Es una gran decisión unirse al ejército. Los miembros de las Fuerzas Armadas enfrentan una serie de riesgos para su seguridad física y bienestar psicológico. También hacen muchas concesiones en sus vidas personales, desde mudanzas frecuentes a nuevas ciudades en los Estados Unidos hasta despliegues en el extranjero que desafían incluso a las familias más fuertes.

Para ayudar a compensar los sacrificios personales, el personal de las Fuerzas Armadas disfruta de muchos beneficios financieros directos e indirectos.

Si es miembro actual o anterior de las Fuerzas Armadas y está sopesando la posibilidad de comprar una casa , hay un beneficio sobre el que necesita saber más: el préstamo VA. Siga leyendo para saber cómo puede ahorrar miles de dólares como propietario.

¿Qué es un préstamo VA?

Según el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. , Un préstamo de VA es “un beneficio de garantía de préstamo hipotecario … para ayudarlo a comprar, construir, reparar, conservar o adaptar una casa para su ocupación personal”. Es uno de los mejores beneficios económicos que pueden recibir los miembros de las fuerzas armadas.

Conceptos básicos sobre préstamos VA

Al igual que las hipotecas convencionales, la mayoría de los préstamos VA son emitidos por prestamistas privados. Sin embargo, están respaldados (en la mayoría de los casos, hasta $ 417,000 en valor de préstamo) por la plena fe y crédito del gobierno federal de los EE. UU.

Esa garantía reduce el riesgo para los prestamistas y les permite ofrecer condiciones más favorables, que pueden incluir tasas de interés más bajas y una exención del seguro hipotecario privado (PMI) en préstamos con relaciones préstamo-valor (LTV) superiores al 80%.

También permite a los prestamistas originar préstamos de compra de VA sin necesidad de pago inicial, lo que pone la propiedad de vivienda al alcance de los miembros del servicio con ahorros personales limitados . Los préstamos convencionales requieren pagos iniciales, comúnmente hasta el 20% del valor de la propiedad. Otros tipos de préstamos favorables a los propietarios de viviendas, como los préstamos de la FHA , también requieren un pago inicial.

Historia del programa de préstamos VA

El Gobierno Federal ha garantizado préstamos para vivienda a los veteranos desde 1944 cuando el Congreso aprobó la Ley de Reajuste de los militares (SRA). La SRA autorizó al VA a garantizar préstamos hipotecarios hechos por prestamistas calificados.

Inicialmente, esta autorización solo cubría préstamos otorgados a veteranos que compraban casas no modulares. En 1970, el Congreso enmendó la SRA para cubrir los préstamos hechos en casas móviles. En 1992, la ley se amplió aún más a prácticamente todos los veteranos en servicio activo y licenciados honorablemente de las Fuerzas Armadas, así como a los miembros de la Reserva del Ejército y la Guardia Nacional que sirvieron con honor durante al menos seis años. En algunos casos, los ex cónyuges de los miembros del servicio militar también son elegibles para las garantías de préstamos de VA.

La SRA proporciona otros beneficios financieros y protecciones para ciertas clases de miembros del servicio, incluido un límite estricto del 6% en las tasas de interés hipotecarias durante el servicio activo.

Historial del programa de préstamos Va

Tipos de préstamos y subvenciones de VA

Los préstamos VA y las subvenciones financieras vienen en varios tipos:

  • Préstamo de compra : un préstamo de compra está diseñado para ayudar a un miembro del servicio técnico calificado a financiar la compra de una vivienda ocupada por el propietario sin pago inicial. Los préstamos de compra pueden realizar cualquiera de las siguientes acciones: comprar una vivienda unifamiliar existente; comprar una unidad de condominio en un proyecto aprobado por VA; construir una casa de nueva construcción ; comprar y renovar simultáneamente una casa (similar a un  préstamo de rehabilitación FHA 203k ); o comprar una casa prefabricada o un lote para una casa prefabricada que ya tiene.
  • Préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo: un préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo está diseñado para reemplazar una hipoteca existente sobre una casa que el prestatario ya posee y, al mismo tiempo, le proporciona al prestatario un pago único en efectivo sin restricciones. La hipoteca existente no tiene que ser necesariamente un préstamo de VA. Los préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo son similares a los préstamos con garantía hipotecaria, que también le permiten pedir prestado contra el valor de su casa, pero difieren en algunos aspectos importantes: reemplazan las hipotecas existentes (los préstamos con garantía hipotecaria no lo hacen), por lo general (pero no siempre) tienen tasas de interés más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria y tienen costos de cierre(los préstamos con garantía hipotecaria no lo hacen). Muchos prestamistas permiten índices de préstamo a valor de hasta el 100% en los préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo respaldados por el VA, en contraposición al 80% en la mayoría de los préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria. Por lo tanto, si todavía debe $ 100,000 en una hipoteca de $ 150,000 y su casa vale $ 200,000, su préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser tan grande como $ 200,000, de los cuales $ 100,000 están disponibles para retirar y hacer lo que crea conveniente.
  • Préstamo de refinanciamiento con reducción de tasa de interés (IRRRL) : también conocido como Préstamo de refinanciamiento VA Streamline, este producto le permite refinanciar un préstamo VA existente y asegurar una tasa de interés más baja sin tener que pasar por el proceso de solicitud de préstamo VA por segunda vez. A diferencia de los préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo, los IRRRL no se pueden usar para aprovechar el valor líquido de su vivienda para obtener efectivo, con la excepción de una asignación de $ 6,000 para proyectos de mejoras para el hogar con eficiencia energética . Aunque no necesita someterse a una verificación de crédito u otros aspectos del proceso típico de suscripción de hipotecas, sí necesita demostrar que vive en la casa contra la cual está garantizado el préstamo.
  • Programa de Préstamos Directos para Nativos Americanos (NADL) : Este es un tipo de préstamo VA más nuevo y menos común diseñado específicamente para miembros del servicio y veteranos de origen nativo americano. A diferencia de los préstamos para compra y refinanciamiento, es un préstamo directo, lo que significa que VA actúa como prestamista y administrador. Siempre está estructurado como un préstamo de tasa fija a 30 años, y debe usarse para “financiar la compra, construcción o mejoramiento de viviendas en Federal Trust Land (tierra de reserva), o para refinanciar un NADL anterior para reducir el tasa de interés.”
  • Subvenciones para viviendas adaptadas : estos dos productos que no son préstamos (Subvenciones para viviendas especialmente adaptadas y Subvenciones para viviendas especiales para adaptación) son para veteranos con “discapacidades permanentes y totales relacionadas con el servicio” o discapacidades que califican para una compensación por discapacidad del 100% según el Programa de calificación de VA Discapacidades y no se espera que mejoren con el tiempo. Las discapacidades elegibles incluyen la pérdida del uso de ambas piernas o brazos, la pérdida del uso de una pierna y un brazo, quemaduras graves y ceguera en ambos ojos y lesiones respiratorias graves. Los veteranos pueden utilizar ambas subvenciones para financiar o compensar el costo de construir viviendas adaptadas para discapacitados desde cero, comprar viviendas ya adaptadas, comprar y adaptar viviendas actualmente no adaptadas o adaptar viviendas ya habitadas.

Tarifa de financiación de VA

Los préstamos hipotecarios de VA tienen una tarifa especial que no se aplica a otros préstamos hipotecarios: la tarifa de financiación de VA. Esta tarifa varía según la rama de servicio del solicitante y el pago inicial, pero generalmente oscila entre el 0,5% y el 3,3% del precio de compra.

La estructura de tarifas es la siguiente:

  • Prestatarios (veteranos) de refinanciamiento de compras por primera vez y retiro de efectivo : 2.15% para pagos iniciales inferiores al 5% (incluido ningún pago inicial); 1,50% para anticipos entre el 5% y el 10%; 1,25% para pagos iniciales del 10% o más
  • Prestatarios de refinanciamiento de compra por primera vez y retiro de efectivo (reservistas y Guardia Nacional) : 2.40% para pagos iniciales inferiores al 5% (sin incluir pago inicial); 1,75% para anticipos entre el 5% y el 10%; 1,50% para pagos iniciales del 10% o más
  • Prestatarios (veteranos) de refinanciamiento de compras subsiguientes y retiro de efectivo : 3.30% para pagos iniciales inferiores al 5% (incluido ningún pago inicial); 1,50% para anticipos entre el 5% y el 10%; 1,25% para pagos iniciales del 10% o más
  • Prestatarios de refinanciamiento de compras posteriores y retiro de efectivo (reservistas y Guardia Nacional) : 3.30% para pagos iniciales inferiores al 5% (incluido ningún pago inicial); 1,75% para anticipos entre el 5% y el 10%; 1,50% para pagos iniciales del 10% o más
  • IRRRL (todas las clases de miembros del servicio) : 0,50%
  • Préstamos del programa NADL (todas las clases de miembros del servicio) : 1,25% para un préstamo de compra; 0,50% para un préstamo de refinanciamiento
  • Préstamos para viviendas prefabricadas, fijadas de forma no permanente (todos los tipos y clases) : 1,00%
  • Veteranos con discapacidades relacionadas con el servicio (todos los tipos) : 0,00%

Puede pagar la tarifa de financiamiento al cierre o incluirla en el valor de su préstamo, aunque el empaquetado produce un pago mensual mayor. Para obtener una descripción general completa de las tarifas de financiación de VA, consulte la Tabla de tarifas de financiación de VA .

Tarifa de financiación de Va

Beneficios y limitaciones de los préstamos de VA

Los préstamos VA tienen algunos beneficios útiles (y potencialmente lucrativos) que no están disponibles para otras clases de prestatarios:

  • No se requiere pago inicial : para los prestatarios con problemas de efectivo, esta es la mayor ventaja de un préstamo respaldado por VA. La mayoría de los otros tipos de préstamos hipotecarios requieren al menos un 3% y muchos prestamistas prefieren un 10% o más. Tenga en cuenta que algunos prestamistas todavía piden el pago inicial de los préstamos VA, pero la industria es competitiva y es probable que pueda comparar precios para evitar este requisito.
  • No se requiere PMI : los préstamos respaldados por VA no requieren seguro hipotecario privado. Por el contrario, los préstamos convencionales emitidos a un LTV superior al 80% requieren PMI hasta que el LTV del prestatario caiga por debajo del 78% (o el 80% si el prestatario solicita la eliminación anticipada del PMI). Dependiendo del capital del préstamo y del valor del pago inicial, esto puede ahorrar desde unos pocos dólares hasta varios cientos de dólares por mes en relación con un préstamo convencional con PMI.
  • Suscripción relativamente indulgente : los prestamistas exigen a los solicitantes de préstamos de VA que cumplan estándares crediticios más bajos que los solicitantes de préstamos hipotecarios convencionales. Incluso si tiene un crédito justo o promedio , aún puede calificar para un préstamo respaldado por VA.
  • Límites en los costos de cierre requeridos : Los prestatarios elegibles para préstamos VA no tienen que pagar ciertos costos de cierre, incluidos los honorarios de suscripción, los cargos de depósito en garantía, los honorarios de abogados y los honorarios de procesamiento de documentos. El prestamista puede compensar parcialmente sus pérdidas en estos elementos no permitidos cobrando al prestatario una comisión de apertura de hasta el 1% del principal del préstamo. De lo contrario, el vendedor puede acordar pagarles (ya que es bastante común que los vendedores paguen los costos de cierre ), el agente del comprador puede emitir un crédito de agente al cierre y recibir un golpe en la comisión, o el prestamista puede simplemente consumir el costo a través de un crédito del prestamista al cierre. Los prestamistas pueden cobrar a los prestatarios elegibles para VA por ciertos elementos de cierre, incluido el seguro de título., un informe de crédito, tasación de la propiedad, estudio de la propiedad y registro.
  • Inspección de VA para viviendas de nueva construcción : cuando se utiliza un préstamo de VA para financiar una vivienda de nueva construcción, VA envía inspectores autorizados para evaluar el progreso de la construcción y confirmar que la vivienda se ajusta a las especificaciones de VA. Como mínimo, el constructor debe proporcionar una garantía de un año para la nueva casa. Algunos constructores ofrecen garantías de hasta 10 años, lo que brinda una tranquilidad crucial a los nuevos propietarios.
  • Sin multas por pago anticipado : los préstamos de VA no conllevan multas por pago anticipado. Si desea evitar los cargos por intereses acelerando la liquidación de su préstamo o realizando pagos adicionales hacia su capital, puede hacerlo sin multas. Algunos prestamistas cobran multas sustanciales por pago anticipado, a menudo hasta el 80% de los intereses de seis meses, que pueden ascender a más de $ 10,000 en un préstamo grande.
  • Asumibilidad : los préstamos VA son asumibles, lo que significa que pueden transferirse del vendedor al comprador con un cambio mínimo (o nulo) en las tasas y los términos. Esto es extremadamente útil en un entorno de tasas de interés en alza. Sin embargo, el comprador todavía tiene que cubrir la diferencia entre el saldo restante del préstamo y el valor de tasación de la vivienda, ya sea poniendo dinero en efectivo o contratando una segunda hipoteca.

Limitaciones de préstamos de VA

Los préstamos VA conllevan algunas limitaciones y restricciones importantes:

  • Principal del préstamo : si bien no existe un límite superior para el valor de la propiedad a la que se adjunta su préstamo, el VA garantiza a los principales del préstamo solo hasta $ 417,000, el límite entre las hipotecas convencionales y las hipotecas gigantes. Este límite superior se puede levantar en ciertas regiones con altos costos de vivienda, principalmente en Alaska, Hawái y las principales áreas metropolitanas costeras, como San Francisco .
  • Tasación de refinanciamiento de retiro de efectivo y LTV : los prestamistas generalmente limitan los LTV de refinanciamiento de retiro de efectivo al 100%, lo que significa que no puede pedir prestado más que el valor de tasación de su casa. Se requiere una tasación durante el proceso de suscripción.
  • Tasa de interés de IRRRL : a menos que esté refinanciando una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en un producto de tasa fija, la tasa de interés de su IRRRL debe ser más baja que la tasa de su préstamo original.
  • Restricciones de IRRRL sobre los ingresos : debe utilizar los ingresos de su IRRRL para pagar el préstamo VA existente o invertir en mejoras de eficiencia energética calificadas.

Requisitos de elegibilidad para préstamos de VA

Los requisitos de elegibilidad para préstamos de VA varían según la rama de servicio del solicitante, la duración y las fechas del servicio y el estado de alta. (Los miembros del servicio dados de baja deshonrosamente no son elegibles para préstamos de VA bajo ninguna circunstancia).

Requisitos de elegibilidad para miembros del servicio no deshonrosos

Desde el 8 de septiembre de 1980, el personal de las Fuerzas Armadas que brindó al menos 24 meses consecutivos de servicio en funciones activas o no activas son elegibles para préstamos de VA. Aquellos llamados al servicio activo en cualquier momento durante sus carreras son elegibles después de cumplir al menos de 90 a 181 días en servicio activo, dependiendo de cuándo ocurrió el servicio. Aquellos que actualmente están en servicio activo son elegibles después de cumplir al menos 90 días consecutivos en servicio activo.

Desde el 2 de agosto de 1990, el personal de la Guardia Nacional y de la reservista que dio al menos 90 días consecutivos en servicio activo es elegible para préstamos de VA. El personal de la Guardia Nacional y la Reservista que no dio al menos 90 días consecutivos en servicio activo es elegible una vez que ingrese al menos seis años en su respectiva rama de servicio y cumpla con cualquiera de los siguientes criterios:

  • Retirado (incluido en la lista de retirados)
  • Transferido a un estado de Reserva que no sea Reserva seleccionada (incluida Reserva en espera o Reserva lista)
  • Permanecer en el estado de Reserva seleccionada

Para obtener más información, consulte la tabla de elegibilidad de VA .

Tabla de elegibilidad de Va

Otras clases elegibles

Otros también son elegibles para préstamos VA:

  • Cónyuges sobrevivientes : varios tipos de cónyuges de miembros del servicio sobrevivientes son elegibles para préstamos de VA. Estos incluyen cónyuges solteros de miembros del servicio que murieron en servicio; cónyuges solteros de miembros del servicio que murieron por una discapacidad relacionada con el servicio; cónyuges sobrevivientes que se volvieron a casar después del 16 de diciembre de 2003 y después de cumplir 57 años; y cónyuges sobrevivientes de veteranos totalmente discapacitados cuya muerte no puede atribuirse de manera concluyente a la discapacidad.
  • Ciudadanos estadounidenses naturalizados : esta clase incluye a individuos que sirvieron en ciertos ejércitos extranjeros aliados con los Estados Unidos durante la Segunda Guerra Mundial y posteriormente se convirtieron en ciudadanos estadounidenses naturalizados.
  • Miembros de ciertas organizaciones de servicio alineadas con las fuerzas armadas: esta clase incluye a personas que sirvieron como cadetes en la Academia Militar, la Academia de la Fuerza Aérea o la Academia de la Guardia Costera de los EE. UU. como funcionarios del servicio de salud pública; como guardiamarinas en la Academia Naval de los Estados Unidos; y oficiales de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica.

Obtener un certificado de elegibilidad

Una vez que haya determinado que es elegible para un préstamo VA, es posible que deba obtener un certificado de elegibilidad (CoE) para presentarlo a su prestamista. Aunque no necesita un CoE para obtener un IRRRL, su prestamista no originará una compra de VA o un préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo sin un CoE válido.

La evidencia requerida para obtener un CoE varía según la categoría de miembro del servicio. Los requisitos generales son los siguientes:

  • Veteranos de las Fuerzas Armadas : Formulario 214 (DD214) del Departamento de Defensa, que incluye una explicación completa de la naturaleza de la separación y el carácter del servicio.
  • Miembros en servicio activo : una declaración de servicio firmada que describe la fecha de entrada al servicio del miembro del servicio, información personal (incluida la fecha de nacimiento y el número de seguro social) y el tiempo de servicio perdido (si corresponde).
  • Reservistas actuales o anteriores y miembros de la Guardia Nacional con experiencia en servicio activo : Formulario 214 del Departamento de Defensa que describe la naturaleza de la separación y el carácter del servicio.
  • Reservistas actuales y miembros de la Guardia Nacional sin experiencia en servicio activo : una declaración de servicio firmada que describa la duración total del servicio y el tiempo perdido.
  • Reservistas dados de baja sin experiencia en servicio activo : Evidencia de servicio honorable (puede variar según el caso) y una copia de la declaración de puntos de jubilación más reciente.
  • Miembros de la Guardia Nacional dados de baja sin experiencia en servicio activo : registros de servicio e informes de separación para cada tramo del servicio de la Guardia Nacional o un estado de contabilidad de puntos de retiro con evidencia adjunta de servicio honorable.
  • Cónyuge sobreviviente que recibe beneficios de compensación por dependencia e indemnización (DIC) : el formulario DD214 del veterano (si está disponible) y el  formulario VA 26-1817 .
  • Cónyuge sobreviviente que no recibe beneficios de DIC : el DD214 del veterano (si está disponible), el formulario VA 21-534 , el certificado de defunción o el informe de siniestro del Departamento de Defensa (DD1300) y la licencia de matrimonio. Estos documentos deben enviarse a la oficina local de Compensación y Pensión de VA del cónyuge para su procesamiento.

Cómo solicitar su CoE
La forma más fácil de solicitar un CoE es en línea, en el portal eBenefits de VA . También puede presentar una solicitud con su prestamista durante el proceso de suscripción, aunque no todos los prestamistas tienen esta capacidad.

Si prefiere presentar la solicitud fuera de línea, puede completar y enviar por correo el formulario VA 26-1880 (Solicitud de certificado de elegibilidad)  con la evidencia de CoE apropiada para su clase de servicio. Si es un cónyuge sobreviviente, debe completar una copia impresa del formulario VA 26-1817 y entregársela a su prestamista para que la envíe al VA o envíela directamente por correo al VA.

Una vez que tenga su CoE en la mano, puede usar el sitio web de VA para encontrar un prestamista calificado que origine préstamos de VA y comenzar el proceso de suscripción. Obtenga más información sobre cómo solicitar un CoE en la página del Certificado de elegibilidad de VA .

Página de elegibilidad del certificado de VA

Conclusiones finales

Servir en las Fuerzas Armadas es una tarea pesada, al igual que elegir pasar la vida con un miembro del servicio de carrera. Lo mínimo que puede hacer el Gobierno Federal para honrar y recompensar los sacrificios realizados por los miembros del servicio y sus seres queridos es facilitarles la compra de sus propias casas. No es de extrañar que los prestamistas privados hayan emitido casi 20 millones de préstamos respaldados por VA desde el inicio del programa.

En un mundo cada vez más tumultuoso e incierto, los encargados de mantener la paz merecen espacios seguros propios.

¿Ha aprovechado beneficios como los préstamos VA? ¿Qué otros servicios deberían ofrecerse a los miembros militares actuales y anteriores?

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