Credito y debito

¿Qué es una refinanciación simplificada de la FHA? Pautas, ventajas y desventajas

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Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA sobre su casa, es posible que tenga la oportunidad de refinanciar con un refinanciamiento simplificado de la FHA. Si bien la publicidad que rodea al programa de refinanciamiento simplificado de la FHA lo hace sonar fabuloso, la realidad es que los prestamistas hipotecarios a menudo ponen lo que se llama “superposiciones” en las pautas de la FHA. En otras palabras, si bien la FHA dice que básicamente puede refinanciar su casa submarina incluso si tiene mal crédito y está desempleado, la mayoría de los prestamistas requieren que cumpla con un cierto nivel de estándares.

Dicho esto, si tiene un préstamo de la FHA y puede calificar para un refinanciamiento simplificado de la FHA, puede ser una gran oferta. Solo asegúrese de comparar sus opciones para otros tipos de refinanciamiento hipotecario.

A diferencia de otras opciones de refinanciamiento hipotecario, el programa de refinanciamiento simplificado de la FHA ofrece a los prestatarios con una hipoteca FHA existente un nuevo préstamo hipotecario asegurado por la FHA sin requerir una tasación o documentación de ingresos o activos. Además, dependiendo de cuándo se obtuvo el préstamo actual, es posible que el prestatario disponga de tarifas de seguro hipotecario más bajas.

Proceso de refinanciamiento optimizado de la FHA

Antes de tomar cualquier paso de refinanciamiento , asegúrese de cumplir con las pocas pautas establecidas por la FHA:

  • Su hipoteca actual debe estar asegurada por la FHA.
  • Debe haber realizado los pagos totales de la hipoteca a tiempo durante los últimos 12 meses.
  • Su puntaje de crédito FICO debe ser de al menos 620 o más. Algunos prestamistas requieren un puntaje de crédito de 640 o 680 en un préstamo de la FHA.
  • No puede haber refinanciado en los últimos 210 días.

Si cumple con estas pautas, puede comunicarse con su prestamista hipotecario actual para solicitar información sobre un refinanciamiento simplificado. También puede comunicarse con otros prestamistas hipotecarios para comparar tasas y tarifas. Los diferentes prestamistas tienen diferentes requisitos de préstamo, por lo que incluso si un prestamista lo rechaza, es posible que otro esté dispuesto a trabajar con usted.

Además de varios requisitos de prestamistas hipotecarios individuales, debe cumplir con el requisito de “beneficio neto tangible” de la FHA, que dice que el refinanciamiento lo ayudará a evitar futuros aumentos en las tasas hipotecarias (el refinanciamiento de una hipoteca con tasa ajustable a una hipoteca con tasa fija funciona para esto) o reducirá su pago mensual total, incluido el capital, los intereses y el seguro hipotecario, en al menos un 5%. La tasa de interés no tiene que bajar un 5%, solo su pago.

Eso puede ser un problema para muchos propietarios de viviendas, porque aunque ha estado pagando las primas del seguro hipotecario con un préstamo de la FHA, debe seguir pagándolas con un refinanciamiento. Dependiendo de cuándo sacó su hipoteca actual, esas primas de seguro hipotecario podrían ser más altas en su nuevo préstamo y borrar cualquier reducción de pago lograda con una tasa de interés más baja.

Seguro hipotecario de la FHA

La cantidad que pagará en seguro hipotecario depende de cuándo cerró su hipoteca actual. A partir del 11 de junio de 2012, la FHA ofrece primas de seguro hipotecario por adelantado reducidas a los prestatarios que sacaron su hipoteca actual antes del 1 de junio de 2009. Esos prestatarios deben pagar el 0.01% del monto del préstamo.

Si obtuvo su préstamo actual el 1 de junio de 2009 o después, pagará una prima de seguro hipotecaria inicial más alta del 1,75%. Esa es una enorme diferencia de $ 10 a $ 1,750 en una hipoteca de $ 100,000. La prima inicial del seguro hipotecario se puede agregar al saldo de su préstamo.

Como ya sabe, si tiene un préstamo de la FHA, debe pagar tanto una prima de seguro hipotecario por adelantado como una prima anual de seguro hipotecario. Sin embargo, la prima anual del seguro hipotecario se elimina si su préstamo a valor (LTV) es del 78% o menos.

Aquí está el desglose de las primas anuales del seguro hipotecario: Si está refinanciando un préstamo obtenido antes del 1 de junio de 2009, su prima anual del seguro hipotecario será del 0.55%. Si está refinanciando un préstamo de la FHA obtenido más recientemente, deberá pagar el 1.25% del monto del préstamo. La prima anual del seguro hipotecario sobre una hipoteca de $ 100,000 sería de $ 550 a la tasa más baja en comparación con $ 1,250 a la tasa más alta. Estas primas se pagan mensualmente, por lo que con un préstamo de $ 100,000 pagaría $ 58 más por mes a la tasa de seguro hipotecaria más alta.

Seguro hipotecario FhaPros y contras de una refinanciación simplificada

Claramente, los propietarios de viviendas con un préstamo de la FHA obtenido antes del 1 de junio de 2009 son los que más se benefician del programa de refinanciamiento simplificado de la FHA, pero incluso aquellos con préstamos más recientes deben comparar sus pagos mensuales actuales con los pagos de un refinanciamiento.

Ventajas

  1. Fácil de calificar . El financiamiento de la FHA está diseñado para ayudar a los prestatarios con un crédito menos que perfecto. Si su puntaje de crédito es inferior a 740 y superior a 620 o 640, compare sus opciones de financiamiento convencional y FHA. Si su puntaje de crédito es superior a 740, es probable que la financiación convencional sea la mejor opción.
  2. No se requiere tasación . Incluso si debe más en su hipoteca de lo que vale su casa, un refinanciamiento simplificado de la FHA es una opción siempre que encuentre un prestamista que no requiera una tasación. Sin embargo, eso puede ser un desafío, aunque la FHA dice que no se necesita una tasación.

Desventajas

  1. Seguro hipotecario . Cuando obtiene un nuevo préstamo de la FHA, debe volver a pagar el seguro hipotecario por adelantado. Y si su relación préstamo-valor es superior al 78%, debe pagar las primas anuales del seguro hipotecario. El seguro hipotecario aumenta el saldo de su préstamo y sus pagos mensuales. Si obtuvo su préstamo después del 1 de junio de 2009, las primas de su seguro hipotecario serán más altas en su nuevo préstamo.
  2. Costos de cierre . La FHA dice que los prestatarios no pueden financiar sus costos de cierre en el saldo de su préstamo. Los costos de cierre varían ampliamente según la ubicación: el costo de cierre promedio es aproximadamente el 3% del monto del préstamo, o $ 3,000 en un préstamo de $ 100,000. La mayoría de los prestamistas le permiten incluir los costos de cierre en el saldo de su préstamo para un refinanciamiento de préstamo convencional. Sin embargo, sus opciones para un refinanciamiento simplificado de la FHA son pagar sus costos de cierre en efectivo o encontrar un prestamista que haga un “refinanciamiento de costo cero”. Si bien el “costo cero” parece una excelente opción, lo que en realidad significa es que debe pagar una tasa de interés ligeramente más alta durante la vigencia de su préstamo para reembolsar los costos de cierre pagados por el prestamista.

Si está considerando un refinanciamiento simplificado de la FHA de costo cero, asegúrese de comparar sus opciones de refinanciamiento con un préstamo convencional para ver qué producto hipotecario resulta en los pagos mensuales más bajos y los costos más bajos a largo plazo.

Conclusiones finales

Si tiene una hipoteca asegurada por la FHA aprobada antes del 1 de junio de 2009, el refinanciamiento a una tasa de interés más baja con un refinanciamiento simplificado de la FHA probablemente le ahorrará dinero. Pero incluso si su hipoteca fue aprobada después de esa fecha, vale la pena hablar con algunos prestamistas diferentes para ver qué pueden hacer. Aunque es relativamente fácil calificar, es posible que deba comparar precios para obtener la aprobación de un préstamo si el valor líquido de su vivienda es bajo o si tiene problemas crediticios. De cualquier manera, el esfuerzo vale la pena y podría generar miles de ahorros anuales.

¿Ha participado en el programa de refinanciamiento simplificado de la FHA? ¿Cuál fue tu experiencia?

Contador público, manejo de finanzas, prestamos bancarios. Me manejo bien con todo lo que tiene que ver con impuestos y economía.

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