y, a veces, las tarifas de la asociación de propietarios. También incluye los costos de cierre de la hipoteca y el pago inicial  (a menos que opte por un préstamo sin pago inicial) y los costos continuos de mantenimiento de la vivienda, que una regla general muy aproximada equivale aproximadamente al 1% del valor de mercado de la vivienda cada año.

Sume todos estos costos sobre el tiempo total que espera permanecer en la estación, expresado en meses. Una duración común de la estación para los miembros del servicio en los Estados Unidos contiguos (CONUS) es de 36 meses, por lo que podemos usar eso para ilustrar cómo funciona este cálculo:

Costo total de propiedad de la vivienda = costos de cierre + pago inicial + (pago de depósito en garantía mensual x 36) + (costos mensuales de mantenimiento de la vivienda x 36)

Compare este resultado con la suma de sus pagos de alquiler esperados durante el mismo período (este cálculo asume que recupera completamente su depósito de seguridad ):

Costo total de alquiler = alquiler mensual x 36

Un factor que complica, por supuesto, es la condición del mercado inmobiliario local. Si los precios de las viviendas se aprecian constantemente alrededor de la base, es posible que pueda vender su casa para obtener una ganancia cuando se mude, incluso teniendo en cuenta las comisiones de los agentes y los costos de cierre pagados por el vendedor .

Pero no deberías confiar en eso. Si no puede extender su estación y seguir adelante después de solo dos o tres años, podría vender fácilmente con una pérdida. Por ahora, esta comparación directa y directa de los costos relativos de alquilar versus poseer es la mejor manera de tener una idea aproximada de qué tiene más sentido financieramente sin especulaciones indebidas.

Consejo profesional : si decide que comprar una casa es la mejor opción , comience su búsqueda de hipoteca con PréstamoDepot . Con un préstamo de VA a través de loanDepot, puede comprar su casa sin pago inicial y con una excelente tasa de interés.

¿Qué tamaño tiene su hogar?

Como puede imaginar, su cálculo depende en gran medida de su situación familiar. Si es una persona soltera con gustos simples, es mucho más probable que alquilar sea un mejor negocio financieramente, ya que el alquiler mensual de un apartamento tipo estudio básico generalmente cuesta menos que el costo mensual de ser propietario de una casa inicial. Si tiene cónyuge y varios hijos, necesita un apartamento de dos habitaciones (como mínimo) para sentirse cómodo. Eso podría ser más caro que una casa modesta ocupada por el propietario, especialmente con un pago inicial mínimo o inexistente.

¿Puede permitirse comprar una casa lista para la mudanza?

Para cada uno, pero si espera volver a cambiar de estación en unos pocos años de todos modos, probablemente no quiera el dolor de cabeza de comprar y mejorar un reparador superior . Es posible que ni siquiera tenga la paciencia para una casa antigua  en condiciones razonablemente buenas, dada la probabilidad de costosas reparaciones o mejoras durante su estadía. En los costosos mercados de bienes raíces, la diferencia de precio entre las casas más antiguas y las casas más nuevas listas para mudarse puede ser elevada, tal vez sacando su precio de la categoría por completo a menos que esté dispuesto a soportar un viaje largo o conformarse con menos espacio de lo que te gustaría.

Pero la vivienda de alquiler está, por definición, lista para mudarse y no obliga al ocupante a realizar las reparaciones o mejoras necesarias. Si además resulta más económico, la elección es sencilla.

¿Qué tan comercializable es la propiedad?

Incluso si el costo acumulado de compra es menor que el de alquilar, debe considerar el costo inicial, la inversión de tiempo y esfuerzo y la posible recompensa financiera asociada con la venta de la propiedad.

Generalmente, los vendedores pagan el 6% del precio total de venta en comisión a los agentes del comprador y del vendedor. Dicho esto, en estos días es más fácil encontrar agentes dispuestos a descontar sus comisiones o vender sin un agente  con un mínimo de gastos de bolsillo.

Además, incluso en los mercados de vendedores, donde los compradores adquieren casas en días o semanas en lugar de meses, el proceso de preparación, listado y comercialización de una casa lleva meses. Para las familias de militares que se preparan para una mudanza a través del país o internacional, esos mismos meses suelen ser ajetreados, e incluso proyectos tan importantes como vender una casa pueden quedar relegados a preocupaciones más inmediatas. Y no hay garantía de que la casa se venda antes de la fecha de mudanza. El mercado de un vendedor no es la panacea, ya que los problemas específicos de la propiedad (diseño inusual, problemas de mantenimiento o mejoras en el hogar que disminuyen el valor de reventa  ) mantienen a los compradores a raya en todas partes.

Finalmente, las bases militares son empleadores confiables, por lo que los mercados inmobiliarios cercanos tienden a ser estables. Eso es algo bueno para sus posibilidades de alcanzar el punto de equilibrio del trato: si el valor de su casa se aprecia en un 2% por año y se muda después de tres años, puede recuperar las comisiones de su agente por la venta. Si el mercado está más caliente que eso, realmente puede obtener ganancias. Pero lo contrario también es cierto. Las ciudades fuera de la base no son inmunes a las recesiones a nivel nacional o las contracciones del mercado de la vivienda.

¿Es usted un buen candidato para un préstamo hipotecario de VA?

Si es miembro en servicio activo de las fuerzas armadas de EE. UU., Debería calificar para un préstamo hipotecario de VA  que le permite comprar una residencia principal sin pago inicial. Los préstamos VA también suelen tener estándares de suscripción más indulgentes. La elegibilidad para préstamos de VA hace que la propiedad de vivienda sea mucho más atractiva para los miembros del servicio sin un crédito excelente y decenas de miles de dólares en ahorros líquidos.

Sin embargo, los préstamos VA tienen importantes inconvenientes. Estos incluyen desventajas financieras, como la tarifa de financiamiento (más del 2% del principal del préstamo para préstamos con pagos iniciales inferiores al 5%) y un límite estricto de un préstamo a la vez. Este segundo requisito es un gran obstáculo para los miembros del servicio que deseen mantener su antigua casa como propiedad de alquiler después de un cambio de estación, lo que los obliga a obtener el efectivo para pagar la hipoteca (a menudo una tarea difícil) o abandonar sus sueños de alquiler.

¿Es factible mantener la casa como alquiler después de un cambio de estación?

Si puede permitirse conservar su casa después de un cambio de estación y está dispuesto a asumir la responsabilidad de ser propietario de una propiedad de alquiler, alquilar su casa fuera de la base puede producir un flujo constante de ingresos (en su mayoría) pasivos .

Debido a la alta rotación de residentes y la naturaleza temporal de los viajes militares, los mercados de alquiler cerca de las principales instalaciones tienden a ser animados y estables. Con un mantenimiento regular y una comercialización eficaz, normalmente es fácil encontrar muchos miembros del servicio dispuestos a alquilar su lugar.

El problema es que necesita un administrador de la propiedad local para atender las llamadas de los inquilinos, manejar el mantenimiento y las reparaciones necesarias y organizar un servicio profesional para las reparaciones más difíciles. Un amigo o pariente local podría estar dispuesto a administrar su propiedad por menos de la tarifa actual, que generalmente varía entre el 5% y el 10% del alquiler bruto. Pero es poco probable que se levanten voluntariamente de la cama a las 2 a.m. sin exigir una compensación a cambio.

Los costos de administración tienen en cuenta la otra consideración importante sobre el mantenimiento de su casa fuera de la base como alquiler: el retorno de la inversión y, específicamente, el retorno sobre el capital (ROE). En términos simples, su rendimiento sobre el capital es su rendimiento sobre los activos netos; por lo tanto, para los propietarios, el rendimiento neto (alquileres brutos menos gastos netos) sobre el capital neto (valor total de la propiedad menos el saldo pendiente de la hipoteca).

Desde el punto de vista financiero, los propietarios de poca monta deben aspirar a lograr un ROE más alto que la tasa de rendimiento histórica a largo plazo de los índices bursátiles amplios. Eso es entre el 7% y el 10%, según el marco de tiempo y el índice.

Ser propietario ofrece una serie de beneficios fiscales a corto plazo. La mayoría de los gastos de alquiler son deducibles, incluidos los artículos caros como los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad y la depreciación. Y muchos propietarios terminan con ingresos imponibles escasos o nulos, o incluso con una pérdida fiscal que reduce su carga fiscal general.

Sin embargo, la pérdida de la exclusión de las ganancias de capital en la venta de una residencia principal  puede fácilmente hundir estos beneficios. Un arrendador que no usa su propiedad de alquiler como residencia principal durante al menos dos de los cinco años inmediatamente anteriores a su venta no es elegible para la exclusión, que es $ 250,000 en ganancias de capital para contribuyentes solteros y $ 500,000 para contribuyentes conjuntos casados. Por ejemplo, una pareja casada que gana $ 550,000 en la venta de una residencia principal calificada paga impuestos sobre las ganancias de capital sobre los ingresos de solo $ 50,000. Sin la exclusión de las ganancias de capital, la misma venta incurre en impuestos sobre las ganancias de capital sobre el total de $ 550,000, lo que aumenta la factura de impuestos de la pareja en casi $ 75,000 en el año de la venta (asumiendo una tasa impositiva del 15% sobre las ganancias de capital).

La exclusión de las ganancias de capital incentiva fuertemente a los propietarios convertidos en propietarios a hacer una de las siguientes cosas: vender sus antiguas residencias principales no más de tres años después de mudarse o conservar la propiedad el tiempo suficiente para que la combinación de ingresos por alquiler y apreciación del valor compense el impacto. de la pérdida de la exclusión. Para aquellos en el último grupo, predecir el futuro punto de equilibrio no es una ciencia exacta, ya que mucho depende del desempeño a largo plazo del mercado inmobiliario local.


Consideraciones prácticas y personales: ¿Es la propiedad de vivienda adecuada para su situación?

Las consideraciones prácticas y personales también influyen en su decisión de alquilar o comprar en su próximo tour. Incluso si comprar una casa tiene sentido desde el punto de vista financiero, puede que no sea la mejor decisión para usted personalmente.

¿Tiene una red de apoyo local?

Si tiene una red de amigos o familiares de tamaño decente que viven cerca de su próxima estación, es razonable suponer que le resultará más fácil adaptarse a la vida allí y que estará más inclinado a solicitar una extensión de su recorrido (en lugar de que aprovechar la oportunidad de moverse cuando lleguen sus próximos pedidos de PCS). Por lo menos, en un nivel puramente práctico, un suministro de contactos locales de confianza dispuestos a cuidar una propiedad de alquiler abandonada puede aliviar las preocupaciones sobre la compra y la conservación a largo plazo.

¿Planea solicitar un cambio de estación por cualquier otro motivo?

Si espera solicitar un cambio de estación (o ha descartado solicitar una extensión de su recorrido actual) por razones profesionales o personales, probablemente esté menos inclinado a tomarse la molestia de comprar (y luego vender) una casa o condominio. no vivirás por mucho tiempo. El alquiler implica un compromiso mucho menor, incluso si tiene que romper su contrato de arrendamiento  (lo que generalmente puede hacer sin penalización después de recibir órdenes de despliegue o cambio de estación que durarán al menos 90 días).

¿Puede verse a sí mismo retirándose en el área?

El norte del estado de Nueva York es hermoso, pero seamos honestos: el área alrededor de Fort Drum, Nueva York , no atrae a jubilados que buscan el sol como San Diego o Tucson, los cuales cuentan con importantes instalaciones militares en el núcleo urbano o cerca de él.

Si tiene la suerte de encontrarse en un lugar apto para jubilados en algún momento durante su carrera militar, su incentivo para comprar y mantener una casa allí es mucho mayor que en una estación donde no puede verse viviendo su vida. Años despues. Con ingresos de alquiler constantes, décadas de pagos hipotecarios oportunos y (dedos cruzados) una apreciación constante del valor de la propiedad en su hogar adoptivo, su propiedad podría producir un buen retorno de la inversión, y podría ser suya gratis y clara para cuando esté listo jubilarse.

¿Está listo para las responsabilidades de ser propietario de una vivienda?

Esta preocupación no es exclusiva de los miembros del servicio militar, por supuesto. Independientemente de su profesión, ser propietario de una vivienda es una gran responsabilidad. Cuando el inodoro deja de funcionar durante el fin de semana, depende de usted intentar una reparación de plomería de bricolaje  o pagar el costo de una llamada de reparación de emergencia, o ambos, si no está a la altura del trabajo. Si prefiere no lidiar con los gastos, el esfuerzo y el estrés de la plena responsabilidad por su dominio, tal vez sea mejor posponer la compra de una casa.


Conclusiones finales

Decidir si comprar una casa o continuar alquilando es lo suficientemente desafiante para los civiles con trabajos estables y sin planes de mudarse pronto a través de las fronteras estatales.

Para los miembros del servicio militar que seguramente cambiarán de estación dentro de unos años, es una decisión mucho más difícil. Comprar una casa cerca de su estación actual puede ser una excelente inversión que produce ingresos de alquiler estables durante años después de su mudanza y lo espera si decide regresar cuando se jubile. También puede ser un error costoso que crea más problemas de los que alivia.

No lo sabrá con seguridad hasta que sea demasiado tarde. Lo mejor que puede hacer es sopesar cuidadosamente sus opciones y tomar la decisión que le parezca mejor en este momento.

¿Está actualmente alistado en el ejército de EE. UU.? ¿Es propietario o alquila su casa?

Contador público, manejo de finanzas, prestamos bancarios. Me manejo bien con todo lo que tiene que ver con impuestos y economía.

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